于桂林两江四湖附近, 有一栋江景别墅, 其实际使用面积大概是363㎡, 在二拍之时, 以245.2626万元的底价, 被一人竞拍获得, 按照证载面积来计算, 单价不到9800元/㎡。于桂林老城核心处这般稀缺的位置, 此价格使得不少人重新审视法拍房当中的机会。

以下是进行三次拍卖的别墅, 它处于象山区桃园新城, 该区域的10栋楼的底下两层便是它, 2026年9月2日一开始, 桂林中院便直到9月3日在淘宝司法拍卖平台进行第二次拍卖, 这个待拍卖的标的物, 证载的建筑面积大约是250.38㎡, 除此之外该别墅还有一处面积是113.25㎡的地下室, 不过地下室是没有证件证明其存在的面积, 将二者加起来之后合计实际使用的面积大概是363.63㎡, 它的结构复杂是混合结构, 被规划的用途是用来居住的, 可算是市场化的商品房, 它在1993年的时候就已经竣工了。

一开始, 起拍价是306.5782万元, 在一拍的时候, 由于没有人报名参与, 所以导致流拍。接着到了二拍阶段, 价格降到245.2626万元, 而评估价大概是438万元, 这可以看出二拍的起拍价比评估价低了差不多193万元。从相关报道能够了解到, 此次只有一个人报名, 最后这个人是以底价竞得的。

位于桂林的, 那个叫桃园新城的地方, 处在老城核心区域。小区紧紧挨着桃花江, 它位于象山商圈, 周边存在中山中路、南门桥、西城路步行街区域, 距离象山景区、两江四湖、桂林站都没有很远的距离。贝壳找房给出的数据表明, 桃园新城本网参考成交均价大概是6804元每平方米, 附近1km范围内二手房挂牌均价大约是6354元每平方米。

跟周边行情作比较就能够有个概念, 桃园新城有一套面积为86.37㎡的精装三房, 链家挂牌价格是63万元, 单价大概是7295元/㎡, 小区里面有一套实际面积80㎡的三房在桂林生活网挂牌45万元, 单价是5625元/㎡, 这就意味着, 这栋别墅按照证载面积计算的成交单价, 并没有比普通住宅高出很多。

低价的背后, 存在着这栋房子本身所具有的几个特点, 首先要说的是楼龄, 它是在1993年建成的, 一直到今年已经有33年了, 其次, 是那113.25㎡的地下室, 它属于没有证件的面积。法院所发布的公告里面也明确地给出了提示, 标的物存在着违建的情况、已经被抵押了、还没有腾空以及有无证的地下室, 存在着被强制拆除的风险, 税费是要由买受人先进行垫付标点符号。

它的地段以及商业禀赋反过来却极为突出, 两江四湖属于桂林的核心景区, 周边民宿生意向来活跃, 在携程平台上, 两江四湖象鼻山店附近的民宿, 一晚价格处于一百多元至四百多元之间, 呈现不等态势, 在木鸟民宿上, 位于中山中路金马大厦的一套 50㎡一居室, 每晚 199 元起, 并且日历显示连续被订满。

要参考桂林临江别墅整租行情, 可看58同城, 七星区漓江旁, 450㎡别墅, 月租是6500元, 中山南路翡翠山庄, 400㎡别墅, 月租在4900到6500元啊还有滨江路, 300㎡临街别墅做民宿月租可达10000元。那363㎡的江景别墅要是投入文旅运营, 租金表现还蛮值得期待的呢。

讲“原状交付”是法拍房本来内在所讲究的, 这栋作为法拍房的别墅, 其格局是有着两个厅, 一个厨房, 十个房间以及六个卫生间的情况, 它的土地性质属于国有出让的这类, 房屋性质乃是市场化商品房的那种, 这些的基础条件都并不差, 敢于在所进行二拍的时候以底价出手的人, 明显是奔着“江景加上景区再加上大面积”这样的组合而去, 而并非是仅仅单纯为了买来居住的状况。

在桂林这个地方, 老城别墅进行法拍这种情况可不是只有一个。八里街中旗门园那里有一套面积为634㎡的独栋别墅, 经过四次拍卖之后才得以325.5万成交；同一个小区还有一套面积是635.98㎡的毛坯独栋别墅, 到第五次拍卖的时候才以261.5万成交, 它这样算下来单价仅仅才4112元/㎡, 然而一年的物业费却要高达2万多。由此能够看出呀对于“别墅 + 法拍”这样的标的而言, 其本来流动性就是不高的, 买家群体相对来说也是比较窄的。

落户于桃园新城的这套物业, 其特殊就在, 它属于那种极为少见的被景区环绕的别墅项目。居住在此的居民, 日常需要直面处于节假日会拥挤不堪的中山中路路段, 不过, 对于这类文旅性质的物业而言, 这种情况反倒构成了独特优势, 那就是游客数量越多, 其能够创造的运营价值也就越高。

存在着一人报名, 且以底价成交的情况, 看起来颇为冷清, 然而这实际上乃是法拍市场的常态, 信息差致使绝大多数人不敢轻易去出手, 而其中做足了功课的那一个人, 便获取到了属于自身的机会, 那些房子的价值, 向来都不单单是砖瓦以及地段, 它更为关键的是究竟是谁能够看见它被多数人所忽略的那一面向。

要是你手上同样有着二百四十五万, 面对着这样一栋处在两江四湖旁的江景别墅, 你会抉择自己住进去每日观赏桃花江, 还是将它塑造成为一间带有故事的民宿呢?