物业费难收不是现在才有的问题，而是由来已久的问题。

世上存在两件难事，其一乃是把自己的思想放进他人的脑袋里，其二是把别人的钞票装入自己的口袋中。收取物业费乃是将别人的钞票放进自己的口袋里，这无疑是一件极难的事。倘若不难，那么所有人都会去开办物业公司了。

今日，在新浪微博之上，存在着一个话题，即#物业费越来越难收#，此话题讲出了物业费的那种心酸滋味。

克而瑞物管研究中心给出的数据表明，在2025年的时候，全国范围内的物业服务企业（500强）平均收缴率已然下降到了71%，并且是连续四年呈现下滑态势。上市的物企收缴率为78%，中小物企收缴率普遍比65%要低，其中部分甚至是跌破了50%。中物智库的数据也同样有显示，在2025年百强物企住宅物业费收缴率已经下跌到了82.3%，而行业住宅物业服务满意度仅仅只有73.2分，创下了近些年以来的最低纪录。这绝不是那种简单的，呈现出周期性波动的情况，相反，它宣告了这样一个事实，即行业彻底地告别了，依附于地产的粗放增长时代，并且正式进入了一场，关乎生存与价值重构的“硬仗”。

房价下降，导致很多投资性买房人的投资美梦破碎，进而使得交物业费的意愿与能力下降，最终造成物业费越来越难收的状况，且这一状况与房价下降同频共振，那么，物业费越来越难收的问题究竟在哪里？“连续四年下滑”，这几个字很能说明问题。

我能够讲述一个极为生动的事例：我所认识的一位业主，在购置了房屋会后，其家中甚至连一台洗衣机都无力购置，洗衣服依靠手洗，即便竭尽全力、挖空心思购买了房屋，你还能期望他缴纳物业费吗？

将房子比作你所见的女主播，其呈现出妩媚且可爱的模样，同时散发着性感迷人的气质，以至于你会毫不犹豫地去刷礼物打赏，哪怕没钱甚至负债也要给女主播打赏，然而，在某一天，女主播的美颜出现穿帮情况，变得又丑又黑还布满痘痘，在这种状况下，你还会进行打赏吗？到这个时候，你想死的心都已经产生了。

对于房子而言，也是同样的状况，理想层面非常具有吸引力，而实际的结果却相当残酷。原本以为购买房子能够获取收益，然而没有想到房价呈现下滑态势，想卖却卖不掉，打算出租也租不出去，在这种情况下，你还具备相应的能力以及拥有充足的动力去缴纳物业费吗？这是非常明显的道理呀。

在买房的那个时候，前期物业费的定价是被写进合同当中的，然而购房者他冲动之下做出的买房决定致使其根本对于物业费的条款毫不在意，在买房以后却又嫌弃物业费太贵了。话说回来，物业费将它和房价相比较起来那算得上什么呢？房价是那样的昂贵，你都用尽办法去购买，这一点点的物业费又能够算得上什么呢？

对于自不量力却又想投机取巧的买房人，我曾经写过一个帖子：

此帖于网上引发相当广泛的共鸣，网友们纷纷评价称我讲得十分到位。事实上，我们每一位买房之人皆是房价向上行进道路的铺路之石，不同之处在于，有的铺路之石能够承受压力，有的铺路之石承受不住压力而被压碎了。

我跟随便哪一家物业公司，都不存在那种亲密无间、有着不正当利益往来的关系。然而，就我所碰到、所经历的那些有关物业费的纠纷而言，物业费难以收取，这背后的责任板子绝对不能只怪罪到物业公司服务没做到位这个理由上。物业服务没达到应有的标准，仅仅是业主不缴纳物业费时，他们给自己找的一个看似合理、实则牵强，最能给自己开脱的借口罢了。

存在这样一些拒交物业费的业主，他们会拿业主委员会当作托词，声称要着手成立业委会，进而实施赶跑物业公司的行为……实际上，其内心不过是在吓唬物业公司，妄图让物业公司向自身妥协，给予自身关照，好让自己能够享有不交费的特殊权利，又或者是为自己提供打折交费的优惠，这般手段堪称绝妙。

从当下情形而言，我国小区之中，成立业主委员会的所占比例尚未达到百分之三十，成立业主委员会整体来讲颇为困难，直白来讲，并不实际。对于绝大多数人来说，业主委员会宛如虚幻泡影。

