本文为邱晓华先生在2025观点年度论坛发表的演讲。

邱晓华（国家统计局原局长、阳光保险集团首席经济学家）：十分荣幸且很高兴应诗涛总的邀请，再次来到美丽的广州城。今日是春分，此乃春天的最后一个季节。我希望在这样一个满溢春意的季节里，来探讨极为重要的话题，即房地产究竟将会走向何处。刚才，王会长给大家作了具有深刻见解且十分乐观的报告。他的诸多看法，我都予以完全赞成。我认为确实应当树立信心，并且需要进一步将政府在这方面的要求转化为实际的成果。

今天向大家报告的题目为“房地产调整与前景”。在讲这个话题之前，我想先简单说一说当前的经济情况，因为这对于讨论该问题而言是非常重要的基础。

今年中国经济进入了极为重要且关键的发展阶段。若能战胜各种不确定因素，把确定性工作做得更优，那么到 2025 年，中国有望迎来一个历经疫情、外部冲击以及自身结构调整等诸多困难冲击后的新发展期。

过去几年，中国经济发展的外部环境发生了很大变化，以美国为代表的西方经济体对我们进行了各种各样的围追堵截和干扰破坏，给我们带来了很多困难。同时，中国经济发展的内部环境也发生了很大变化。我们外经、外贸成为重要推动力的因素发生了改变，我们在经济全球化中获得的各项红利发生了改变，世界进入和平发展阶段后我们获得的和平红利也发生了改变，诸多方面的因素都在逐渐改变。

我们需要再次面对并应对外部的各类干扰和冲击。这些年来，无论是贸易战、科技战、金融战，还是安全等方面的战斗，一场接一场。我们切实深切地感受到了外部冲击和外部压力对中国经济所产生的影响。

一方面，已经度过了数量扩张曾经带来的经济繁荣阶段，此时数量已不再短缺，现在更需关注质量、效益以及未来的可持续发展。另一方面，自身发展的条件和环境也发生了巨大变化。从数量扩张转到质量提升这一重大转折，绝非免费的午餐，必然会遭遇许多从未遇到过的各种困难与挑战。

一方面，我们的人口数量出现了很大变化，其从增长的态势转变为下降的态势。另一方面，人口结构也发生了改变，从以年轻人口为主转为以老龄人口为主。如此重大国情的转变，实际上给中国经济的发展带来了更多新的压力。

第三方面，过去我们能够不把环境纳入考虑范围，能够不考虑各种气候的影响，能够不考虑各种空气的影响，能够不考虑各种水的影响，能够不考虑各种土壤等方面的影响。今天我们需考虑环境影响，要将天更蓝、水更清、山更绿作为发展需考虑的因素。因为带血黑色的经济增长元素不能再持续，需要绿色的、有益于健康和福祉的各种新 GDP 增长，而非追求过去不顾安全和环境所产生的 GDP。

第四，我们自身资源的压力正在发生改变。在油气方面，矿产方面，土地方面等各类资源，不再能够无限制地进行消耗，需要思考如何节约资源，如何保障资源的安全。这些变化表明，我们确实有必要做出改变。市场的变化要求由过去靠投入、靠消耗的发展模式转到新阶段；人口的变化要求由过去靠投入、靠消耗的发展模式转到新阶段；环境的变化要求由过去靠投入、靠消耗的发展模式转到新阶段；资源的变化要求由过去靠投入、靠消耗的发展模式转到新阶段，归根到底都是如此，都要转到靠创新、靠技术、靠各种新的业态、新的模式来驱动发展的新阶段。

这些内外因素发生了变化，这决定了我们这些年的经济正处于爬坡和过槛的艰难阶段。如今我们已经走过了多年，在这个过程当中，还遭遇了突如其来的新冠疫情的冲击。三年的疫情冲击给我们的工作和生活带来了极大的影响，也改变了我们的节奏。大家曾看到过，这些因素加在一起能够轻易实现 8%、10%的高速增长。然而现阶段，为了保持 5%的增长，却需要耗费很大的力气，需要付出很大的努力才能够达成。

