近期，房地产市场出现了波动，市场观点也开始出现分歧。然而，尽管市场状况不断变化，目前房地产市场似乎已经显现出几个较为确定的趋势。

从中长期来看，房价恐难有普涨和大涨行情了。

近期，房地产市场发展的关键要素经历了显著的变迁。

自2022年起，我国总人口数量开始呈现下降趋势，且这一现象已连续维持了三年。观察其他经济体的类似情况，一旦人口出现负增长，短期内往往难以实现逆转。人口减少对房地产市场的影响是极其重要和关键的。这主要预示着未来的人口优势将逐渐减弱，同时新增的住房需求也将相应减少。

此外，城市化的脚步也将逐渐放慢。到了2024年年末，我国常住人口城镇化比例达到了67%。在过去的一二十年间，城市化发展势头迅猛，但如今城镇化率已达到一个相对较高的阶段，因此未来这一进程的放缓是合乎情理的。城市化进程的放缓还将导致城市对新增住房的需求量下降。

随着需求层面的转变，供应领域亦在发生变革。历经十余年的大规模建设，住房供应总体上变得较为充足，住房市场亦从过去的供不应求状况转变为供大于求，进而对房价的进一步上涨形成了制约。因此，未来房价普遍上涨和大幅上涨的可能性将大大降低。

房价因城市分化将会是未来楼市发展的重要特征。

从诸多宏观因素来看，整体房地产市场确实难有上涨行情了。

然而，我们还需认识到，我国房地产市场结构相对复杂，且呈现出层次性，即不同类型城市的房地产市场发展背景存在显著差异。经过历次普遍的涨跌波动，市场有望逐步恢复理性，而楼市的走势也将逐步与各城市的基本经济状况相吻合。

这类城市，尽管经济繁荣、产业优势明显、城市基础设施完备，但它们对人口的吸引力依旧不减。因此，这类城市未来仍将面临新增住房的需求。然而，城市的边界不可能无限扩张，住房供应将受到限制。在这种背景下，这类城市的房价有望率先停止下跌并开始回升。其他经济体的房地产市场发展历程同样普遍证实了这一趋势，大城市房价在经历下跌和调整阶段后，往往能最先迎来上涨，有时甚至能突破历史最高点。

然而，许多中小城市的实际情况却恰好相反，这些地方房地产市场上的供应过剩问题在短期内恐怕难以得到缓解，房价很可能会持续经历一段时间的波动下跌。