中国房地产市场, 在2026年时, 正在上演一场重新洗牌, 是资产的内部洗牌。

上半年的时候, 内地的买家于香港投入了1071亿港元, 按照中原地产所给出的口径, 使用普通话拼音的买家达成交易9776宗, 并且金额头一回突破了千亿, 香港又一次变成了上半年楼市颇为热门受关注的对象。

哪怕是香港本地的明星, 也都纷纷加入到了“扫货”的阵营之中。自去年开始, 陈奕迅花费了1.82亿港元, 买下了港岛南区的一处豪宅。任贤齐购置了浅水湾的房产。邓紫棋拿出8500万港元, 拿下了湾仔东半山的一个单位。

此外, 有一位被金融圈称作“银行界最美女CEO”的徐仲薇, 她出手阔绰地斥放出一笔高达4650万港元（大约是4011万元）的资金, 去购置了中半山宝云阁的一个拥有三个房间的单位, 该单位每平方米换算成人民币后超过了29万元。

但同一时候, 存在着一部分港岛的老牌艺人, 他们集中地离开了, 以折价的方式抛售老牌豪宅, 从而完成了地产红利的兑现, 以及资产形态的升级。

似周润发降低两千五百万港元售卖山顶阳光花园独立屋, 张家辉于中半山嘉慧园的豪宅持有六年内多次降价, 之后以一亿三千二百万港元忍痛抛售离场, 从账面计算, 加上税费佣金反而亏损七百一十九万, 以此为例。

一进一出的市场反差，意味着新旧财富交接的底层变革。

然后, 将镜头再次切换回内地, 从深圳作为起始点, 在全国范围内兴起了一股“全款买房”的新潮流。依据深圳2026年上半年给出的数据, 二手房全款购买者成交所占的比例达到了25.3%, 相较于去年同一时期, 扩大了6.3%。其中, 总价格在200万元以内的房源, 全款成交所占的比例高达44.7%。

不仅仅是普通住宅呈现这样的情况, 就连那花费高昂、追求极致的高端豪宅市场, 全款买房所占的比例, 也显著地出现了增加的态势。依据媒体所进行的报道, 在处于深圳湾超级总部基地的一处豪宅公寓项目当中, 超过九成的买家, 都做出了选择一次性付款的行为。

明显能够看出来, 楼市早就已经跳出了仅仅只是涨跌的那种逻辑, 而是开启了财富结构进行迭代, 资产逻辑予以重构的这样一个大幕。

香港现象：撤辣、降息打开“折价窗口”

被内地新钱精准接住

香港在2024年2月全面“撤辣”了, 非本地买家印花税出现了显著变化, 从原本最高30%的档位, 一下子直落到4.25%左右, 就一套价值5000万港元的物业而言, 节省了大约750万港元的税；同时叠加在美联储降息周期的环境之下, HIBOR回落了, 按揭利率也走低了, 随后香港房价从2024年的低位开始往上爬升, 这就如同是把“核心城市核心地段”进行了一次临时的打折售卖。

全港2000万港元以上一二手住宅登记, 在2026上半年有2372宗, 金额达1113.18亿港元, 创1995年以来半年度新高, 内地买家接得极快, 中原数据显示这一情况；山顶南区豪宅成交121宗, 同比飙升72.9%, 金额暴增165.2%；在5000万港元以上顶级豪宅圈, 内地客占比已至三分之二。

其中买家结构很是耐人寻思: 其一, 是前往香港的高才、优才家庭, 将香港身份以及学额折算进房价之中；其二, 是内地新富与有着机构背景的资金大量涌入市场。在今年6月的时候, 高瓴资本创始人张磊的妻子张子丽，用5.626亿港元购得石澳道老牌独立洋房“The Round House”, 刷新了2026年香港二手房单笔成交的纪录。

有留就有走，市场触底反弹下，也有不少明星择机抛售旗下资产。

发哥手里攥着山顶、 九龙塘、西贡那儿等起码7处物业, 这些物业市值超过10亿, 西半山坚道有套50平的较小户型住房被持有着31年, 当初花392万买入而后750万卖出, 账面实现了翻倍；山上的阳光花园有栋独立屋如今以从2.2亿降到1.95亿的价格进行放盘, 它本身属于慈善捐赠计划之下的逐步推进的变现。

张家辉所持有之中半山嘉慧园, 于2017年以1.31亿买入, 到2020年叫价2亿却是无人承接, 直至2026年以1.32亿成交, 其女儿早就不在附近念书, 空置达6年的自用属性已然归零, 比不上改换为具备流动性 的。

老港片处于黄金年代所积攒下的房产, 通常拥有单套体量较大的特点, 并且持有时间超过10年等。当新一代买家所需求的是那种“能够进行按揭、可以用来出租、能够快速转手”的金融资产之际, 往昔传家宝式的豪宅反倒流动性差、维护成本高昂、继承事宜麻烦。他们的退场, 是将1950至2000年代所累积起来的香港地产红利, 兑换成为跨代的新理财模式。

内地全款买房为哪般？

不是更有钱了，而是更怕负债了

同一时间段内, 内地楼市呈现出反向的动作, 在2026年上半年的时候, 深圳二手全款率为25.3%, 200万以下房源占比44.7%, 与之相对应的情况是, 居民房贷余额连续三年处于下行状态。

到2025年年底的时候, 全国个人购房贷款的余额为37.01万亿, 和同一时期相比较, 已经减少了接近2万亿元人民币, 居民部门的杠杆率由之前的61.4%下降到了59.4%。

有数据表明, 当下全款客的主要群体为两类人, 其中一类是卖掉老旧小户型房屋, 用以更换核心区域改善型住房的“置换族”, 这类人降低了杠杆, 另一类是拥有存款的保守中产, 他们将房子视作消费而非投资。

值得玩味的是, 这般“去杠杆偏好”, 跟那些赴港扫货的内地客, 有着同样的一种底层逻辑哪, 在涨幅信仰破灭之后, 居民不再运用“未来收入”去加杠杆了, 转而拿“已有财富”去进行换房配置了。

居民在将资产负债表从负债端转变为资产端，企业也在把资产负债表从负债端转变为资产端, 以此完成一场不动产的升级。

需要特别指出的是, 在7月27日这一天, 新华社再次发出声音, 提到要着重致力于安稳房地产市场, 依据不同城市的具体情况来把控增加的数量, 去除库存, 优化供给, 并且要加速构建房地产发展的全新模式。

一方面着重指出的是, 各个地方要始终坚持依据城市自身情况来制定相应政策, 进行精准化的调控。并且要将政策工具箱充分利用起来, 不断地对应进行调整, 优化房地产方面的政策。以此能产生强大的力量, 去支撑刚性以及改善性的住房需求。

由此可见，下半年房地产市场在调整中将更加积极。