黄奇帆以对房地产的把脉精准而出名。

今年 1 月 12 日，在一场峰会上，黄奇帆表达了他对于经济的看法，也阐述了他对房地产的看法。

他对房地产的分析，倒是打开了一个别开生面的视角。

黄奇帆列举了 2020 年以来房地产调整的一些指标数字。将去年的指标数字与 2020 年的高峰期进行比较。由此得出了一个令人震惊的对比。

他讲了5个指标。

房地产的建筑量是第一个指标。2020 年的建筑量为 22 亿平方米。2024 年前 11 个月的数据估算全年约为 6 亿多平方米。2024 年的建筑量与 2020 年相比，大致下跌了 65%。

第二个指标为一手房销售。2024 年的一手房销售情况与 2020 年相比。2024 年一手房销售相较于 2020 年下降幅度较大。差不多降了 60%。

第三个指标是土地批租量，差不多也减少了60%。

这三个数字是各个维度的数量，大概下滑了 60%左右。

一个指标是房价，相较于 2020 年，房价大致向下 40%。另一个指标是按揭贷款的数量，其年度量比 2020 年减少了 50%。

这 5 个指标，你将它们连在一起看。其中有三个是 60%，一个是 40%，还有一个是 50%。这样的情况真的是令人触目惊心。

这一波房地产的调整，称得上是20年来最大的一波调整。

黄市长为何要列举出房地产这几个数字呢？是想要说明两件事情。

第一个事情，是这轮房地产的调整史无前例。

第二个事情是这轮房地产的调整基本上接近了尾声。

2025 年的这个春天，国内房地产处于转折点上，处于行业新时代与旧时代的分界线上。

他有个观点是我比较认可的。

他说我们的房地产市场在进行调整。这种调整与美国 2008 年的次贷危机不一样。同时，也和日本 90 年代的崩盘有所不同。

美国的次贷危机是一种严重透支下发生的金融海啸。

日本在 90 年代出现崩盘。这是因为房地产进行了调整，同时金融系统也崩塌了。并且还加上了美国的货币收割。这些因素共同作用，导致了失去的三十年。

我们的房地产在进行调整，这只是单纯的房地产行业的调整。而此次房地产调整当中，最大的问题便是产能过剩。

所以，救房地产的根本，是去库存。

各个城市的房地产复苏程度是怎样的，复苏到什么程度，以及复苏的时间是何时，这些最终都要依靠各个城市的去库存情况来确定。

当把解决当下房地产的问题聚焦到去库存这一点之后，要研究各个城市的楼市情况，就必须把目光放在各个城市的库存量以及库存去化周期上。

去年 9 月底开始全国性救市之后，全国重点城市的库存去化速度加快了。全国重点城市的库存去化速度在去年 9 月底全国性救市后陡然加快。去年 9 月底全国性救市这件事发生后，全国重点城市的库存去化速度明显加快。

2024 年三季度末，全国典型城市的平均消化周期为 21.2 个月。其中，像郑州这样库存量比较大的城市，其库存去化周期达到了 24 个月。还有武汉，它的库存去化周期也达到了 24 个月以上。

2024 年年末，仅三个月时间，全国重点城市的库存量与库存周期出现了拐点。2024 年年末，全国典型城市狭义库存为 2.02 亿平方米。全国典型城市的库存周期降至 19 个月。70 城约一半的城市，其库存周期回到了 18 个月的安全区间。

在这里面，有两个城市去库存的成绩很是亮眼。

一个城市是上海，库存周期现在在14个月。

另一个城市是杭州，杭州库存周期仅剩6个月。

克尔瑞数据中心做了个全国重点24个城市库存去化周期的大表。

它做出了两组库存去化周期的数据，一组是整个城市的库存去化周期，另一组是城市核心板块的库存去化周期。

全国城市的房产库存周期可以在这个全国库存大表里分成三类。

一类是库存去化难度较大的城市，其库存去化时间在 20 个月以上。

主要有徐州、郑州、福州、长春、无锡、北京、武汉、广州。

第二类是库存周期即将进入健康周期或者已经进入健康周期，并且库存去化的时间在 10 到 20 个月之间。

苏州是其中之一，深圳也是，昆明同样在列，厦门也包含在内，西安也有，南京也不例外，天津也属于，宁波也在其中，长沙也包含，上海自然也有，成都也在，重庆也包含，济南也在，青岛也包含，合肥也在。

