国家统计局于5月18日公布了今年前4月的房地产数据, 这为市场又开启了一道观察窗口, 其中, 商品房待售面积同比下降了0.5%, 这是自2021年7月以来连续52个月正增长后的首次发生逆转；北京、上海4月二手房网签量分别创下了近5年、10年同期的新高；70城房价环比上涨或者持平的城市增至21个。

众多的数据一道共同指向了一个结论, 那就是房地产市场筑底回稳的态势在增强, 只是其中“普涨时代”已经彻底终结了。在2026年的时候楼市共识聚焦于“彻底分化, 回归居住”, 这个时候普通的购房者以及多套房持有者的选择变得前所未有的紧迫起来, 面临房地产中场战事, 此时该买房了吗?

分化扩大，再无普涨

依据市场数据来瞧, 分化已然由趋势转变成了现实。4月, 一线城市新房价格环比略微上涨了0.1%, 二手房涨幅平稳地维持在0.4%；然而, 二三线城市环比降幅有所收窄或者处于持平状态, 只不过, 城市之间的差异十分显著。北京、上海、天津、南京等核心城市新房二手房总的交易量同比增长超过了10%, 部分处于较弱二线及以下的城市却依旧处于调整通道之中。

在专家的预判当中, 这种分化乃是被进一步放大的。经济学家任泽平提出, 中国房地产已然进入了“孤岛时代”, 其强调了房地产市场的“20/80法则”。在他看来, 仅仅是核心城市的优质板块才具备支撑, 其余的情况大概率是会呈现阴跌态势的。

经济学家马光远同样持有类似的那种观点, 他明确地指出, “闭眼买房的这种情况已然结束, 仅仅只有20%的房产具备金融属性”, 这所表达的意思是, 那些拥有多套房的持有者要是持有的并非核心资产, 那么每耽搁拖延一个月, 就极有可能要面临资产出现缩水以及流动性枯竭这两种双重的风险。

也有前东北证券首席经济学家付鹏强调, 长三角核心区会率先站稳市场, 珠三角核心区同样会率先站稳市场, 弱二线及更靠下的区域会持续低迷不振。他是这样认为的, 过去这数十年期间之内, 房地产靠着城镇化发展起来的形势、人口红利以及居民增加杠杆这样的情况形成了全面的上行周期, 那种“一线涨完二线涨这么一种情况、核心涨完外环涨这样一回事情”的逻辑已经彻底没有了。

被称作“住房双轨制之父”的孟晓苏, 公开宣称2026年是中国楼市的关键转折之际, 最晚到下半年必定终止下跌转而回升, 绝对不会拖延到2027年, 当下的机会可比拟2008年金融危机之后的买房黄金时段。

他持有这样的看法, 2026年下半年或许是类似于2008年的那种黄金买点哪, 不过, 这里存在一个前提条件, 那就是“刚需”——要是出于结婚、子女上学等情况属于刚性居住需求, 并且资金方面还处在充足状态（没有过多高杠杆的情况）, 这种情形下核心城市优质板块是可以考虑入场。

中泰证券, 那位身为首席经济学家的李迅雷, 提出了不一样与众不同的观点, 在其看法里，他声称“2026年的时候, 买房这种行为比不上租房这种行为”, 要是存在一套价值500万如此高价位的房子, 而它每个月所产生的租金仅仅只有5000元这么少, 这种情况下的租售比仅仅只有1.2%, 远远低于理财能够获取的收益, 在这样的状况下, 买房所产生的机会成本要远远高于租房所带来的成本。

要提及的是, 除了经济学家们各执一词, 企业家的观点同样尖锐。在早前的时候, 曹德旺给出了建议, 他建议多套房持有者, 在当前这个阶段卖房或许是更具理性的一种选择。其表达了这样的观点, “房子就是那些由钢筋水泥构成的事物, 不会始终保持在升值的状态”。继此之后, 他发出呼吁, 呼吁持有多套房的人要尽早地抛售并非优质的资产, 也即像老破小、远郊房这类房产, 以此来避免在未来出现“卖不掉” 的情况。

万科的创始人王石着重指出, 房地产已然回归到具“制造业”性质的原本特质, 并非核心资产的那些资产的流动性将会快速地衰减, 逐渐变慢。

买对核心，卖清冗余

需要留意注意到的是，自今年4月份开始之后, 多家国际投行反倒陆陆续续地针对中国房地产市场发出和给予积极信号, 总体广泛性地看好一线城市楼市的修复前景。

当中, 高盛表明, 上海房地产市场有希望在今年年末或者2026年下半年抵达底部, 深圳房地产市场有希望在今年年末或者2026年下半年抵达底部, 且预估两地房价总共升高的幅度在2025年底到2028年底这个时间段里大约为15%。

它们的核心逻辑是这样的: 香港的房地产市场已经率先实现了复苏, 还有上海以及深圳, 在很多项基本面上, 和香港存在着相似之处, 或许将会去复制它的修复路径。

然而, 高盛还提示, “一线核心区域到2026年年底的时候才会有希望趋于稳定”, 要是入场太早仍有遭遇被套住局面的可能性。

摩根士丹利预估, 到2026年的时候, 香港住宅的楼价将会再度上涨10%, 租金会上涨5%。香港房地产市场的复苏, 正一步步地向外扩散到中国主要城市, 并且, 中国股市反弹造成的延后财富效应, 也正在对住房需求起到提振作用。

摩根大通驻新加坡的策略师巴拉特宣称道, 在中国楼市历经5年的调整之后, 当下我们有极大可能正逐步挨近一个转折点, 3月份时中国房地产市场已然呈现出初步复苏的迹象。

我们同样需要看到, 政策方面的“严格控制增量”正在重新塑造市场预期, 1至4月全国房地产开发投资同比下降了13.7%, 这既是各地落实“防范风险”要求的积极体现, 也是市场自行调整的结果, 这种调整意味着, 未来新增的供给将会朝着核心城市、优质板块聚集, 非核心区域的房产有可能面临“供大于求”的长久压力。

回望站在2026年的中场时, 统计局的数据出现回暖, 这是市场挤出泡沫后的理性修复, 其实并不是新一轮上涨的起点。

普通家庭而言, 决策重点并非“涨跌预测”, 而是“需求匹配”, 若属刚需且能承受风险, 可留意核心城市优质板块具性价比房源, 若持有非核心资产, 应把握市场情绪回暖窗口期及时变现, 若以投资为目标, 要警惕“普涨不再”现实, 防止成为最后接盘者。