横沙城中村改造项目香秀路旁未拆除村民房屋 时代财经摄

广州城市更新正在提速。

近期，横沙社区通过投票程序采纳了一项决定。该决定旨在向黄埔区政府提出申请，寻求对“改造区域内的所有留守居民房屋拆迁补偿及安置问题”进行行政处理，以期在6月30日之前完成横沙地区的拆迁工作，实现清零目标。

位于广州市黄埔区的横沙城中村改造工程，自2011年3月启动首栋房屋的签约程序，迄今为止，时间已逾14载。

横沙城中村改造项目待拆除房屋 时代财经摄

决议一旦通过，合作企业即兆霖公司便采取了措施，已分两次向区政府提交了关于29栋尚未签订协议房屋的行政处理申请，其中第一次申请已于4月27日得到区政府的正式接纳。兆霖公司发布的通知显示，未签约的村民需在5月31日之前完成签约手续，而对于那些仍未签约的房屋，“将依法由法院进行强制执行”。

为了加速推进旧城改造的步伐，自去年起，广州市在全市范围内对多个城中村进行了改造。这些改造项目主要通过政府征收、申请收回集体土地使用权或行政手段，对留守户的房屋实施了合法的搬迁。

而近一个月，更多的项目采用了这样的做法。

多个旧改项目处理留守户问题

根据时代财经的数据，自4月中旬以来，已有不少于5个项目宣布将依法启动搬迁工作，涉及的项目包括黄埔区的横沙城中村改造、茅岗路西侧的城中村改造、文冲东的旧村改造，番禺区的里仁洞村更新改造，以及白云区的陈田村城中村改造。

黄埔横沙项目与黄埔文冲东项目将启动针对未签约房屋的行政处理流程；白云陈田经济联社已向白云区政府提出申请，旨在收回陈田村改造区域内的所有集体土地使用权，并已获得批准；黄埔茅岗路以西项目已宣布对未签约房屋启动政府征收程序，目前该程序已进入倒计时阶段，政府征收的房屋将重新进行面积测量，并在数据严格审核后，根据新数据计算补偿金额；番禺里仁洞项目已组织村民进行投票，通过了收回集体用地使用权、办理产权注销手续以及启动行政处理的决议。

时代财经了解到，从事旧改项目的工作人员透露，当旧村改造项目在拆迁安置和交屋协议签订方面达到约九成时，往往会出现进展停滞的状况。在此之前，经常出现的情况是，未签约的村民提出了补偿条件，而改造方由于需要考虑对已签约村民的公平性以及其他诸多因素，难以满足这些要求，导致双方谈判难以达成一致，进而拖慢了改造项目的整体进度。

时代财经获悉，以文中所述的黄埔横沙项目为参照，该项目在签约工作启动后的第十个年度，即2020年9月，签约比例已达到92.3%。然而，截至2024年12月31日，这一比例仅略有上升，增至93.57%。

黄埔茅岗路西侧的该项目以及横沙项目，同在2010年成为广州市政府首批全面改造计划中52个城中村名单的一部分。历经数年的马拉松式推进，至2022年8月，茅岗路西侧项目的签约率已攀升至近九成，然而，到了2025年3月，签约率却仅仅略高于九成一。

茅岗路以西城中村改造项目宣传海报 时代财经摄

变化出现在2024年。去年5月1日，《广州市城中村改造条例》这一全国首个针对城中村改造的地方性法规正式施行。该法规强调公共利益属性，成为广州新一轮城中村改造的核心原则。它着重处理了多个关键问题，包括如何征收集体土地、如何拆除房屋、如何确定补偿标准、如何处理产业问题、如何保障村民合法权益以及如何解决纠纷等。

为妥善处理纠纷，《条例》制定了三项具体规定。首先，区人民政府需在土地征收公告规定期限到期后，依照法律要求迅速做出补偿安置的决策。其次，若某些被征收土地的所有者或使用者未依照征地补偿安置协议如期交付土地，即便经过催促仍未履行义务，或者未在征地补偿安置决定所设期限届满前交付土地，区人民政府将依法作出责令其交出土地的裁决。

