顺着平原路走过之际, 那座岁数不小的楼依旧处于原地。招牌早已被拆除, 一楼摇身一变成了农贸市场, 推车、菜筐以及临时摊位相互挤挨着。朝着上方望去, 楼层的窗户蒙上了一层灰, 并未瞧见有人开窗进行清扫。路边停放着运送蔬菜的小三轮, 过道之中偶尔会有人出入, 多数是买上一把葱、称上一点肉便离开。与几年之前相较, 整栋楼的气质已然全然改变了。

2015 年以前和现在不一样, 那时胖东来在这栋楼里, 周末下午进到正门得先看看人流有多少, 电梯口站着人, 按了上行按钮还得等, 排队结账能把半个一层给占住, 我妈习惯在周中上午去, 说人会少一些, 结果照样得绕几个货架才能到收银台, 她买菜认秤, 买零食认生产日期, 买日用品认退货的规则, 在老家超市里, 这种“认”相当重要, 认熟了就不会再换地方。

之后传出了要搬迁的消息, 其缘由并非错综复杂。房东进行了年租金的调整, 原先是800万按此执行, 如今重新开价4000万。这个前后相差达到了好几倍之多, 无论搁在任何人身上都得重新去计算账目。胖东来于新乡已然经营了十年时间, 从原本普通的地段发展到如今人多得十分拥挤的状况。周边的小店全部承蒙它带动顾客流量, 楼下售卖奶茶的、路边从事修表的、旁边经营文具的, 都随之有了生意可做。房东眼见年流水心里眼热了起来, 觉得向上提升租金是理所应当的事情。从账本角度这样计算并没有什么问题, 毕竟商业楼宇依靠租金来实现回收成本, 谁都会想要尽可能多收租金。仅仅是将“楼值钱”与“胖东来值钱”给混淆了, 随后的事情便难以妥善收场。

胖东来搬走之后, 老楼没空闲多长时间, 便陆陆续续更换了经营方向, 农贸市场是由一层改造而成的, 教育机构曾占据过上层的一部分空间, 高端百货变成菜市场, 可不是简单地更换招牌, 百货注重动线、陈列、统一收银、服务台、退换流程, 农贸注重摊位、损耗、早市晚市、议价和周转, 两套逻辑不相通, 老楼的硬件是按照商场来做的, 改成菜场需要重新规划排水、通风、垃圾房, 上层再改成教室又要通过消防、隔音、疏散, 每一次改造, 都是一笔成本, 每次招商如果不满意, 空置着就会继续消耗资金。

房东琢磨过, 地段乃是平原路, 街道仍是那条街道, 重新招募个规模大的商户便可。实际接手之人算的却是另一笔帐。年租金倘若依照原来800万的想法去谈, 房东会不乐意；按照4000万的新期望去谈, 新商户会更难做。超市卖场毛利微薄，人员采购、损耗、能源消耗、促销活动都需花钱, 租金占成本比例一旦变高, 定价就只能往上升, 定价一上调, 客流就会流失。胖东来能达成人多的情况, 并非仅靠单店租金低这一缘由, 而是依靠整套服务将复购率提升起来。换作另一家普通的零售商, 其并没有那样相同的服务密度, 然而租金却要依据“胖东来流水”来收取, 如此一来模型从起始的时候就不均衡了。

搬到沃尔玛旧址那儿之后, 胖东来依旧是胖东来。我妈后来去了那边, 得坐半小时公交。她不觉得路途远, 原因是“东西让人放心, 问个价就有人回应”。这个回答挺朴实, 却足以说明情况。别的超市理货员忙着自己的事儿, 顾客找商品得自个儿翻找；胖东来这儿会主动给顾客带路, 缺货能登记, 生鲜还写明产地和日期。并非某项服务有多令人惊艳, 而是长期都不偷懒, 顾客才愿意固定前来。新址原本算不上最热闹, 胖东来入驻之后, 周边陆陆续续有新店开张, 公交站、餐饮、小零售都跟着有了客源。商业体能否兴起, 首先要看主力店有无本事将那些专程赶来的人留住哪。

不在平原路老楼没名气, 而是其曾被胖东来经营十年, 街坊对当初的拥挤记忆深刻, 这致使后续接盘困难重重, 新商户入驻后, 顾客会以旧标准作比较, 比如以前退换便捷, 如今是否可行, 以前生鲜标注清晰, 现在是否齐全, 以前找人帮忙能有回应, 现在却无人应答, 比过一次不满意, 第二次便不再光顾, 老楼再次招租时, 潜在经营者需考量改造费、空置期、员工招聘以及周边竞争等因素, 若租金无法降至能覆盖这些成本的程度, 即便签了合同也会亏损。

网上随后流传, 老楼租金从两千四百万跌到四百万, 却依旧没人接手。 不论这个数字是不是准确, 它都反映出了一种预期的变化: 市场不再依据“胖东来时期客流”来定价, 而是按照“没有胖东来之后能招到什么、做到多少”来定价。 两千四百万意味着曾经打算按照高热度收取租金, 四百万则表示退到很保守的预期, 却还是难以整体出租。 整栋楼空着比分层租更让人难受, 整体运营需要主力店, 主力店需要信任体系, 而信任体系并非租房合同里能够写出来的。房东拥有楼, 有位置, 还有水电结构, 然而这些并不能替代“谁能够让顾客安心去买东西”这件事。

农贸市场开设于一楼, 所解决的是即时产生的人流以及每日都存在的刚需, 买菜之人不一定会前往楼上, 上楼的人数减少后, 若教育机构再撤离, 那么整体的商业氛围便会愈发淡薄。菜市场自身具备生命力之存在, 能够养活诸位摊主, 然而却难以支撑起整栋老百货其极高的租金规模。往昔依靠一个主力超市将各个楼层串联起来, 服装、家电、美妆、餐饮皆能分到一定的人流量；如今主力消失不见, 无法展开串联, 招揽任何一方都好似是补上的补丁。补丁仅能够覆盖一处地方, 却无法覆盖整栋楼。

我妈妈当下依旧前往沃尔玛旧址, 她不谈那些商业逻辑, 仅仅讲“退货的时候不会扯皮, 称重的时候不会短斤, 询问他人就能找到地方”, 这三句话放置在老楼的场景当中, 恰恰是最难重新构建的部分, 退货的那一规则需要得到总部的授权才行, 称重要经过培训且加以监督, 找人得依靠排班以及企业文化, 房东把楼租出去之后，这些情况并不会自动出现, 新的商户就算是愿意去学习, 也需要时间、资金以及员工待遇方面的支撑。老楼要是持续依照高租金预期这般等“大品牌”来接手, 所等来的常常是按照测算之后选择舍弃；要是把预期降低从而开展社区商业, 那就又得重新去改造空间, 还要重新确定经营业态, 可不是仅仅挂个招租横幅就能将问题解决的。

经过那幢楼的那日, 集市之中正卸载白菜, 二楼的走廊灯未开启。往昔排队之处如今停放着手推车, 往昔收银排起长龙的地方如今通行的人极少。对于商业而言, 地段是基础部分, 人是关键所在。基础部分依然存在, 关键部分却因租金问题而破裂, 即便地址再好也只能逐渐冷清下去。