第三类是库存周期进入到紧张周期，库存去化在10个月以下的。

只有一个城市，杭州。

核心板块的库存消化周期为 4.5 个月。

今年春天以来，杭州的土拍出现了异动，同时楼市也出现了异动，这是个惊人的数据，无外乎此。

今年春天，杭州的楼市很热闹，土拍市场也很热闹。仿佛上帝给杭州打开了一扇窗，所有的天时和地利都一股脑地给到了杭州。

春节期间 Deepseek 爆火，全国人的目光便聚焦到了杭州。杭州的“六小龙”被置于镁光灯下，接着大家猛然发觉，杭州的新兴科技产业已形成了一条长长的链条，宛如一片大森林。

萧山拥有全球规模最大的汽车零部件产业集群，同时还有弗迪电池以及网易云音乐这样的新兴标杆。余杭区存在阿里巴巴、字节跳动和快手等大型企业，宇树科技位于滨江，强脑科技在未来科技城，Deepseek 在核心主城。

杭州除了有其他方面的事物外，还有在全球安防领域处于领先地位的海康威视、大华股份、宇视科技，同时也有虹软科技、当虹科技、每日互动等这些上市公司。

湖畔花园成了科技创业者的朝圣地，文三数字生活街区成了科技创业者的朝圣地，西斗门成了科技创业者的朝圣地。湖畔花园成了科技创业者的创业福地，文三数字生活街区成了科技创业者的创业福地，西斗门成了科技创业者的创业福地。杭州的新兴科技产业生态已经形成了。

AI 时代，杭州不经意间就站在了全国其他城市的前面。当年的中美科技博弈如同美国在和深圳的粤海街道办进行比拼，而在 AI 时代的大国科技博弈中，很有可能就是美国与杭州在进行科技赛跑和比拼。

所以，全国的人都目睹了杭州。在这一段时间里，全国有想法的那些人都朝着杭州奔去。

想创业的人正奔向杭州，期望在这儿寻觅新兴产业的机遇。买房的人和买地的人也都在朝着杭州奔去。

杭州突然爆发城运，新兴产业森林被突然发现，剩余不多的库存吸引了全国的开发商和买房人。

2 月份杭州进行土拍，半个月时间出让了 14 宗土地，其中 12 宗是以溢价的方式成交的。最高的溢价率达到了 72%。内蒙古的开发商纷纷跨越千山万水来到杭州拿地，参与到这场新兴科技城市的土地盛宴之中。

杭州的楼市也是火的一塌糊涂。

根据冰山大数找房的数据可知，在 3 月 1 日至 9 日期间，杭州的二手房成交量呈现出增长态势。与去年同期相比，增幅达到了 190%，并且在全国范围内位居第一名。

杭州的新房市场眼下十分火热。随着参与的人数越来越多，杭州的摇号中签率呈现出降低的趋势。

今年 1 至 2 月期间，杭州的新房在进行摇号时，其平均的中签率大概为 21.96%。每 5 个人去争抢 1 套房子，并且参与摇号的人数急剧上升了 141%。

杭州的租金在春节之后出现了向上的转折点。这与其他城市不同。

杭州这个城市，产业在发展，楼市也在发展，二者正朝着一个相互促进、相得益彰的良性循环方向迈进。

总之，杭州是全国楼市中一个非常神奇的城市所在。

杭州的房价确实比较高，并且存在泡沫。然而，杭州凭借新兴科技产业链，将原本的泡沫转化为了类似混凝土般坚实的存在。

这个城市始终处于热烈、充满希望且蓬勃发展的状态，不断迈向新的高度，楼市也随之不断上涨。尤其在今年科技大爆发的阶段，杭州在全国人民的眼中格外受欢迎。

今年，你若有时间，务必去杭州。若想了解时代脉搏，就一定要去关注杭州。米宅接下来要去杭州进行一番考察。

杭州将会是我们2025年考察的重点一站。

让我们一起去感受当下杭州的热烈。