二是若集体土地使用权在依法批准后，到期时原使用权人未按期交还，则由负责城中村改造的区级政府依法进行处置。

第三，《条例》明文规定，在集体土地征收过程中，若有人拒绝交出土地，应向人民法院提起诉讼，依据国家相关法规实施强制执行。在此过程中，区人民政府需提供支持和协助；对于集体土地使用权的收回，若经过处理仍无法收回，同样需向人民法院申请强制执行，执行期间，负责城中村改造的区人民政府亦需提供必要的支持和协助。

上述旧改项目的工作人员透露，以往为了推动项目进展，他们尝试了多种方式与村民进行沟通协商，并且多次组织了攻坚活动，但效果往往并不理想。然而，随着新政策的实施，项目依法拆除了部分违章建筑，留守的居民们逐渐放弃了观望的态度，转而主动签署了协议。

广州加速推进城中村改造

自《条例》正式实施起，广州CBD珠江新城的冼村项目便成为了依法进行拆迁并取得圆满成功的首个典型案例。

2010年2月，冼村开始了改造工程，然而，在经过十多年的发展之后，融资区域以及复建区域内，依旧存有超过十栋村民的旧房尚未被拆除。

冼村融资区的未签约住户面临的情况是，天河区政府依照法律程序作出了《补偿安置决定》，并且该决定在经过法院一审、二审的审理，最终胜诉，同时依法进行了催告。在此之后，政府向法院提出了强制执行的申请，法院裁定同意执行。于是，在2024年12月30日，融资区内一栋五层的旧房屋被成功拆除。紧接着，在今年1月13日，融资地块的动迁工作达到了清零的目标。到目前为止，冼村地区仅剩下复建区的少数留守户房屋尚未完成签约和拆除。

广东粤广律师事务所的主任律师解刚指出，近期发布的《条例》及相关政策显示出城中村改造项目正稳步向前发展。然而，他强调，改造的核心并非条例的具体内容，而是条例的执行方式。他提出，如何在村民能够接受的方案中彻底拆除土地，并将清理后的土地用于开发，这是至关重要的。其中，如何妥善安置村民的私人住宅以及处理村民的集体物业，更是关键中的关键。

为妥善处理改造区域房屋补偿安置协议难达成所引发的矛盾，广州市住房和城乡建设局于4月底发布了《广州市旧村庄改造项目拆迁补偿安置争议处理试点项目清单》。该清单中，荔湾、天河、黄埔、番禺四区共有13个项目被选为试点，目的是通过这些项目构建一套切实可行的补偿安置争议处理试点政策体系及运作机制。

被列入清单的不仅涵盖了冼村，还囊括了在最近一个月内陆续公布并启动了依照法律进行搬迁的多个工程。

广州市委市政府对城中村改造工作的战略安排明确为“一年起步、三年全力推进、五年取得实效”。站在攻坚的第一年，广州市今年的目标是确保城市更新领域的固定资产投资超过1800亿元，其中，城中村改造的投资额将不低于1000亿元。

2024年标志着广州市全面铺开新一轮城中村改造项目的起始年份，与以往相比，此次改造重点突出了公共利益至上、摒弃过度依赖房地产开发，并着重强调了政府在其中的主导作用。去年一整年，共有52个项目成功向住建部申报了城中村改造专项贷款，并且所有项目均已启动建设，总计获得了4096亿元的授信额度；同时，四大重点区域的首个开发区域也开始了建设；再者，全年城中村改造领域的固定资产投资累计达到了1035亿元。

今年首季度，广州不少城中村改造工程进度显著，尤其是越秀区的瑶台村新启动的安置房建设已超额完成年度目标的40%；海珠区的康鹭片区拆迁补偿计划在投票中一次性顺利获得高票通过，该区域首期包括9个地块、共计35万平方米的集体物业已全面开始拆除；白云区的三元里村在公布补偿安置措施之后，于4月份全面展开了征收作业。

自2002年起，三元里便被纳入广州市首批城中村改造的试点项目之中，然而，在十年前，由于种种因素的干扰，改造工程遭遇了停顿。据最新的补偿方案披露，村民住宅的补偿上限为每平方米7590元（条件是权属人按时签约、交付房屋并放弃安置），而旧村地块上的国有土地房屋补偿上限则高达每平方米3.78万元。

三元里城中村改造项目宣传海报 时代财经摄

截至5月13日，已有2578名村民完成了补偿确认表的初步登记手续；在广州展开的又一轮城中村改造热潮中，三元里正在努力弥补它之前错过的机遇。