有些人仅仅瞧见，当下房贷利率处于很低的水平，首付能够做到相当低的程度，各个地方还在发放补贴，并且放松了限购政策，于是便认定在明年以及后年去买房，乃是“捡到便宜从而顺利登上购房列车”的绝佳时机。

但你把时间轴拉长一点，再看几组真实数据，

你就会清楚地知晓，在明年以及后年去购置房产，对于那些普普通通的家庭而言，可不是一件轻轻松松就能达成的事情。

今儿个不讲那些不实的，只讲三个特别实际的“坏消息”，要是你计划在接下来的明年或者后年购置房产，那最好先仔细思量清楚。

坏消息一：房价跌不动也涨不动

房价只涨不跌”的时代，已经彻底过去了。

看几组公开数据：

2025年，全国之内，新建的用于商品交易的房屋销售面积，与上一年相比下降了8.7%，销售额下降了12.6%，用于开发建设的投资下降幅度超过了17%。2025年，在百座城市里，二手住宅的价格累计下跌了8.36%，二手房整体呈现出明显的通过降低价格来换取销售量增加的态势。

新房价格由于改善盘进入市场，在结构方面微微上涨了2.58%，然而城市之间的分化程度极为严重，三四线城市面临的价格压力颇为巨大。

对2026年的主流判断，也比较清醒：

中指院等机构持有这样的观点，即到2026年的时候，全国商品房销售面积很大概率会继续呈现出小幅下降的态势，并且整体仍然处于“止跌回稳”这样的一个过程当中，并非是V型反转的情况。多家机构做出了预测，全国房价整体呈现L型筑底，很大概率会继续出现小幅度下跌或者处于低位盘整状态，少数核心城市的优质楼盘能够企稳甚至出现微涨的现象，而大部分城市主要还是以阴跌为主。

这对你意味着什么？

明后年买房，要有“买完就亏”的心理准备

你于今年进行购置，到了明年房价存在可能还会往下降一些这一情况，而在账面上出现亏损一成这种状况，并非是夸张的。

房屋从“投资品”转变为“消费品”，以往购置房产，不少人考量的是“多少年能够实现翻倍”，往后年买房，更多得盘算：

自己住得舒不舒服；未来换房时，这套房好不好卖。

别老是怀揣着那种“抄底心态”，强行进场，真正的底部，常常是回过头去看的时候，才能够知晓。因为害怕踏空这种心理而去买入，极容易买在那种处于中间位置偏高的地方，也就是“半山腰“。

坏消息二：城市分化越来越狠

并非所有的城市如今仍然存在着“楼市”，当下市场最为显著的特征，乃是“分化”。

具有一线以及强二线特征的城市，人口呈现持续的流入态势，其产业根基扎实稳固，各方面配套也得以完备，一旦政策实现松绑，那么不管是成交情况还是价格方面，都会相对而言更具备韧性，处于核心区域的优质房产，的确存在有人争抢的状况。

三四线城市和部分弱二线：人口流出、产业单一，库存高得吓人。

某些城市之中，新房去化周期超出三五年，依照当下卖房的速度，库存得售卖好几年，二手房挂牌量急剧增多，房东即便降价几十万，也难以将房屋售卖出去。

更残酷的是：

同一座城市内部，也分化得很厉害。

存在这样一种房子，它处于核心区域，临近地铁口，学区状况良好，物业管理优质，这类房子相对而言具备抗跌性，甚至于还存在着小幅上涨的空间。

在远郊新区当中，存在配套差的那些板块，就算是降价了，也没办法卖出去，往后要是想要进行置换的话，有可能就会“砸在手里”。

对普通购房者来说，

明后年买房，最该问自己的三个问题：

这个城市，人口是净流入还是净流出？

这个板块，未来几年有没有真实的产业和就业？

如果我现在不卖，五年后，谁会来接我的盘？

这三个问题想不清楚，

即便是房价低廉，利率极低的情况下，你所购得的，极有可能是一套既难以售卖出去，又并非能够出租出去的房屋。

坏消息三：收入和就业预期不稳

和每一个家庭的“钱包”存在着直接的关联，许多人并非内心不想去购买，而是由于各种原因导致内心充满顾虑从而不敢去进行购买行为。

瞧几组实际的数据，在二零二五年这个时间点，全国居民人均可支配收入名义上增长了百分之五，看上去好像不算低，然而居民对于未来收入以及就业所抱有的信心却并非很强。

一份针对2000多人展开的调查显示，仅有35.5%的人确定表明“会在2025年买房”；37.9%的人仍处于观望状态，此比例为最高。

观望的主要原因，排在前列的是：

收入呈现不稳定状态，工作会带来较大压力，担心房价出现下跌情况，一旦购买便会产生亏损，月供所造成的压力过于巨大，害怕出现断供现象。

这背后是一个非常现实的问题：

房贷一背就是二三十年，但谁敢保证自己的收入一直稳？

很多人现在的状态是：

手上持有首付资金，然而却不敢将其全部投入进去，每个月的月供不敢设置得过高，担心哪一天工作方面出现状况，宁愿多储存一些现金在手，也不愿意把杠杆加到极致去冒险期待房价上涨。

所以，明年后年买房，真正的门槛，并非“利率高不高”这件事，而是“你敢不敢去贷款”，以及“能不能还得上”，这才是关键所在。

结语：

并非要劝你不去购买，而是劝你“不要随意购买”，真正常被视为的聪明的买房决定，向来并非是“有没有胆量去购置房产”，而是“是否应当去购置房产、在何处去购置房产”。

期望着，将来的明后年时节处，面向楼市那儿，你不会是以被负面消息给“击中”的身份来存在啦；与之相反，你得是那种能够预先就看明白，进而从容不迫地踏足进入的角色呀。