停滞了两年的旧改地块, 到底该怎么让它们重新活过来? 打桩的声音又再次响起了。已经被征拆问题卡住了长达十年的堵点, 究竟该如何找到突破的办法? 最终是一下子就把路给打通了。二二零号线的龙华段里面, 头一条盾构隧道是怎么做到率先进行突破的? 原来是观鹭区间的右线, 第一个实现了贯通。

在2026年, 龙华用一系列加速度给出了自己的答案。截至目前为止, 土地整备留用地固投纳统已经超过了66亿元。城市更新的投资已经完成269.5亿元。轨道交通的拆迁面积超过8万平方米。

这三项核心指标全部位列全市第一名。龙华还提前一个季度就在全市率先完成了产业、居住、民生用地的三大项土地整备考核指标。这样的发展态势为“数智龙华、中轴枢纽”的建设筑牢了空间底座。

改革破局：唤醒沉睡空间，一块土地的“生死突围”

人们站在大浪街道锦峰路与忠信路交会处, 向西方看去, 能听见围挡后面传来打桩的声音, 那片土地的情况就是这样的。这个地方背靠阳台山, 在之前, 这里是龙华区大浪元芬村的一片旧厂房。

到了二零二三年下半年的时候, 原本的意向实施主体因为资金链出现了断裂问题, 所以这个工程就突然停止了, 因此, 在围挡后面的已经变得日渐破败的厂区, 就成为了让周边居民摇头叹气并表达不满的地方。

到了2026年8月的时候, 这块地界上头把绿联科技园的奠基仪式给举办了, 那些打桩机器也都正式开进到场地里头来了。也就是才过了两年多的时间而已, 这项目就已经从零星的停滞和闲置状态, 转变为了实实在在的进行建设的那个阶段了。

这个“逆风翻盘”的故事, 是龙华空间保障战线上最新发生的一个事例。这个故事也是理解龙华区今年以来多项核心指标何以领跑全市的一把钥匙。

项目出现了转机, 这个转机是从2024年11月开始的, 当时深圳市中级人民法院启动了对于中植置业的预重整程序。

龙华区这边没有被动地等待, 而是成立了跨部门联合工作专班, 创新性地设立了“四方共管账户”, 把监管资金存入了管理人账户, 做到了专款专用和资金闭环, 这样就绕开了因为失信企业无法开具银行保函而导致的死结问题。

谁把那个盘接过去了呢, 龙华这个地方没有走让国有资本来兜底的老路, 它反而是把目光瞄准了那些在辖区里面急需扩大生产空间的本土实体企业, 这个企业就是消费电子行业的龙头绿联科技, 所以到了2026年5月的时候, 绿联科技和中植置业签了一《重整投资协议》的协定, 投进去10.8亿元的钱, 整体承接了这个项目的全部都权益。

在六月的时候, 那个重整计划得到了批准。这样一来, 项目就实现了平稳盘活。从方案获得批准到最后正式核发用地批复, 整个过程只花费了一个月时间。对于这个项目来说, 预计能够带来新增的年产值超过一百亿元。并且, 这会带动高端消费电子产业链实现集聚以及升级。

这不仅仅是一个将“有为政府与有效市场”紧密结合起来并且进行整体综合改革的典型例子, 它还给全市范围乃至全国范围提供了办法, 让这些停滞不前的更新项目能够摆脱困境, 这些办法是可以照搬学习的被称为“龙华样本”。

整备先手：空间跑在产业前，项目落在“熟地”上

在2024年的5月31日, 大浪街道锦海通工业区正式拉开了拆除工作的序幕。这块地块此前一直卡在石清大道二期工程的推进过程中, 时间足足长达十年之久。石清大道乃是龙华地区至关重要的东西方向交通主干道。

由于征拆工作始终存在堵点, 导致二期工程长期无法实现全线贯通。如今, 十年的积弊终于在一天之内得到彻底破解。随着锦海通工业区的顺利拆除, 那个核心的梗阻问题得以打通, 从而为重大交通项目的建设扫清了关键性的障碍。

在地下的空间里面, 龙华这一区域的速度正在提升。

22号线全长34.7公里, 在龙华境内贯穿六大片区, 福田至观澜只需45分钟即可直达, 在龙华段的13座车站都在全面施工, 车站的主体结构已经完成百分之七十, 其中观鹭站到鹭松站, 再到松桂站区间内的左右线已经全部贯通, 与22号线配套的黎光车辆段正在同步加快建设，车辆段盖板等土建工程已经全部完工, 综合楼的主体结构已经封顶, 出入段线正在有序推进, 目前已经转入机电及铺轨施工阶段, 25号线有9个工点车站的主体结构陆续施工完成, 其中景龙站、龙华公园站、创意城站、龙华站、石凹站、华昌站、上油松站的主体结构已经封顶, 区间盾构始发达到16台次, 龙景区间右线已经贯通, 27号线的龙华段8座车站围护结构已经封闭, 正在进行土方开挖和车站主体结构施工, 在未来会让通勤南山的时间再次缩短。

三条线路在龙华区段的施工建设正在高效地向前推进, 这一现象的背后存在着非常显眼的征迁与拆除保障成果数据作为支撑, 具体来看, 轨道五期项目累计已经完成了面积达到39.87万平方米的征拆工作任务, 预计在2026年将会完成超过8万平米面积的征拆工程, 从完成比例和数据大小来看其排名位居全市榜首地位, 这些事实有力地彰显出了轨道交通在建设过程中所体现出的具有代表性的“龙华速度”特点。

