地盘说

与其纠结楼市“抄底时机”，不如回归居住本质，优选核心资产。

撰文 | 李逍遥 《地盘》特邀撰稿人

郑州楼市再现抢房大战。

前几天，华润润府二期首次开盘，3小时销售额达10亿，560组认筹客户中现场有上千人，233套房源被抢购一空 。

某头部房企华北区副总裁询问我，超总二期被抢光这件事是真的吗，都是哪些人在买房子，楼市真的要回暖了吗？

©华润润府二期开盘现场

资料表明，润府二期占地面积为62.4亩，容积率是2.49，规划建设2栋26层的高层住宅以及6栋17层的小高层住宅，总计有473套房源，户型包含139平方米、156平方米、180平方米和205平方米这四种，销售单价处于2.5万至3.1万元每平方米，总价在350万到600万元之间。

把这样的条件放置于此，客户层次便十分清晰了。要是再对区域市场加以对比，售罄的理由就更为突出，即基本上没有竞争对手。

润府二期相较于一期，在产品力方面进行了升级，它是采用铝板外立面的精装修第四代住宅产品，采用一梯一户设计，得房率从一期的83%-85%提升到了95%-110%，充分展现出十足的改善属性。

©润府二期效果示意

顺着线索去探究，进而能够得出这样一个结论：这次润府二期开盘，延续了一期售罄的热销态势，一期售罄用时180天 。

去年5月24日，润府一期进行开盘活动，当天房屋销售比例达到93%，销售额超过9亿 。

华润润府持续热销，追根究底，是郑州东站片区有大量地缘改善群体亟待换房，龙子湖区域也有大量地缘改善群体亟待换房，甚至全郑州市都有大量地缘改善群体亟待换房，这些需求集中释放了 。

这算是一个非常强的点，至少很集中。

你再翻翻日历，早在4月3日，通派·龙湖中原颂项目在郑州市中原区首次开盘，短短3分钟，销售额便突破5亿元。

©通派龙湖中原颂一期鸟瞰效果示意

它是中原主城区的首个四代住宅，自售楼处开放后，在半个月内，吸引了2000组客户到访，首开的172套房子全都卖完了，成为今年开春以来的第一个现象级楼盘。

4月23日，招商林屿境项目位于二七区新区，该项目最后1栋楼加推，随后迅速清盘，实现了拿地不足一年便六次开盘且六次售罄的销售传奇。

林屿境秉持新一代产品理念，其房屋得房率超高，他凭借自身力量，使南三环片区热度提升，给郑州楼市注入了一针强心剂。

©招商林屿境实景

金投豫发豫园在短短100天的销售周期后，进入到了清盘阶段，它成为今年楼市最大的黑马，这折射出老城焕新的价值重估。

该项目在2024年年底首次开盘，推出了77套房源，有148位购房者参与摇号，仅用2小时首推房源就基本售罄，总销售额约为2.2亿元。

显然，豫园是董事长的“一把手工程”，在规划上能够举一反三，在产品上做到精益求精，在配置上不惜成本，这些都透露着开发商对项目精研的匠心营造。

一期已经全部售完，样板区这时才制作完成，凭借如同“十年磨一剑”般的深厚功力来履行承诺，在细节方面展现出团队的初心以及用心。

©金投豫发豫园效果示意

经过分析你会发现，这些“现象级”热销的背后，存在郑州楼市改善型需求的集中爆发，存在政策叠加与市场需求深度的共振，更是一次集体对人居回归的唤醒。

据克而瑞郑州数据，除延续“15%首付 + 3%首套利率”政策外，公积金贷款额度提升至130万元，再叠加“认房不认贷”政策，购房门槛降至历史最低 。

更关键的是，房票安置政策已全面实施。自2024年10月起至今，已核发150亿元房票。这带动了98万平方米的商品房销售。其数量相当于全市3个月的新房成交量。

楼市进入2025年，郑州新房市场有了明显的改善。

©郑州楼市改善需求进一步释放（自克而瑞郑州）

在“保障的归保障，市场的归市场”这样的大环境当中，郑州主城有优质项目供应，这正成为楼市强势向好的重要推动力量。

郑州市房产交易服务平台有数据显示，在一季度时，郑州市商品住宅累计销售数量为13747套，与去年同期相比增长了4.14%，累计销售面积是164.31万平方米，同比增长5.73%，市场库存同比下降了20.1%，二手房交易数量为21988套，同比增长8.38% 。

销售的持续向好，也让不少楼盘争先恐后热闹了起来。

一份网上流出的备案情况显示，在五一小长假前后，郑州的各家房企加快了布局节奏。

©小长假前后房企加速布局

仔细梳理后能够发现，在2025年郑州已入市以及计划入市的楼盘当中，有22个项目明确了产品的大致定位，其中“第四代住宅”项目多达12个，其占比超过了半数。

郑州各区域重点地块几乎都规划成了第四代住宅产品 ，其中包括中原区的龙湖中原颂 ，还有中原华曦府二期 ，二七新区的亚星观樾 ，郑东新区的华润润府二期 ，以及金茂璞逸云湖 ，金水区主城的中海峯境叁號院 ，金投豫发豫园 ，越秀大石桥地块 ，惠济区的招商嵩云序 ，铁建投花栖樾 ，以及高新区的正弘序 ，电建高新华曦府等 。

尤其是，“好房子”被首次写进政府工作报告后，顶层对“好房子”有了明确的规范与要求，第四代住宅凭借产品新颖、得房率高、赠送面积多、拥有超大阳台、户户都有空中花园等优势，在郑州市场渐渐占据主流，其影响力不断加深。

©第四代住宅示意

总的来看，郑州楼市出现了这轮回暖的情况，其本质是由三重因素构成的，分别是“政策红利”，还有“价值回归”，以及“产品升级” 。

对于购房者来说，当下既是一个难得的时机，也是一块检验的石头，既要抓住利率处于较低水平的机会，更要透过价值的重重迷雾看清本质。

对于手里持有多套老旧二手房的业主而言，过去那些存在高公摊问题的房子，那些配套在短期内看不到改善希望的房子，应当果断进行腾笼换鸟，不要只顾及眼前的些许利益，否则最终连体面退场的机会都会丧失。

时代的步伐，总是悄无声息地改变着一切。

当你还在犹豫不决的时候，当你还在顾虑重重的时候，一不小心你就成了那个群体，那个用真金白银去填补“楼市裂痕”的群体。

对于房地产企业而言，热销不是终点，而是兑现品质承诺的起始点。这座GDP达万亿的城市，住房消费升级或许才刚刚开始。

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