我们在 2019 年全款购买了房子，之后便正常入住了。然而，房产证却一直无法办理下来。经过打听才得知，我们所购买的房子一直处于在建抵押的状态。

业主吃惊：咨询办理房产证，发现房子早已被开发商抵押

苏先生是受害业主中的一位。他在 2019 年 7 月时，于陕西省榆林市横山区的华城嘉苑全款购买了一套房产。入住之后，他像其他业主那样，多次催促询问何时能够办理房产证。最终，他得到的答案让他大为吃惊。

业主们从榆林市不动产登记中心进行查询后得知，他们所购买的房产大多是在 2019 年 7 月。然而，这些房产在 2019 年 9 月 10 日，就被当时的开发商横山县（已县改区）大禹房地产开发有限公司当作在建工程抵押给了齐商银行西安分行。原本抵押期限到 2022 年 9 月 9 日到期，可是到了 2025 年，这些房屋仍然没有解除抵押。因为房产还处于抵押状态，业主们的房子自然无法办理房产证。

业主们表示很忧心忡忡，他们说自己先是与开发商签订了购房合同，然而之后房子却被拿去进行了抵押。现在不仅办不了房产证，更让他们担心的是，万一银行把这些抵押房产收回并进行拍卖，那他们的权益该如何得到保障呢？

抵押范围：业主们估计，上百套房被开发商先卖后抵押

华城嘉苑到底有多少房产被开发商抵押给了银行呢？这是业主们极为迫切地想要知晓的事情，然而一直都没有人能够给他们一个确切的答案。

业主们介绍说，华城嘉苑小区分为一期和二期。该小区从 2012 年开始开工建设，一直到 2022 年才竣工。小区总计有 1800 余套住房。业主们向榆林市不动产登记中心进行了了解，经该中心核实，华城嘉苑小区的 1 幢楼、2 幢楼、3 幢楼、4 幢楼、5 幢楼、6 幢楼、17 幢楼未作抵押贷款。7 至 16 幢楼中，部分房屋未进行在建工程抵押贷款，其余众多房屋在 2019 年 9 月 10 日被当作在建工程抵押给了某方。

业主们认为：有上百套房产，这些房产是开发商先卖给我们老百姓的，之后又被拿去银行抵押了。

住建局回应：系统显示正常，抵押情况不知情

3 月 3 日，华商报大风新闻记者联系了榆林市横山区住建局以了解相关情况。住建局房产交易中心的工作人员称：在他们的系统中，该小区显示的状态是正常的。并且他们的系统主要承担着网签备案登记的工作。

小区业主反映了房产被抵押的情况。工作人员解释称，开发商将已售房产抵押给了银行，而这一情况不在他们的管理范畴内，住建局对此也不知情。

工作人员称：按正常流程来讲，若办理在建抵押，开发商需向他们提交申请，他们会在系统中进行登记。但目前他们的系统里未显示在建抵押，而是直接显示为正常状态。不过在不动产登记中心那边，这些房产处于抵押状态。

记者询问：系统中显示房产为抵押状态时，是否意味着不可销售？工作人员给予肯定答复，并补充说：系统显示状态正常就可以对外销售。抵押业务应由负责的人进行监管，不动产登记中心称不负责，但这抵押业务是他们办理出去的。

不动产登记中心回应：办理抵押时难掌握销售情况

横山区不动产登记中心的工作人员称：当时是在正常办理在建工程抵押事宜。目前，此抵押已过期。现在需要银行前来办理相关解押手续。一般而言，卖一套房子后，开发商把钱归还回来，就可以解押一套房子。不过，这是开发商与业主之间的问题。开发商申请了在建工程抵押后，在销售房产的过程中，开发商和银行需要到这里办理解押手续，并且在销售时还需办理预告登记。

工作人员称，要杜绝业主所购房产被开发商拿去抵押，需要让开发商办理预告登记。并且工作人员表示，目前的情况是业主没有向开发商索要预告登记。

记者接着咨询了榆林市不动产登记中心的相关业务科室，工作人员称，对于开发商私下出售房产这一情况，登记中心确实难以掌握。无论是先进行售房还是先进行抵押，倘若开发商有意隐瞒房产抵押情况，亦或是向不动产登记中心隐瞒房屋销售情况，确实不存在有效的办法来加以杜绝。

工作人员表示：我们主要承担产权登记的工作。如果房子有抵押，就不会为其办理房产证。然而，对于房屋是否存在交易情况，我们确实不太了解。

律师观点：业主物权期待权应优先受保护

华商报大风新闻记者多次尝试联系，但都没有成功。经“天眼查”App查询得知，该公司存在 5 条限制消费令，涉案金额超过 5100 余万。并且，该公司还被记录了 22 条历史失信被执行人信息。

陕西恒达律师事务所的高级合伙人，知名公益律师赵良善觉得，商品房的买卖合同一旦成立且生效，买受人就获得了对房屋的债权。在房屋完成交付并且办理了过户登记之前，买受人所享有的物权期待权是受法律保护的。

在“买卖在先抵押在后”的情形下，如果买受人符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第 28 条的条件，那么就能够排除房屋上的抵押权。

《民法典》规定，建设工程优先受偿权要优先于抵押权。同时，商品房消费者的物权期待权又要优先于建设工程优先受偿权。在本事件里，业主已经支付了全部或者部分房款，并且实际占有了房屋。开发商的抵押行为存在恶意。所以，业主的物权期待权应当优先于抵押权而受到保护。

赵良善指出，依据《民法典》第 394 条可知，房屋抵押不会对所有权的确认和登记产生影响。抵押之后，房屋的所有权依然归属于抵押人。同时，抵押权人在债务人不履行债务时，享有优先受偿的权利。所以，开发商应当配合业主办理房产证，并且要向业主说明抵押的情况。

首先，赵良善提醒购房者在购房时要提高警惕。其次，签合同前应到不动产登记中心核实房屋是否被抵押。再者，要按合同约定进行付款。然后，要确保自身具备购房资质。最后，要尽早接收、占有房屋并完成过户。

华商报大风新闻记者 谢涛 编辑 刘梦雨

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