美编 | 倩倩

审核 | 颂文

在3月31日这一天，红星美凯龙公布了2025年的年报，在报告期之内，公司达成了营收65.82亿元，然而归母净利润却是亏损状态，亏损金额为237.22亿元，其主要的缘由依旧是源于投资性房地产公允价值的调整以及相关资产的减值。

这一情况跟之前业绩预告所遵循的逻辑是相符的，然而年报呈现出了更为明晰的结构划分，当中大概234.42亿元是投资性房地产公允价值出现变动而导致的损失，这属于典型的非现金性质的项目。

要是把这部分因素给剔除掉，能够瞧见公司经营端持续朝着好的方向发展。在2025年全年的时候，经营性现金流净额达到了8.16亿元，跟2024年的2.16亿元相比较，大幅提升了277.34%，核心的家居商业服务板块毛利率增长了2个百分点，达到了61.9%。

主业那种能够自我产生收益的能力已然显著地得到了修复，而且在建发进入并掌控之后，公司的财务构成以及债务构成都在一步步地趋向于好转的态势，随着公司资产方面集中地进行清理，经营方面显著地趋于稳定，财务所具备的弹性持续不断地得到增强。

1、夯实资产，更显主业成色

体现投资性房地价值衡量逻辑的，实则乃“未来租金所产生现金流”的折算。就美凯龙而言，在过去的数年当中，房地产步入下行阶段，房屋市场呈现出不景气的状况，其自身商场的价值评估便需要相应降低一些。

随着前几年地产步入下行周期，商业物业估值在整体上承受压力，在此轮周期里美凯龙选择一次性开展较为充分的重估处理。从最终呈现的结果来讲，这一轮“挤水分”的操作虽然致使报表在短期内面临压力，然而却让资产负债表更趋向于贴近实际情况。

多数由美凯龙持有的物业，处于一二线城市的核心地段，是典型的重资产运营平台，核心资产自身未出现结构性改变，账面价值的下调，更多是因周期的缘故。

以本次年报为依据来看，美凯龙的主要业务已经呈现出明显的企稳态势。截止到2025年12月31日，公司旗下的74家自营商场，以及218家委管商场，其平均出租率相较于2024年都有了一定程度的提升。在此之中，自营商场的平均出租率增长了2个百分点，达到了85.0%。

2、让利/扶持商户及新业态

往昔两年之中，家居消费以及商户经营广泛承受压力，红星美凯龙并未单纯地将压力朝着下游进行转嫁，而是借助阶段性让利、采用灵活租约安排以及作出招商政策调整，为中小商户谋取经营缓冲空间。对于部分遭受冲击较为严重的品牌，平台予以更长的调整窗口以及更为灵活的合作方式，用以换取商场整体运营的稳定性。

家居产业的重要基础设施从本质上来说是红星美凯龙的商场，大量中小商户和本地就业由其承载。在行业处于低谷期时，优先将商户网络和服务能力稳住，这对为产业链保留恢复的基础是有帮助的。这种“共担周期”的取舍，尽管不一定能在短期利润当中体现出来，然而却是平台型企业长期竞争力的重要构成部分，它充分展现出红星美凯龙作为平台企业在逆周期时具备的责任意识。

并非仅局限于让利，红星美凯龙积极主动地为商户探寻全新的增长场景，借由诸如引入新能源车、智能家电、家装设计以及生活方式等一系列新业态，使得家居卖场朝着综合家居生活场景不断演进，借由延长消费者的停留时间，并且切实改善客流结构等方式，从而达到降低商户的获客成本这一目的，进而协助原有家具和建材商户获取更为稳定的人流以及转化。

于年报之中进行披露，在2025年这个时间节点，美凯龙电器馆的经营面积达到了140.5万平方米，其面积占比提升到了10.1%；汽车经营面积方面，从16万平方米开始翻倍，变为32万平方米，并且覆盖了全国46座城市。

3、财务指标向好，经营拐点显现

首先，要查看现金流，在2025年这一整年当中，经营产生现金得到的流动净额达成了8.16亿元，和之前相比，增长的比例为277.34%。

单从现金流净额这一指标去看，过去呈现出连续多个季度都处于流出状态的那种局面，着实是令人感到难受的。如今日常经营方面出现了止血并且开始回暖的情况，尤其是在最近的那几个季度之中，每个单季的经营现金流均是呈现为正值的。

复观成本费用，建发集团所携之成熟国资管理经验，为公司在全方位层面助力达成降本增效之目标，于2025年时，其公司营业成本出现下降态势，下降幅度为18.95%。同时，销售费用呈现下降情形，所降幅度是18.59%。并且，管理费用也有降低，降幅为24.22% ，此三者降幅皆超营业收入降幅。

假若不将新出现的公允价值变动损失纳入考量范围，就净利润的呈现状况而言，事实上自第三季度起，经测算公司单季扣除非经常性损益后的净利润已然快要达到盈亏平衡状态，甚至略微呈现为正值，如此一来，账面利润也就并非那般不堪入目了。

融资端同样在进行同步优化，在2025年的时候，公司综合融资成本率从2024年的5.1%被优化至4.4%，此期间利息费用从25.31亿元下降到了21.60亿元。

另外，截止到2025年年末，美凯龙应付票据以及应付账款加起来的规模跟去年年末相较减少了43.79%，以往的债务正在持续地进行清理。

将这些指标合起来看，红星美凯龙的主要业务早就重新回到了正常的轨道，并且按照年报的口径，经营的拐点正逐渐在形成。

4、行业调整内的主动求变

新管理层所提出的关键词乃是“主动求变”，其中涵盖了先前提及的降本增效之举，以及优化资产布局这一事项，去年9月发布了新的五年战略，该战略提出未来要充当“家居生活新商业运营商”，还要成为“家居产业生态服务商”。

虽说存在电商冲击，以及行业周期有起伏，然而红星美凯龙的主赛道依旧是家居建材，这属于基因方面的问题。只是呢，这个主赛道需要进行升级换代，往后卖场会变得更加多元、智能且年轻化，所提供的并非仅仅是购买家具，而是包括整体家居生活解决方案以及消费体验。

举例来说，为了在未来保障家居核心品类的经营面积占比不少于70%，从而塑造出卓越的家居商业运营能力；再比如说，依据年轻消费群体的偏好，引进潮流业态，进行数字化营销，以此提升服务品质等等。