中国经济确实到了一个重要阶段。

新的技术取得进步，新的改革不断深化，新的开放持续扩大，新的理念得以贯彻，我们已然看到中国经济处于重要改变的关键节点。倘若我们能妥善应对外部冲击，能够适应国内各种条件的变化，我坚信经过 2025 年的努力，我们将迎来一段更为稳定、更为健康、更具可持续性的新发展阶段。从中国经济角度来看，首先要看到的是，目前正处于从困难期突破以及转向相对平稳发展期的阶段。

今天大家所关心的房地产，其实我在几次会议上都讲过。我们的黄金阶段已经成为过去，现在处于后黄金时期之后的房地产发展阶段。我们应当处于这样一个阶段，即更多地不再是以增量扩张来谋求新的发展，而是可能更多地转向以存量优化、以存量盘活、以存量提升价值的方式来寻求新的发展。在这样一个阶段当中，我们确实看到房地产领域正在发生重大的改变。

这一次的房地产调整，到如今已经历经了三年之久。在这三年的调整过程中，大家所看到的一些变化有：

第一，销售面积从高点开始下滑，下滑幅度接近 46%。具体而言，从 2021 年的高点到去年的 9.7 亿平方米，下滑比例为 45.7%。房地产投资相较于高点下降了三分之一，即 32.1%。新开工相较于高点下降了 68%。从整个行业的发展情况来看，无论是销售面积，还是投资，亦或是新开工，都出现了较大幅度的下滑，这就是第一个深度调整所带来的变化。

第二，这三年中价格出现了下滑，且持续了三年时间。若从全国平均数的角度去看，中国的房价大概平均下滑了三分之一。也就是说，到目前为止，房价从高点到目前的低点，大致下滑了三分之一。

价格的变化是这一轮房地产深度调整所导致的。销售、投资、新开工发生了变化，从而引发了市场的变化，而价格也必然会随之产生新的变化。

第三，从库存方面来看。调整之后，到目前为止，整体上商品房住宅的待售面积处于较高水平。尤其在三四线城市，整个库存依然偏高，去库存的任务依然很艰巨。如今，只是在一线以及一部分二线城市，去库存压力有所缓解。但总体而言，我们仍需解决高库存的问题。因为调整，必然会导致库存的上升。

这一轮深度调整给整个经济带来了哪些影响呢？其一，它拖累了中国经济的增长。在这些年中，倘若撇除疫情以及外部的冲击，仅从房地产自身的影响来看，至少使中国经济每年下降一个百分点。也就是说，这些年经济从 2019 年之前的平均约 6%降至现在的约 5%，这一个百分点的下降主要是因为房地产的影响。

大家都清楚，房地产不管是否被承认，它都是对就业、其他行业、财政以及民生等多方面产生影响的领域。就如同问会长所说，一处兴盛则处处兴盛，一处衰败则处处衰败，它的影响就是如此之大。这些年来进行的大幅度调整，首先就给中国经济的增长带来了拖累。

这些年失业率一直持续在 5%以上。其中很大因素是房地产深度调整所带来的影响，这对经济增长以及社会就业都产生了作用，进而导致了失业现象的出现。

第二，地方财政受到很大压力。去年土地出让收入为 4.87 万亿，与 2021 年的高点相比下滑了 44%。契税、土地增值税等税收也出现了不同程度的下降。这种土地财政的改变，在很大程度上是当今中国地方政府财政困难的重要因素。

去年中国经济运行中最需关注的矛盾，当属地方政府财政的困难。约 90%以上的市县财政以及 80%以上的省级财政，都存在不同程度的收不抵支状况，在生产、生活、政权运转等方面都遭遇了困难。这是因为土地财政突然大幅缩水，导致地方政府难以持续运作，这是第二个产生影响的因素。

第三，给金融机构带来了很大影响。这些年，一方面是房地产企业暴雷引发的金融机构不良资产问题，另一方面是房地产企业暴雷导致的个人信用违约问题，还有就是房地产企业暴雷致使的地方债务问题，这些都给金融机构带来了很大的风险。

