近期，一条关于“为65岁母亲和年迈外婆租住3天却遭20次拒绝”的新闻引起了广泛关注。一些中介明确表示“房东不愿将房子租给老年人”，甚至有平台将“60岁以上租客”自动划入高风险类别。“银发族租房不易”这一问题正逐渐成为阻碍老年人福祉提升、妨碍银发经济快速发展的主要障碍。

“银发租房难”这一现象，其核心在于银发群体租赁需求的急剧上升，却未能得到充足而有效的供给应对。要解决“银发租房难”的难题，关键是要推动全面的适老化治理，力求达到银发租房市场的供需均衡。

银发族的租房需求明显上升，这反映出银发经济中消费潜力的巨大，而人口老龄化趋势的加剧以及人口迁移和流动的频繁，则是推动这一需求增长的主要动力。数据显示，2024年，我国60岁及以上的老年人口数量已高达3.1亿，这一比例在总人口中占据了22%。同时，65岁及以上的老年人口也达到了2.2亿，这一比例则为15.6%。由此可见，我国社会形态正逐步从深度老龄社会向超级老龄社会转变。根据联合国发布的《世界人口展望2024》报告预测，到2035年，我国60岁及以上的老年人口数量将突破4亿，老龄化程度将超过30%，这一庞大的老年人口群体将取代年轻一代，成为社会的主要需求群体。在住房市场领域，根据第五次中国城乡老年人生活状况抽样调查的资料，2021年时，我国有高达29.9%的老年群体并未拥有属于自己或其配偶的房产，这一比例反映出庞大的租房需求。

另一方面，人口迁徙活动愈发频繁，同时银发族的租赁住房需求也显著上升。根据历次全国人口普查的数据，2000年，我国步入老龄化社会之际，流动人口规模达到了1.21亿，而到了2020年，这一数字膨胀至3.76亿，其占总人口的比重也从9.6%大幅攀升至26.6%，几乎每四个人中就有一个处于迁移流动状态。在这些人群中，不仅有重返职场的年轻老年人，还潜藏着数量庞大的随迁养老群体。由于子女的住房空间相对有限，租房成为随迁老人普遍的居住方式。渐进式延迟退休政策的实施、新型城镇化建设的推进以及农业转移人口的市民化步伐加快，使得老年人群的阶段性租房需求明显上升；与此同时，新一代的生活观念和购房偏好也在发生转变，租房文化逐渐兴起，从长远来看，老年人群的租房需求有望持续增长。

当前，银发租房市场的潜力尚未能完全变为实际消费需求，其根本原因在于银发租房供给在机制层面存在三个主要缺陷。

首先，市场趋势明显。众多年轻人士倾向于租房生活，这使得房屋所有者无需担忧租客问题。因此，租房市场长期呈现出以年轻人为主要消费群体的卖方市场态势。然而，这种状况缺乏推动开发适合老年人居住的房源以及投入相应成本的动力。

其次，关于风险意识。租赁房屋涉及房东、租客以及中介等各方参与，这属于一种以盈利为目的的市场行为，普遍存在对风险的规避倾向。特别是与年轻的租客相比，年长的租客确实面临更高的健康风险。因此，房东可能会基于风险管理的考虑，设定显性或隐性的条件，从而将老年人排除在外。

第三，政策覆盖。当前，针对老年人生活的政策改造主要聚焦于家庭、社区以及养老机构这三种服务模式，比如通过实施“居家与社区基本养老服务提升计划”来为生活有特殊困难的老年人提供家居环境的适老化改造；同时，借助养老服务业的相关政策，促进社区老年食堂、日间照料中心以及社区内嵌入式养老机构的改造升级，以及老旧小区的适老化改造。然而，目前尚未出台专门针对租赁住房市场适老化改造的优惠政策。租房在法律层面构成民事契约，房屋产权人享有自主挑选租客的权利，而承租者若因“年龄偏见”而寻求租房权益保护，往往面临较大的挑战和较高的经济负担。

全面推进适老化治理，同时加强硬件设施和思想观念的适老化改造，这是解决老年人租房难题的核心策略。首先，硬件设施的适老化改造是实施全面适老化治理的根本。我国银发租房市场需参考国际先进做法，构建符合我国老龄化社会需求的行业标准体系，并针对银发租户的日常生活需求，对地面防滑、墙面扶手、护栏、轮椅通道以及如厕洗浴设备等关键设施进行适老化改造，以培育银发经济的新增长点。

其次，深化适老化观念的更新，实现从道德层面的柔性规范向契约制度的刚性约束转变，这构成了适老化改革的关键所在。可从优化租赁契约、创设租房意外保障计划、采纳担保人制度等途径着手，通过界定老年租客的健康与意外伤害风险、租金拖欠责任，减轻及分散房屋所有者或管理者的连带责任，保障老年租客合法租赁权益，消除社会上对老年租房持有“不便”“风险”的误解。

最终，应推动政策向适老化方向发展，确保其调控功能得到充分发挥，并进一步完善政策在适老化转型方面的覆盖和补充。这既要求扩大老年友好型社会和宜居环境建设的范围，持续增加多样化适老化改造措施，又需适时采取税收优惠、奖励补偿、提供老年公共租赁住房等措施，缩小不同群体在租金和交易成本上的差距，对市场失灵情况进行及时干预，从而引导和促进银发租房市场向高质量发展方向迈进。该研究员系天津市中国特色社会主义理论体系研究中心天津财经大学基地的研究人员。