根据有关法律规定，业委会成立之时，需要专有部分面积占比达三分之二以上之业主前来参与表决，与此同时，人数还需占比三分之二以上之业主参与表决才行，并且，要经过参与表决专有部分面积具备过半数之业主同意，以及参与表决人数拥有过半数之业主同意方可。然而，此一条件于实际操作期间常常是难以达成的。

组建业主委员会得历经好些步骤，先是自行组建业主大会筹备小组，接着向主管部门以及街道办事处去申请监督与指导，随后起草并审定相关的规则，再统计业主委员会候选人的名单并予以公布，还要整理业主方方面面的信息，再邀请主管部门和街道办事处来参与会议，最后召开首次业主大会等等。这些步骤繁杂又具备很强的专业性，对于人员的门槛有着较高的要求。

上述这般情形，使得成立业主委员会变得十足艰难。我来举个例子，你跟你妻子针对一件事情展开讨论，常常都无法让意见达成一致。然而成立业主委员会呢，却是众多家庭一同讨论，要想达成一个统一集中的意见，这是何等困难呀。

进一步退一步来讲，即便业委会已然成立，那业委会的主任、副主任以及委员，难道就会一心想着为公众谋福利吗？在众多情形之下，难道不依旧是那种缺乏规范、不够专业可靠的班子组合吗？滑稽可笑的是，积极怂恿推动成立业委会的那些业主，有不少是长期拖欠物业费的，你能说这样的构成，未来的业委会班子在信誉方面能够值得信赖吗？去瞧瞧几个实际发生的案例：

网上此类新闻数量众多，致使这一现象出现的缘由并不繁杂，业主源自各个不同地方，彼此之间全然不熟悉，业委会成员的素质难以确切掌控，那些行事嚣张的业主，也就是所谓的刺头，说不定就会成为业委会那具有引领作用地位的人物了。

更有意思的是，有一些业主，只因身份看着光鲜，比如说在体制内担任过领导职务，就算曾涉足经济问题方面的差错，却依旧能够被推举成为业委会主任（委员），这可真是让天下人笑掉大牙了啊。

能成立业委会，在新的业委会刚刚成立之后，接着再将物业公司引进来，然而这样的一种由来是根本站不住脚的。并且呢，话说即使来了新的物业公司了又怎么样你果真就会去交物业费了吗？就从笔者观察过的许许多多案例的角度来看，那些原本不交物业费的业主，就算是于新物业公司更换之后依旧是不会去交的。他们心里所期待的事情偏偏是，当换了新的物业公司之后，新上任人员就不去处理以前的事情了，如此一来老账就顺理成章能够赖掉了。

在实际生活里头，存在着这样一种现象，它既残酷又有意思，那就是，一旦更换物业公司，往往就会出现这样的情况，麻布袋不如之前的麻布袋，草布袋也不如之前的草布袋，一代比一代差。

虽说物业费收取存在困难，然而就整体状况来讲，绝大多数业主是依照约定缴纳费用的，他们具备讲诚信的品质，这一点是应当予以肯定的。物业公司需要把控并维护好这个基础局面，不能使得不缴纳物业费的业主占到便宜，而缴纳了物业费的业主承受损失。倘若不缴纳物业费的业主肆意占便宜，那么实际上等同于鼓励已经缴纳物业费的业主今后不再缴纳物业费句号。

要想把铁打好，自身的硬度是关键，物业费出现问题，存在业主方面的缘由，更为关键的是属于物业公司自身的因素，甚至可以讲物业公司的因素起着决定性的作用。

以杭州河汇板块东方御府为例子来看，按照钱江晚报所报道的情况，该小区的物业费收缴率连续四年都达到了百分之百，其关键之处在于物业团队入驻之后，在服务品质上心无旁骛地着力，针对小区环境卫生以及设施设备维护等方面进行了大幅度的提升，物业服务凭借这些举措逐渐获得了业主的认可。

虽讲这属于极为稀少的个例，不过也可在一定程度之内表明，收费有着是难以破除的，可存在着有没有迎着困难而上的决心以及干劲儿之说。物业服务的水准提升起来了，便能够争取极大多数业主，最终打破不缴纳物业费的生态环境。

