朱保全表示，2025年住宅业务要关注新变化，“保交楼”后涌现出大量空置房，当前新承接的住宅物业空置率或许高达30%甚至更高，这些空置房涵盖开发商未售房源以及业主购而未住的房屋，并且空置房物业费收缴率比居住房屋低大约17.7个百分点，空置比例的提高会对项目周转率、毛利率都产生影响。

万物云已启动协助开发商卖房、租房的行动，以此来应对这一难题。朱保全强调，要点是让房屋有人居住，因为空置房屋会加速损耗，并且我们不希望房屋呈现长期空置的状态。

通过拆解万物云所有项目数据表明，万物云发现对于项目盈利周期规律而言，不管是新交付项目，还是业委会承接项目，亦或是收并购项目，在接管的第一年，收缴数和毛利率往往都是最低的。随着接管的年限不断增长，特别是在5年之后，伴随入住率的提高以及服务的磨合调节，项目所具备的盈利能力就会明显地得到改善，并且逐渐趋向于均衡状态。

而收入端变化是万物云整体毛利率波动的核心原因。

一方面，行业收缴率持续下降。万物云首席运营官何曙华表示，2025年国内物企500强实际收缴率仅为71%，已经连续四年呈下降态势。从公司层面来看，新承接的住宅项目空置率处于较高水平，并且空置房收费困难，还存在打折的风险；同时，房价下降也对业主的缴费意愿产生影响，地产呈现下行风险，正在向物业行业进行传导。

另一面，新承接的项目尚处在爬坡的阶段。何曙华进行补充说明，存量市场之中流入的项目存在着诸多问题，诸如服务的品质问题、客群关系的问题，在接管的初期需要进行额外的投入，前期的毛利率是偏低的；然而当项目运营处于稳定状态之后，毛利会逐渐地得到修复。

在拓展策略方面，万物云展现出审慎且理性的姿态。财务负责人王绪斌指出，公司会慎重对待三类项目，其一为没有明确回款路线、没有预收款并且出现了负向成本的业务，案场业务已基本停止运营；其二是空置率超越20%、无法进行拆分服务的新项目；其三是回款周期超过合同约定两个月的过去业务。

作为因应之策，万物云于2025年推出了“弹性定价”模式，全年之中，有51个项目借助该模式得以获取，此51个项目在存量市场拓展项目里所占比例约为两成，而这种基于共识所形成的定价机制正演变成万物云于存量市场竞争时的核心优势。

朱保全进行了总结，当下行业正处于竞争白热化所处的“战国时代”，然而规模物企的集中度却在加速提升。他做出了预判，“未来物企数量会从十万量级朝着万量级去缩减，小物业企业不会彻底消失，会有‘小而美’的主体存在，但是规模集中的趋势不会改变，坚守下来的企业未来将会实现倍数级增长。”。

以收缴回款、坏账管理为生命线 已“转正”9名AI员工

财务稳健性与技术提效是企业度过行业寒冬的底牌。

万物云货币资金余额达120.9亿元，这一余额是截至2025年底统计得出的，而在业绩会上王绪斌详细解读了万物云的现金流与账务处理逻辑，并且万物云全年创造经营性净现金流16.9亿元。

有关投资者所关心的坏账管理方面，王绪斌作出表示，在2025年的时候，开发商关联营收为22.4亿元，相较于之前同比减少了12亿元，其占比从9.5%下降至6%，这在短期内会给收入以及毛利带来压力，不过从长期来看，这却是优化收入结构、用以提升经营独立性的必然途径。

叶菲，作为资产运营中心的总经理，针对市场所关心的资产变重这一问题表明，公司是出于控制坏账风险的目的，才被动获得了部分重资产，在2025年的时候，已经达成了重资产现金流回流4亿元的成果，到了2026年，目标设定为3亿元，并且会借助经营保值以及择机退出的方式，为未来能够轻松前行做好准备。

万物云在降低行政开支这块，呈现出了科技投入所带来的回报，2025年，公司行政开支的绝对额降低了将近2亿元，下降幅度约为10.1%，这一成果是源于公司对自研平台以及AI智能体进行深度应用，目前，万物云上线了超过1400个AI智能体，并且正式让9名AI员工“转正”，全年消耗的token数达到了725亿。

朱保全指出在回应 AI 与机器人应用问题的时候，AI 对于物业行业的核心价值不是替代前端服务人员并降低现场服务温度，可以重构中后台低效人力体系。劳动密集型物业企业规模扩大以后，财务、风控、人力、考勤等中后台人员冗余，审批流程冗长，AI 能够让基层员工能力大幅提升，缩短审批链条，实现真正的降本提效。

于机器人应用这一层面，朱保全讲道，机器人乃是物业行业的必然要出现的趋向，然而当前情况下仍旧需要结合具体的场景进而进行二次开发，公司并非自己去开展机器人的研发工作，而是期望借由不动产AI大脑“灵石”来打通机器人生态体系，达成某种成果。

每日经济新闻