美凯龙于年报里表明，致使2025年出现巨亏的关键缘由，乃是投资性房地产公允价值变动造成了大约234亿元的巨大亏损，此一非经常性损益直接掌控了全年业绩的走向。

2025年，公司该类损失高达234.4亿元，从年报数据看出，此损失占归母净亏损的98.8%。家居零售市场需求低迷，房地产行业深度调整，受这双重影响，市场对家居卖场未来租金收益预期显著回落，因美凯龙基于审慎会计原则，所以对核心投资性物业估值进行了集中下调。

分析人士在业内指出，这样的举动，直接将其重资产运营模式的短板突显出来。以往借助物业估值提升达成利润增厚的途径，在行业处于下行阶段的时候，已经没办法持续下去。物业估值出现的剧烈波动，对业绩造成了显著冲击，这也是达成此次业绩大幅亏损的关键缘由。

国家统计局给出的数据表明，在2025年的时候，全国房屋新开工的面积是5.88亿平方米，相较于2021年的19.89亿平方米，下滑幅度超过七成；再加上新房交付量一直持续走低，这直接致使家居装修与配套采购的需求大幅萎缩。

于此当时，商业方面的地产租金续而承受压力。中指研究院所出的《2025中国商铺租金指数研究报告》表明，在2025年的时候，全国范围内百街也就是一百条主要商业街的商铺平均租金，和之前相比下跌了0.81%；百MALL也就是一百个典型购物中心的商铺平均租金，同之前相较而言下跌了0.34%。身为商业地产重要构成部分的家居卖场，它的物业估值随着租金预期的下调而大幅度地缩水，进而对业绩表现造成了进一步的拖累。

除开资产端遭受的冲击，公司核心的家居卖场业务，也因需求出现减弱的情况，从而持续地萎缩。按照中国建筑材料流通协会给出的数据，在2025年的时候，全国规模以上的建材家居卖场，其累计销售额同比呈现下跌态势，跌幅为3.33%，并且市场面积同比下降了11.38%。

据业内人士分析，到2025年的时候，存量房装修需求占比突破了50%，然而新房装修需求却大幅缩减，并且二手房交易活跃度不足，这两者共同致使家居行业整体流量出现下滑的情况。

更严峻的是，新业态崛起，持续去蚕食传统卖场的市场份额，进而又进一步挤压美凯龙的生存空间。

家装需求升级之下，中国整体家装市场规模不断持续扩大，整装模式渗透率迅速快速提升，已渐渐逐步成为行业主流。贝壳2025年财报表明显示，其家装家居业务净收入达到了154亿元，同比增长4.4%，贡献利润率同比提高提升0.7个百分点至31.4%。与此同时，互联网家装、品牌直营、线上家居平台等新业态迅速快速崛起，持续慢慢分流传统卖场客流。

为了达到稳商留商的目的，美凯龙没办法不采取租金减免、管理费优惠这类措施，然而这造成一个结果，那就是租赁和管理收入出现下滑；与此同时，公司所拓展的家装、家电等新业务，目前依旧处于初期阶段，得投入大量的资源，并且在短期内难以实现盈利，如此一来，便进一步拖累了主业。

资产减值所带来的压力，同样致使美凯龙亏损幅度增大。年报表明，2025年时，公司计提了各类资产减值准备，大概有39.7亿元，其中涵盖商场闭店损失、存货减值，以及应收账款减值等等，这直接彰显出主业处于低迷状态之中。公司净闭店的数量，从2024年的25家，增加到了2025年的42家，平均每个月闭店多于3家。

美凯龙2025年计提资产减值准备情况