地上和地下同步提速, 这背后的原因, 其实是龙华彻底扭转过去那种“项目等地”的被动局面。秉持着“储粮先行、空间先导”这样的一种理念, 把土地整备这项工作, 做在项目落地之前。

6月1日这一天, 新能源电池结构件这一领域的龙头企业科达利公司, 它成功地把九龙山数字城里面的一块工业用地给竞得下来了, 那块用地的面积超过了2.4万平方米, 按照计划要在那里规划建设一个智能化的生产基地, 要求这个基地的年产值不能低于25亿元, 就在与此同时呢, 龙华这个地方一共集中挂牌了六宗产业项目用地, 这些用地分别覆盖了智能制造终端、高端装备、高性能材料等战略性新兴产业, 这些项目的总投资额大约是25亿元预计五年以内可以形成超过千亿元的产业产值。

这些地块, 一个接一个地, 都是来自龙华区的。

至于这个区域呢, 在近年来, 一直在不间断地推动土地整备工作的进行, 这批东西, 统统都来源于此。

当前, 土地整备这件事已经彻底不是以往那种简单的推倒重来和重新建筑的老套路了, 现在它正跟招商引资工作在同一个节奏上紧密地配合着、相互推动着。在黎光这个产业片区里面, 特意腾挪出来三点四公顷已经完成入库手续的土地, 其根本目的就是为了能够精准解决重点产业链发展中对于配套用地的实际渴求。

通过这种方式, 以集中成片的大空间去换取更加良好的产业生态, 再以极其精准的供地方式去换取更加浓重的创新创业氛围。

到了2026年, 龙华区的土地整备任务一共是57公顷, 这里面产业部分的任务量是12公顷, 然而到目前, 咱们已经累计完成了大约90公顷的整备工作, 在产业这块领域里，完成数量超过了20公顷, 整体的完成率突破了168%, 另外, 有关土地整备留定形固定资产投资的入统金额超过了66亿元, 这个数字占全全市比例的一半还要多, 也就是说占比超过50%, 并且这个成绩在全市范围内排第一。

服务护航：从签约到投产，空间效益跑出“全速”

在今年的一月至八月, 龙华区在城市更新涉及的所有方面, 投资完成的金额超过了二百六十九亿元。这个数値, 大概占到了全市总投入量的百分之二十二左右。比起去年同一时期, 这个数字增长了大约百分之二十六。

按完成的数量来算, 龙华排在市里的第一位, 完成比例达到了百分之九十八。这项投资, 占了全区固定资产投资总额的大约百分之四十三点五。它占的比例是一年比一年上升的, 因此, 为全区的固定资产投资出了很大力。

现在这个区里面, 一共有15个项目, 这些项目全部都是属于那个全市的城市更新攻坚清单的，也就是百个城市更新攻坚清单里面的。目前的情况是, 这15个项目已经全部都入库了, 也都进行了纳统操作。从1月到8月为止, 累计起来, 纳统的金额已经超过128亿元了, 完成的情况是排在所有城市的第一名的。

在那些数字的表象之外, 能够让公司真切实实地察觉到改变发生的因素, 在于一种所谓的响应技巧, 这种技巧的特点就是有人请求就马上应对, 没事的时候也不随意去打扰, 同时还具备一种依据目标去解决难题的实际本领。

过去, 企业想要推进一个项目的时候, 需要跨部门来回奔走, 手续衔接的过程还特别繁琐。

如今, 龙华区搭建起了项目问题台账, 配备了专属的专员全程跟进项目的整个生命周期, 整合了住建、水务、规自这些多部门的资源, 构建了一个包含从政策告知开始, 到专班入企指导, 再到土地出让、审批发证的全长链条的服务体系, 企业不用再自己上门寻找政策, 而是变成了部门主动上门服务。

龙华区在全市范围内, 是最先一步开始实施土地整备利益统筹项目优化实施监管文件的出台工作的, 并且首次推出了“现金”加上“保函”这种组合式的资金监管模式, 假设拿一个中等规模的项目来举例的话, 能够为企业释放出多达数千万元的流动资金。

在一些城市更新项目推进的过程中, 部分项目因为市场波动出现了难题, 针对这种情况, 龙华区坚持按照“一项目一策”的原则来开展工作, 并且大胆去创新的资金监管模式, 想方设法探索出解决问题的路径。

通过引入AMC纾困方式, 以及国有企业第三方盘活这些市场化法治化的手段, 让像国润电器、君子布君新这样一度停止下来的项目重新获得了生机。

上油松老围这一个项目, 在进行行政征收程序的启动之后, 最后面的三户业主选择了主动地去签约, 而现在这个项目的情况是已经顺利地动工了, 这种结果是实现了政府、企业以及业主这三方一起赢利的状态。

这些机制创新的底层支撑, 其实就是龙华在进行五轮土地整备过程中慢慢积淀下来的那种“大地块精神”。时间追溯到五年以前, 那时九龙山开始了第一轮的大地块整备工作。到了现在, 科达能够干脆利落地落下棋子, 锦海通花费了十年功夫终于打破了坚冰封冻的状态, 还有元芬村的项目得以重新复活。

这种说法已经不仅仅是口号了, “只要存在好项目, 龙华这边就一定有对应的空间可以落实”, 这一种庄严的、郑重的承诺, 正在逐步转化成一种可以被大家验证清楚的现实状态。

空间已经做好了准备, 中间的轴线正在形成强大的势头。当一块接着一块的土地被唤醒, 一条又一条的轨道向着中心汇聚, 一个又一个的产业在龙华落地生根的时候, “数智龙华”和“中轴枢纽”这整个计划, 正是从最初的图纸变成了眼前的真实景象。

采写：南都N视频记者 张小玲