2024年，物业管理行业在政策支持下稳步发展。

在基础制度方面，物业服务被纳入鼓励类商务服务业，这使得行业定位得到了提升。“好房子好服务”的内涵逐渐变得清晰起来，其中“好服务”指的是优质的物业服务以及生活服务。行业的标准化建设正在加快推进，根据不完全的统计数据，在 2024 年一共发布了 1 项国家标准、2 项行业标准、34 项团体标准和 15 项地方标准。

在社区治理方面，中央政府出台了一系列管控政策措施，地方政府也出台了一系列管控政策措施，这些政策措施的目的是全面加强社区安全管理。22 城开始试点房屋养老金制度。重庆、银川、青岛和武汉这 4 城再次对物业费标准进行公示，这引发了降价舆情。

企业管理方面，面对市场竞争的乱象，多个省市的物协发文，呼吁物业企业维护市场秩序，一起抵制不正当的低价竞争行为，同时加大惩戒的力度。

这一切都为行业高质量发展奠定了坚实基础。

目前，60 家上市物企的 2024 年报已全部发布。那么，上市物企的经营业绩成色到底是怎样的呢？我们从管理规模、营业收入、盈利能力以及经营效率、现金流表现、股东回报这五大维度分别进行了拆解。

53 家披露在管面积的企业年报数据显示，2024 年上市物企的总在管面积约为 76.6 亿平方米。2023 年的总在管面积是 72.1 亿平方米。2024 年较 2023 年增长了 6.3%。2024 年的增速比 2023 年下滑了 6.1%。2024 年的增速是 2021 年至今最低的。

从梯队角度来看，小型物企的增速是最高的，达到了 7.6%。头部物企的增速位居其次，为 7.2%。中型物企的增速是 5.4%，大型物企的增速为 2.0%。

头部物企增速较高，但其增速下滑也较高，达 7.5%；小型物企增速较高，但其增速下滑也较高，达 5.7%；大型物企增速相对较为稳定；中型物企增速相对较为稳定。

从合约面积方面来看，2024 年有 44 家上市物企披露了合约面积。这些上市物企的总合约面积约为 71.5 亿平方米。2023 年的总合约面积是 70.1 亿平方米。2024 年的总合约面积比 2023 年增长了 2%。增速下滑了 3%。2024 年的增速也是 2021 年至今的最低增速。

2024 年上市物企合约面积增长出现放缓情况。41 家上市物企的合约在管比均值，在 2023 年是 1.34 倍，到 2024 年下降到了 1.30 倍。

从市场拓展方面来看，在 2024 年，企业在第三方拓展方面的力度增大了。然而，由于持续有项目退出，导致第三方在管面积所占的比例出现了下滑。在披露了完整数据的 32 家上市物企中，来自独立第三方的在管面积占比大约为 61.8%，与去年同期相比下降了 0.3 个百分点。

2024 年在管理规模方面，企业注重规模质量，持续淘汰低质低效项目。万物云全年退出 53 个住宅项目，这些项目的饱和收入为 2.86 亿元。世茂服务退出 6090 万平方米。彩生活终止合约面积 5860.8 万平方米。中海物业退盘 4450 万平方米。

企业将重点放在高能级城市上。其中，中海物业核心都市圈新签合约额的占比提高了 17 个百分点，达到 66%；招商积余收入排名前五的区域贡献金额为 95.9 亿元，占比 55.8%；融创服务核心城市的签约额占比提升了 6 个百分点，达到 98%，且核心城市的单城市管理密度提高了 11%。

企业更加注重聚焦优质赛道和优质客户。例如，中海物业在学校赛道以及医院赛道持续加大力度，其在管的数量分别超过了 95 个和 50 个；招商积余将重点放在医院、交通、IFM 等业态上，新签订的合同额分别同比增长了 95%、46%、11%；融创服务在高端住宅领域发力，新增的饱和收入超过了 9000 万元。

企业年报数据表明，2024 年 60 家上市物企的营收总额达到了 2858.1 亿元。2023 年这些上市物企的营收总额是 2751.1 亿元。2024 年的营收总额比 2023 年增长了 3.9%，增速相较于之前下降了 3.6%。