我们提及三大风险：其一，中小金融机构面临的风险，在很大程度上是由房地产引发的；其二，地方政府债务存在的威胁，很大程度上也是因房地产的深度调整而产生的；其三，房地产自身在生产经营方面的风险与困难，是由自身旧模式以及市场诸多因素的变化所导致的。

今天大家可以知道金融领域和房地产领域存在这种密切相关性。他们的困难并非是孤立的，而是相互传染且相互影响的。

最近我们做了初步测算，房地产调整致使居民财富缩水。具体缩水了多少呢？将近 40 万亿。若以人均住宅面积以及 70 个城市二手房房价作为价格指数来测算，2022 年和 2023 年每年缩水约 14 万亿，去年缩水 12 万亿，这些加起来总共将近 40 万亿的财富缩水。

大家知晓，中国居民的财产有 60%以上是在房地产和房产方面。前面提到房价大致缩水了 30%左右，这使得居民财富缩水近 40 万亿。消费之所以不振，在一定程度上与这有着密切的关联，因为大家的存量财富缩水了，所以对未来的预期发生了改变，不再像过去那样放心、大胆地进行消费了。深度调整带来了影响，这种影响在经济增长方面造成了不利影响，在社会就业方面造成了不利影响，在地方财政方面造成了不利影响，在金融风险方面造成了不利影响，在老百姓财富方面也造成了不利影响。

下面来讲讲现状，我们看到了政策发生了改变，看到了市场出现了改变，看到了行业有了改变，也看到了消费者以及心理预期等方面的改变。这些改变正在持续发生，这就是当前在房地产领域内最为重大的变化。

政策发生了变化，大家了解到在近两年的时间里，房地产领域的严格调控政策已经明显朝着放松的方向转变。原先实施的那些限制投资和限制消费的政策都已改变，现在已经回归到了促进、支持以及保障房地产健康稳定发展的政策层面。这是一个最为显著的变化，也就是政策方面的变化。

市场在发生变化。最近发现销售的降幅逐渐减小了。一线城市的价格有了企稳的态势。土地成交也开始变得活跃起来。所以我们能够说这一轮深度调整即将接近尾声，并且看到了这个领域即将迎来重大转折性变化的希望曙光。

要完全实现房地产形势的改观，达到“止跌回稳”的预期目标，还需做许多工作。不过，已经看到多方面变化带来的积极改变。

大家知晓，旧城改造必然会给房地产领域带来存量需求。国家已决定将 2000 年以前建成的房子纳入旧城改造范畴，这是一个重大改变，或许会带来近 1 亿平方米这般量级的变化。

第二是收储。一方面是对土地进行收储，另一方面是对建成的商品房进行收储。收储政策不但有助于消化库存，还能盘活土地。收储至少能带来将近 5000 平方米的去库存效益，对土地能产生 1.5 亿平方米的推动作用。目前专项债约有 3000 亿会被用于收储。

第三，国家明确了白名单的扩大范围。不管是一线城市、二线城市、三线城市还是四线城市，只要是正在建设且符合保交房要求的，无论是国家相关部门还是银行，都要给予支持。从这三个方面来看，我们都能看到其会助力“止跌回稳”目标的实现，会为未来房地产形势的改善提供重要支撑。

国家明确今后将以安全、舒适、绿色和智能作为“好房子”的四个标准。由此可以预期，房地产领域会逐步打开新的局面，从增量角度来看也会有新的变化。一句话来说，就是房地产深度调整即将迎来重大改变，我们可以凭借自身确定性的工作来应对不确定因素的冲击，最终实现该领域的凤凰涅槃。

我认为这一天不会持续太久，今年是极为关键的一年。倘若我们能够达成投资降幅达到两位数后降至个位数的目标；销售的降幅从两位数逐步触底；价格从调整状态转变为平稳态势，那么从 2026 年起，中国的房地产将会迈入新的发展阶段，谢谢大家！

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