开发商郑某义，年已61岁，面对其价值超过7100万元的不动产，在经历了两次降价拍卖后仍无人问津，最终不得不以5400余万元的价格进行抵债。他坚称，“法院理应依照2020年颁布的新司法解释来判决，而非沿用2016年的旧司法解释。”

襄阳中级人民法院以及湖北省高级人民法院均持观点，即2020年最新修订的司法解释属于普通法律范畴，相较之下，2016年发布的旧司法解释则属于特别法律，依据“特别法优于普通法”的法律适用原则，所作出的裁定并无不妥之处。

华商报大风新闻记者对相关方进行了采访，详细梳理了法拍过程以及其中的关键问题。

还贷逾期——

向农商行贷款3600万，还贷逾期成被告

应还款1400万，实际还款600万

郑某义，浙江籍贯，1964年出生，于2005年在湖北襄阳创立了一家名为“腾发公司”的企业。

郑某义提及，大约在2016年期间，他与林某作为合作伙伴，通过筹集资金，在襄阳市的风华路上打造了一座商业综合体。他们的目的是通过贷款来归还建设大楼所借的资金，并计划通过出租店面等手段来逐步还清银行的贷款。

2017年1月22日，腾发公司与襄阳农商银行达成协议，签署了《固定资产借款合同》。该合同规定，腾发公司需借款3600万元，还款期限为4年，每年利率为7.84%。

在同一天，双方签署了《最高额抵押合同》以及《质押合同》等多项协议。在这些协议中，约定的抵押物包括腾发公司位于襄阳市樊城区风华路腾发商业综合楼的五处不动产；同时，郑某义及其合伙人林某均自愿为腾发公司的贷款承担连带责任保证。

郑某义进行了解释，指出该楼除了地下室尚未办理相关证件外，其他部分共取得了五张不动产证，这意味着该楼已被用作抵押。然而，由于店面租赁等商业活动并不顺畅，再加上2020年前后疫情的影响，最终导致了还款的延误。到了2021年1月27日，襄阳农村商业银行向襄阳市中级人民法院提起诉讼，法院据此以“金融借款合同纠纷”为由进行了立案处理。

依照合同规定，腾发公司至2021年1月应偿还的金额大约为1400万元，然而，实际偿还的金额仅为600余万元。

判令法拍——

3处不动产近4400平方米，评估价7100余万

两次降价流拍后，被作价5400余万元抵债

2021年7月9日，襄阳市中级人民法院发布的《民事判决书》中提及，到2021年1月20日为止，腾发公司尚未归还的本金金额超过3353.3万元，利息部分则达到702万余元，两项合计超过4000万元。据此，法院裁定腾发公司应进行偿还，同时，郑某义和林某需对这笔债务承担连带责任。

郑某义表示，在民事判决结果出炉之后，襄阳农村商业银行已将债权转交给了（简称为“襄江国投”）。

2022年6月10日，襄阳市中级人民法院发布的《执行裁定》（编号为（2022）鄂06执69号之一）中提到，由于被执行方未按照生效的法律文书执行，法院决定对腾发公司持有的5处商业综合楼不动产进行公开拍卖。

2022年10月24日，《涉执房地产处置司法估价报告》指出，针对腾发公司拥有的三宗不动产进行了评估，其总估值达到7125.66万元，所涉建筑面积共计4396.87平方米。

评估报告完成后，腾发商业综合楼中的三处不动产已分别在网络平台上发布，并进行了整体拍卖。

首场拍卖在评估价的基础上下调了15%，结果在2023年1月3日未能成交；紧接着的第二次网络拍卖同样在2023年5月8日未能成交，其最终流拍价格为5451.1万元整。

2023年10月23日，襄阳中级人民法院发布了《执行裁定书》（编号为（2022）鄂06执69号之三），决定对腾发公司持有的三处不动产进行评估，评估价值为5451.1万元，并将这些资产转交给襄江国投。

郑某义表示不满，他认为，“既然法院已经委托第三方机构对我们公司的不动产进行了价值评估，那么第一次网络拍卖的起始价格应当直接采用评估结果，而不是低于这个评估价15%。”