从梯队角度来看，头部物企具有优势且保持不变。在 2024 年，其营业收入增速最高，达到 5.7%。小型物企的营业收入增速为 2.4%。大型物企的营业收入增速是负数，为-0.2%，并且这已经是大型物企增速连续第二年为负。

从基础物管服务方面来看，2024 年其收入占比仍在上升。43 家上市物管企业的基础物管服务营收总额达到 1704.4 亿元，并且同比增长了 6.9%。企业主动将精力集中在基础服务的主业上，在这一年里，该占比为 67.7%，与去年相比提升了 1.8 个百分点。

社区增值服务的收入占比出现下滑。在 2024 年，41 家上市物企的社区增值服务营收总额为 293.8 亿元，且同比下降了 4.3%。同时，其占营收的比重为 11.9%，同比下降了 1.0 个百分点。各家物企仍在积极进行探索。

非业主增值服务在持续收缩，其营收占比也在持续下滑。2024 年，40 家上市物企的非业主增值服务营收总额为 153.2 亿元，与去年相比下降了 20.7%。该部分营收占总营收的比重为 6.3%，与去年同期相比下降了 2.0 个百分点。

从盈利能力方面来看，2024 年有 60 家上市物企。这些物企的毛利润均值为 9.1 亿元，且同比下降了 2.2%。它们的净利润均值是 1.9 亿元，同比下降了 19.7%。

最终净利率降至 4.2%。

2024 年从管理效能方面来看，上市物企持续对组织管控进行优化，其平均管理费率下降到了 9.4%，并且与去年相比下降了 0.6 个百分点。

2024 年 50 家上市物企在经营效率方面，人均管理面积提升到了 8528.4 平方米。2023 年的人均管理面积是 7799.8 平方米，2024 年较 2023 年增长了 9.3%。2024 年的增速比 2023 年下降了 3%，同时 2024 年的增速高于 2022 年的-6.5%。

57 家上市物企在 2024 年的人均营收提升到了 27.3 万元。2024 年的人均营收比 2023 年的 25.6 万元增长了 6.5%。2024 年人均营收的增速比 2023 年下降了 0.6%。同时，2024 年人均营收的增速高于 2022 年的-3.9%。

人员精简是企业人均在管面积提升的主要原因，也是企业人均营收提升的主要原因。2024 年，57 家企业的员工数量同比下降了 2.5%。此外，AI 赋能以及人机协同成为了企业经营效率提升的原因之一。

同时，增速比去年同期降低了 17.6 个百分点。

头部物业的增速下降了 14.1 个百分点；大型物业的增速下降了 43.8 个百分点；小型物业的增速下降了 15.2 个百分点；中型物业的增速下降了 9.9 个百分点。

到 2024 年上升到了 133.4 天。

2024 年，强化现金流管理成为大家的共识。企业采取降低关联风险的措施，通过以资抵债的方式，加大预缴的力度，同时增强催欠的力度，以此持续提升现金流。

2024 年 60 家上市物企里，有 29 家进行了分红，分红的总额大概是 123.3 亿元。其中 23 家企业连续 2 年分红，它们的平均分红率是 63.3%，比去年同期提升了 1.4 个百分点。29 家上市物企在这一年里进行了派息，超过 6 成的企业股息率超过 5%，像润华服务、祈福生活服务、泓盈城市服务、建业新生活、鑫苑服务、星盛商业这些企业的股息率超过了 10%。

2024 年，上市物业企业在经营业绩方面面临挑战。它们的营收增速出现放缓的情况，净利润也持续呈现下滑的态势。

企业为应对市场下行压力，持续将注意力集中在高质量发展策略上。同时，持续主动地退出低质低效的项目，把资源集中在高能级城市、优质赛道以及优质客户身上。

同时，加大对 应收账款 的回收力度。可以通过以资抵债的方式，也可以增强预缴，并且加强催收，以此来强化现金流管理。

未来，企业会一直秉持这样一种高质量发展理念，即现金流比利润更重要，利润又比营收更重要。并且会持续地推进业务的优化工作，同时也会持续进行战略的调整。