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价格连降、维权频发，始终是绕不开的问题。

毕思懿/发自广州

广州南沙横沥岛迎来新一轮降价潮。

湾区金融城本周有工抵房特惠，直降 3000 元/平方米。近日，这则消息在中介经纪人的朋友圈迅速传开。

一位中介经纪人透露，每套房子的优惠至少有 30 万元。房子的单价在 2.2 万到 2.4 万元每平方米之间。这次湾区金融城推出的是 90 到 138 平方米的三房和四房。优惠幅度比较大，并且是现楼，买了之后就能马上收楼。

湾区金融城实景图。毕思懿/摄

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三个月价格两次探底

事实上，湾区金融城去年底的售价降至 2.5 万元/平方米。它凭借靠近地铁的优势，曾被看作横沥岛的高性价比项目。然而，仅仅过了三个月，工抵房又刷新了底价。那么，背后的原因是什么呢？

一位业内人士进行了分析，湾区金融城在去年的成交金额方面位于南沙的前五位，其去化的表现还算可以。这一轮的降价，有可能是开发商为了加快资金回笼而采取的策略，通过降低价格来换取销量，从而加速资金的回笼。

一方面，产品的迭代速度极为迅速，市场竞争的加剧给其带来了压力。比如，招商林屿境的最高使用率达到了 140%以上，首批的 150 套房源很快就销售一空。另外，今年在南沙将会有多个新的楼盘进入市场，市场的内部竞争更加激烈，湾区金融城不得不进一步降低价格来处理库存。

湾区金融城的开发商，它的前身曾在广州进行开发。其开发的项目包含荔湾区广钢新城的葛洲坝广州紫郡府以及葛洲坝保利曼城。

2021 年，中国能建集团对葛洲坝实施了重大的战略调整。通过换股吸收合并这一方式，葛洲坝逐渐被中能建所取代。2022 年，葛洲坝的地产业务正式改名为“”，其简称是能建城发。

中指院数据显示，2024 年能建城发的销售额是 189.8 亿元。2023 年的销售额是 244 亿元，2024 年同比 2023 年下降了 22.2%。今年 2 月，公司召开了营销誓师大会。大会提出要确保现金流安全，让全员支撑销售回款。并且聚焦于“新开筹备”“持销破局”“滞重尾盘”这三个维度，对营销、前策产品以及费用管控进行优化。

但现实远比口号残酷。

阳光家缘数据显示，到 3 月 13 日为止。湾区金融城已售出 1771 套，还有 362 套未售出，去化率为 83%。在横沥岛项目当中，这个成绩还算不错。不过，价格持续下降，维权事件频繁发生，这些始终是无法回避的问题。

2021 年底之时，横沥岛的楼市十分火热。由于“限价”政策的作用，在那个时候，湾区金融城不管楼层的朝向如何，一律以 3.6 万元/平方米的一口价进行销售。这吸引了众多来自天河、海珠的通勤族以及各地的投资客。通过半小时的地铁，就能够直达珠江新城，使得这里在一段时间内成为了市场上备受青睐的地方。

但谁能想到，那竟是巅峰。

楼市进行调整，投资客逐渐退潮，横沥岛的新盘供应在不断增加。湾区金融城的价格一直处于下降的态势。在 2014 年初的时候，该项目的价格正式跌破了“3”这个数字。热门的楼盘最终也没有避免价格战的发生。

降价的另一面，是业主们的“苦不堪言”。

2023 年底起，湾区金融城的交付问题不断被曝出。施工质量参差不齐，公区配套有所缩水，外部道路建设进展迟缓等。部分业主一直不愿签收。开发商在一轮又一轮的整改中进行“补漏洞”的工作，但交付品质依然难以达到预期。

与此同时，横沥岛的整体配套在逐渐兑现，但是这个过程较为缓慢，自住的需求也比较疲软。根据贝壳 APP 的数据显示，湾区金融城有将近 250 套房源挂牌出租，而业主们处于“既租不出去，也卖不掉”的艰难境地。

教育配套的情况变得更糟了。近日，有传言说横沥岛首所正在建设的 48 班小学可能会引入金隆小学，而不是业主所期待的“名校”，这使得舆论迅速扩散开来。虽然官方还没有明确地表明态度，但是市场的情绪已经被激发了，那些早期高价进入的人遭受着深度套牢以及配套未能实现的双重打击。

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去化困局的“焦灼”

湾区金融城在进行降价清货，而能建城发在广州的另一个项目即天河麓誉府，其处境比湾区金融城更为艰难。

天河麓誉府沙盘。毕思懿/摄

2023 年 9 月，能建城发联合体花费约 43 亿元获取了天河智慧城核心区广汕二路的地块。该地块折合楼面价为 2.9 万元/平方米。之后，他们将此地块打造成了天河麓誉府。

2024 年 7 月，项目开始正式开盘。80 平方米的三房，价格从 360 万元起。这一价格创下了天河的房价新低。然而，销售情况不太理想，在国庆期间，价格降至 330 万元起。到如今，部分特价单位已经跌到了 310 多万元，单价已经失守“4”字头。

天河麓誉府的规模不算小，其项目的建筑面积约为 21 万平方米，共有 14 栋住宅，总户数达 1300 余套。不过，根据阳光家缘的数据来看，开盘已经过去了大半年时间，在可预售的房源当中，网签的数量仅为 72 套，未售出的有 270 套，去化率仅仅为 21%。按照当前的这种节奏来推算，这个地价为 43 亿元的项目，仅仅卖出了约 3 亿元的货值，至少还需要 10 年的时间才能够回本。

一位操盘手称，目前天河楼盘的分化情况较为严重。其中一些刚改盘虽打着“天河”的名号，但其周边环境依然属于城乡结合部，配套设施较为薄弱，并且缺少名校资源。仅仅依靠“天河”这两个字，是很难吸引到更多购房者的。

眼下，天河麓誉府正腹背受敌。

从价格方面来看，老黄埔那些供应量充足的楼盘价格较为亲民。像保利中央公馆、中建海丝城、中建未来方舟等这些项目，在 300 万元以下就能够找到合适的房源。其中，中建海丝城的最低价格门槛仅仅是 250 多万元多一点。

“‘能天河，不黄埔’这种说法较为流行。然而，老黄埔大多是旧改大盘，在未来城市界面以及配套的提升空间方面要更大一些，并且部分项目还引进了九年一贯制的名校。”上述操盘手进行分析后指出，相比之下，天河麓誉府的性价比明显存在不足。

天河麓誉府面临着一个更棘手的情况，那就是即将迎来强劲的对手。珠江天河都荟处于天河智慧城板块，且即将入市。它是天河区首个超新规产品，在产品力方面领先一代，户型的使用率更高，起步面积仅有 72 平方米，总价也更具竞争力。

可见，市场的压力是不能被忽视的。湾区金融城在价格战中苦苦挣扎，同时也面临着去化的困境；天河麓誉府同样如此，也在价格战和去化困境里挣扎。能建城发的下一步棋，依然充满着未知数。