驳回异议——

中院、高院：起拍价降幅基于特殊法优先于一般法原则

腾发公司申请复议理由不成立

依据《最高人民法院关于人民法院民事执行程序中拍卖、变卖财产的若干规定》（2020年12月29日修订），对财产进行评估后，其评估结果将作为首次拍卖的底价；若首次拍卖未能成交，后续拍卖时，可根据情况适当下调底价，但每次下调的幅度不应超过前次底价的二十%。

腾发公司据此对法院的执行裁定提出了异议。

2023年7月14日，襄阳中级人民法院的《执行裁定书》披露，法院判定腾发公司所提规定与本案无关，案件审理应遵循“特殊法规优于普通法规”的原则，具体应用2016年发布的《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖相关问题的规定》（法释[2016]14号）。

据相关资料显示，法释（2016）14号文件明确指出，法院在确定起拍价时，应依据评估价进行参考，且起拍价不得低于评估价的七成；对于再次进行的拍卖，其起拍价的降幅不应超过前次起拍价的二成。

法院裁决，腾发公司提出的复议依据无法成立，故此，本院决定不予采纳。同时，对腾发公司的异议予以驳回。

腾发公司向湖北省高院提出复议申请。

2023年9月19日，湖北省高级人民法院发布《执行裁定书》，明确指出所依据的法律适用恰当无误。腾发公司提出的复议理由缺乏依据。据此，法院决定对腾发公司的复议申请予以驳回。

郑某对此表示难以理解，他质疑道：“我的案件自2021年起已在法院立案，显然符合2020年新法的适用标准，为何法院却坚持依据2016年的旧法来判决呢？”

律师说法——

我国《立法法》不仅规定“特别法优先于一般法”原则

还规定“新法优于旧法”原则

刘东晨律师，陕西省法学会民法学研究会副会长，以及陕西众致律师事务所的高级合伙人，提出看法称，在本案中，法院依据“特别法优于一般法”的原则，主张依据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》法释（2016）14号的相关条款，于网络拍卖的首次环节便实施降价拍卖，这一做法颇值得讨论。我国《立法法》不仅确立了特别法高于一般法的规则，而且还明确了新法应当取代旧法的原则。

若采纳新法胜过旧法的原则，那么本案件理应依据2020年12月23日修订的《最高人民法院关于人民法院在民事执行过程中对财产进行拍卖和变卖的相关规定》进行处理。

若新的一般法包括旧的特别法

则应以新的一般法为依据

刘东晨强调，本案件的核心争议在于：究竟应当优先采用“过往的特别法律”还是“最新的普遍法律”？这需取决于新普遍法律是否涵盖了旧特别法律的所有条款。若新普遍法律已包含旧特别法律的内容，则应优先选择新普遍法律；反之，则需优先考虑旧特别法律。

在本案中，尽管2020年12月23日修订的《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》并未对“拍卖”一词作出具体界定，是针对网络拍卖抑或线下拍卖，然而，依据文意阐释和立法宗旨，我们可以推断该规定所涵盖的拍卖形式应包含网络拍卖与线下拍卖在内的所有拍卖方式。若非如此，新修订的法规将仅能应用于网络拍卖之外的拍卖活动，这无疑将陷入一种适用范围受限的困境，与最高法院制定法律的本意不符。

可向最高法反映两司法解释矛盾冲突问题

刘东晨指出，在2024年10月29日，最高人民法院颁布了《关于进一步规范网络司法拍卖工作的指导意见》，其中特别提出要切实维护当事人的合法权益，而这里的当事人群体不仅涵盖了强制执行申请人，还包括了强制被执行人。若强制执行对象的不动产已设定评估价值，若未征得执行对象的同意而擅自下调首次拍卖的底价，此举违背了公平公正的基本准则，对相关当事人的合法权益造成了损害。

本案当事人应向最高人民法院相关机构提出上述两个司法解释之间存在的矛盾与冲突，此举有助于加速矛盾的解决过程。

华商报大风新闻记者 佘晖 编辑 安澜

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