荣盛发展旗下的A股上市公司，其位于陕西汉中的子公司——汉中荣园锦城置业有限公司（以下简称汉中荣园锦城置业），其全部100%股权即将进行拍卖处理。

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汉中荣园锦城置业目前手握的资产，是2宗住宅地块。

实际上，荣盛发展并非唯一，曾经的“环京三雄”中的华夏幸福和隆基泰和两家河北房企同样陷入了债务困境，而且这一影响还波及到了西安的一些项目。

01

汉中荣园锦城置业100%股权将被拍卖

阿里资产拍卖网站近期公布了一条司法拍卖公告，涉及的是位于西安荣盛卓越置业有限公司名下，汉中荣园锦城置业有限公司100%的股权。

该标的物的估价达到了3.768596亿元，拍卖将基于此估价设定起拍价。竞拍者需缴纳5650万元的保证金，每次竞价增价不得低于188万元。拍卖活动定于2025年6月10日上午10点开始，持续至6月21日上午10点结束。

汉中荣园锦城置业是西安荣盛卓越置业的完全控股企业，而西安荣盛卓越置业则是A股上市公司荣盛发展的直接控股分支。

此次股权拍卖涉及的汉中荣园锦城置业，是荣盛发展这一A股上市公司旗下的控股孙公司。

依据资产评估报告所提供的数据，本次股权拍卖所牵涉的，正是与西安荣盛卓越置业股权转让合同争议案件有关的汉中荣园锦城置业股东的全部权益估值项目。

公开资料显示，荣盛发展（西安荣盛卓越置业）在2021年期间，成功从汉中市艺邦置业处购得汉中荣园兴城置业、汉中荣园锦城置业两家公司的全部股权，涉及四块土地的开发项目。

汉中荣园兴城置业所拥有的土地正是目前正被开发的荣盛滨江悦府二期项目，而汉中荣园锦城置业所持有的两块住宅用地则坐落于荣盛滨江悦府二期的南边。

汉中荣园锦城置业的资产评估报告揭示，公司持有的荣盛滨江悦府三期西区地块面积达83.644亩，截至评估时点，该地块尚未启动建设；同时，公司所拥有的荣盛滨江悦府三期东区地块面积为87.263亩，截至评估时点，东区的一批（19-27号楼）以及25号楼的主体结构已建至第二层，26号楼的主体结构已达到±0.00标高，27号楼的主体结构也建至第二层，但自2022年8月份起，这些工程便已暂停施工至今。

此次股权拍卖中，汉中荣园锦城置业所拥有的核心资产为荣盛滨江悦府三期，该地块占地170.9亩，涵盖住宅和商业用途。

汉中荣园锦城置业的债务问题，主要牵涉到与施工方有关的工程款项以及设计费用等方面。

荣盛滨江悦府三期目前仅启动了有限的开发工作，尚未投入市场销售，故其债务结构相对简单。

02

从“河北王”，到深陷债务危机

审视荣盛发展过往近三十年的成长历程，其兴衰与环京地区紧密相连，可谓“盛衰皆因环京”。

荣盛发展成立于1996年，该企业最初在河北廊坊地区涉足房地产开发领域，随后逐步拓展业务范围，陆续进入了建筑设计、物业服务、康旅度假以及产业新城等多个领域。

经过十年的发展历程，2007年，荣盛发展成功登陆深圳证券交易所，成为河北省内首家通过首次公开募股(IPO)实现上市的房地产公司。

环京地区的繁荣机遇，促使荣盛发展在年销售额上实现了显著增长，从2011年的百亿规模起步，持续攀升至2018年的千亿量级，且在中国房地产企业销售额排行榜中，其排名连续多年稳居TOP30。

从2018年至2020年，荣盛发展的业绩斐然，这三年无疑是其辉煌的岁月。2020年，其销售额突破了1300亿元大关，而这三年间的净利润分别达到了75.65亿元、91.2亿元以及75.01亿元。

耿建明和杨小青，作为荣盛发展的创始人及实际控制者，夫妇俩在胡润百富榜上屡次亮相。2015年，他们的财富高达275亿元，这一数字使得他们在榜单上攀升至第57位。

众多房地产企业规模扩大后，往往选择将总部迁往更具发展潜力的城市，或是设立两地总部，而荣盛发展的总部却依旧坚守在河北廊坊。

经过三年的辉煌时期，自2021年起，荣盛发展面临了房地产市场调控加强的严峻挑战，自当年下半年起，公司出现了商业承兑汇票逾期的情况，控股股东也屡次被列入被执行名单，直至2023年初，公司正式对外宣布了债务违约的消息。