不交物业费的那些比较强硬难搞的业主，到处都存在着，在每一个小区里边都有这种情况。最为重要关键的是将管理服务的各项工作开展得既好又扎实，营造出使得业主能够自然而然主动去交物业费，并且以交物业费当作是一件光荣自豪之事的一种氛围环境，这样一来最终就能够让那些刺头业主处于被孤立的状态，使得刺头业主的数量得以减少，甚至达成将刺头业主完全消灭掉的结果。

对于物业收费这项工作而言，它是一种存在互相照应关系的事务，其中物业公司负有一定职责，业主同样负有一定职责，物业公司需要去推动对于物业的管理以及相关服务工作的开展，业主则要秉持实事求是的态度进行监督，这里的监督涵盖了多方面，既包括对物业公司多方面表现的监督，又包括对那些没有按照规定缴纳物业费的业主的监督。

为破解收物业费的这一困境，物业公司要自己投入精力，获取先机，可从提升服务质量来着手，增强透明度，优化缴费途径，完善催缴措施，还要借助外部力量，多方面综合采取策略。

比如说，提升服务质量这件事，要去明确保洁、保安、绿化、维修等个个方面的一系列服务，包括里边具体涉及得频次、标准以及责任人，并且是要在公告栏、微信群等各种各样的渠道去进行公示，以此来让业主对于服务内容拥有十分清晰的那一种认知。

透过业主群、公众号之类平台，定时发布工作简报，像“今日小区清洁已完成”，“保安夜间巡逻路线图”，“收费（欠费）呈现红黑榜”等实例，再配上图片或者视频，以此强化服务的可视化。

对待那些积极交纳费用的业主，设置了相应的激励政策，像是优惠交费标准，供应增添价值的服务等。令始终积极交费持续进行交费的业主，能够享受到那些欠费业主根本享受不到的服务以及机会，而这种方式便是刺激交费的诀窍所在。

再比如完善催缴机制——可实施分级催缴策略

将一级沟通（电话或者微信）来对待，针对欠费业主展开一对一沟通，去了解欠费的原因所在，加以区分，到底属于那种情况，进而开展的便是“不愿意交出钱财”还是“存在困难”的情况，依据具体的情形来进行具体的对待。

二级沟通，也就是上门拜访这一形式：针对那些过期时长处于1至3个月之间的业主，经由工作人员前去进行沟通，着重去倾听其中的缘由部分，针对所存在的服务方面的问题作出会予以解决的承诺，面对经济困难的情况则协商分期的相关计划。

进行三级通知，也就是书面催缴，针对那些过期时长超过3个月以上的业主，要发送加盖公章的《催缴通知书》，在通知书里明确写出欠费金额，以及滞纳金，还有法律后果。

对于那些长期恶意欠费的业主，四级法律途径是，在多次沟通都没有效果之后，借助法律诉讼来解决，以此维护物业的权益。这被称作“犯其至难图其至远”，把他们解决好了，往后问题就能顺利解决了。

尤其是着重于沟通时所运用的话术，在进行沟通这个行为的时候，要防止一开始说话就说出“你欠费了”“你该交费了”这样的话语，而是要选取以关心以及服务当成态度去询问业主是不是存在困难或者是服务有没有做到位的状况或者地方，要是业主所给出的批评是与事实相契合的，那么先进行快速的整改，之后再去开展催缴的行为。

物业公司需合理借助榜样的力量，对于那些缴费积极且支持物业工作的业主，予以小礼品、小服务之类的激励，以此营造出正向的氛围，另外，物业公司自身也得成为榜样，像是去践行“送温暖”活动，针对处于重点困境的家庭给予一定的帮助，从而树立起良好的服务形象，这对收费而言也有着极大的帮助。

最后，我要做一个提醒，所谓不需要物业公司，也就是不需要业委会，而是由业主进行自主管理，基本上是行不通的。记住一个谚语，最蹩脚的建筑师也比最灵巧的蜜蜂高明。清官难断家务事，何况还是无组织无纪律的自主管理呢？

今日是3月5日，在结尾之处，我以雷锋同志那样的口吻，对着物业公司讲出一句掏心窝子的话语，对待缴纳物业费的业主，得如同春天般充满温暖，对待拒绝缴纳物业费的业主，要像严冬那般残酷无情，收费困局就是这般来破解……