实际上，荣盛发展的发展过程中，就已经埋下了很多隐患。

一方面，公司大量的土储位于环京，对于环京的依赖度过高。

2021年度的财务报告揭示，公司于河北省的土地储备量占总储备的43.28%，同时，该年度公司有48.45%的营业收入来源于河北地区。

环京地区在这一轮房地产调控中遭受的影响尤为显著，其销售业绩与荣盛发展紧密相连，荣盛发展所遭遇的冲击显而易见，这一点不难想象。

自2022年起，荣盛发展的营收状况显著下滑，降幅巨大，其销售额从2021年的1295亿元锐减至2022年的315.1亿元，进一步降至158.6亿元，再下降到86.3亿元，已不及巅峰时期的十分之一。

另一方面，荣盛发展的发展过程中，负债率一直处于高位。

自2009年起，荣盛发展的负债比率便已突破70%，自2016年起更是攀升至80%以上，到了2022年，负债比率更是逼近90%，而且自2020年起，其负债总额已累计超过2000亿元人民币。

随着销售额急剧减少，荣盛发展这一负债规模庞大且负债率居高不下的企业，其偿还债务的负担必然十分沉重。

多重因素叠加之下，荣盛发展2021年开始连续巨亏。

在债务压力之下，荣盛发展部分项目的股权遭遇司法拍卖，与此同时，荣盛控股的关联方所持有的荣盛发展股份亦被推向了法拍市场。

荣盛发展遭遇财务危机后，其股票价格持续走低，到了2023年5月25日，股价已跌至1.17元每股。紧接着，公司宣布计划收购控股股东的新能源锂电业务，试图通过跨界进入新能源领域自救，股价在6月10日复牌后迅速攀升，至7月底已回升至3元每股以上。

至今，已有两载光阴逝去，该次并购仍未达成，荣盛发展的股票价格现正波动于1.2至1.5元每股之间。

03

“环京三雄”集体倒下

实际上，荣盛发展并非唯一在环京市场快速崛起后又遭遇市场调整而陷入困境的房企，与之同命运的还有曾被誉为“环京三雄”的另外两家知名房企：华夏幸福与隆基泰和。

华夏幸福堪称率先遭遇财务危机的房地产企业之一，自2021年伊始便爆发了债务危机。该年度，公司巨亏高达390.3亿元。即便在债务危机爆发后的2021年至2024年间，其资产负债率仍旧维持在90%以上。

自2017年股价最高曾达30元每股以上，如今已跌至约2元每股；在2024年7月至9月间，股价甚至一度低于1.1元每股，甚至触及了1元每股的底线；而到了2024年9月底至12月份，股价经历了一波上涨，成功攀升至4元每股以上。

尽管股价波动不定，华夏幸福在当前的大环境下，作为产业新城的开发者，所遭遇的挑战之大，不言而喻。

华夏幸福与雪松国际信托携手，采用PPP模式与泾阳县政府展开合作，成功打造了泾阳产业新城，并同步推进了泾阳孔雀城项目的开发，这一举措曾一度吸引了众多关注和期待。然而，时至今日，关于泾阳产业新城的信息已显得相对匮乏。

隆基泰和作为“环京三雄”中的一员，却独树一帜，未踏入上市行列。它曾有过通过借壳实现上市的雄心壮志，然而，这一计划最终未能如愿以偿，以失败告终。

为了追求规模的扩大，隆基泰和在2020年以及2021年间曾热衷于大量购置土地，然而不幸的是，这一行动恰逢房地产市场进入低谷时期。

在西安，除了泾河新城的隆基泰和万和郡以及临潼的隆基泰和铂悦山，2020年4月，西安高新软件新城的一块53.6亩土地进行了拍卖。在这场拍卖中，隆基泰和成功击败了保利、华润、龙湖、招商、华发、金地、阳光城等超过20家房地产企业。他们以总地价71863万元加上高新区公办学校建设资金40500万元，共计112363万元的价格，成功竞得了该地块。这块土地的楼面地价更是高达13469元/㎡。

该项目，亦即后来投放市场的隆基泰和云玺领峯，在西安市场正值繁荣之际，销售情况尚可，然而目前仍存在若干未解决的问题。

2021年4月，隆基泰和在西安的土地交易市场上再度活跃，成功以高出起始价89%的溢价率竞得泾河新城的一块90.6亩土地。该地块的楼面地价为8451元每平方米，使得其成为了泾河地区的“地王”，并且这一纪录至今未被打破。

泾河地区的新开发项目，曾以“隆基泰和澜庭溪谷”的名称崭露头角，然而在正式推向市场销售之前便暂停了建设。到了2024年，该项目的用地甚至被列入了司法拍卖的名单，但遗憾的是，最终并未成交。

荣盛发展、华夏幸福、隆基泰和，这“环京三雄”，它们在过去十年的兴衰起伏，同时也映射了整个地产行业在这段时间内的成长轨迹。

现如今，谁也无法回到过去。