北京楼市已经颠到我不认识的样子。

昨天，通州梨园强力家居6007地块进行土拍，经过一个多小时的激烈竞争，在219轮竞价之后，该地块被中铁建以7.75亿元拿下，溢价率为21.94%

楼面价为3.58万元每平米，隔壁云璟揽阅的楼面价是2.88万元每平米，前者比后者高出7000元每平米。

云璟揽阅楼的楼面价为每平米2.58万元，其指导价是每平米6.2万元，目前已网签140余套，均价为每平米5.89万元。

隔壁6007未来会卖什么价格呢？要是价格在6万以内，那么利润空间就小了 。

云璟揽阅的定位是刚需小户型，其户型赠送达到了极致的程度，因此在开盘不到两个月的时间里，网签率就已经超过了40%，它是通州今年最热门的项目。

所以昨天中铁建拿到地块后，就传出要与招商合作开发的消息

我个人觉得这还是比较靠谱的，中铁建单干的话压力太大了

还有一个小插曲，在此次参与竞价的房企当中，出现了一个陌生的名字，即【芜湖康润】，据说它是龙湖的马甲 。

北京土拍市场终于见到民营房企的身影了，不容易啊。

这已经不是通州土拍第一次疯狂了。

4月8日，招商参与报价，历经158轮，最终以溢价率16.28%拿下了通州八里桥地块。

房主在今年年初时曾表示，通州将会是今年北京楼市的一匹黑马，如今这一说法已经得到了印证。

今年，通州新房的销售量很不错，土地市场的热度也很高，在整个北京范围内都处于很好的水平 。

为什么通州土拍能火到这个程度？

我认为最重要的缘由是拿地金额低不少，中铁建拿下6007花费了7.75亿，招商拿下八里桥花费了27亿元 。

开发成本低，哪怕卖的慢一点都能承受。

不像城六区的一些地块，它们体量巨大，动不动就需要投入百八十亿来获取土地，如果卖不出去，就会真正砸在手里，特别是城六区当下竞争非常激烈，所以更没有人敢冒险了。

就比如说，前一天进行了土地拍卖，拍卖的地块是朝阳黄杉木，它所处的位置非常好，资源又极为稀缺，然而最终却是以底价成交了。

第二个主要就是副中心的规划，极大提升了通州的配套能级。

就比如，这次梨园6007地块，450米的距离，乘坐交通工具，从1号线梨园站出发，半小时就能通勤到国贸 。

在东侧，直线距离450米的地方，有一家聚元鸿百货，在那里能够买到肉，也能买到菜，还能买到蛋和奶，并且都是最新鲜的。

这简直是一个500m生活圈，完美配套

另外我还想谈谈医疗方面的情况，对于郊区而言，就医确实是个大问题，不过通州有许多三甲医院把新址设在了这里。

比如安贞医院新院区在宋庄通州潞苑板块，我记得是友谊医院新址

梨园6007地块，距离它最近的三甲医院为东直门通州医院，二者直线距离是2km 。

医院的资源十分关键，特别是在像北京这种顶级医疗资源分布的城市，购买房产时距离三甲医院近一些，孩子和父母都能拥有十足的安全感，我认为这比单纯追求学区房要好得多。

太近不太好，但是太远了也会很麻烦。

昌平的房价均价在6万左右，大兴的房价均价同样在6万左右，之前有很多人怀着房子能增值的想法去买房，然而在这一轮房价下降的情况下，很多人看清了实际情况 。

与其等着人画饼，不如踏踏实实的买现房，买一个好房子。

尤其现在通州解除了双限购，恰好能够承接来自朝阳的外溢，并且今年通州户型有了很大进步，不管是赠送还是格局，在全北京都是最为出色的

我对通州楼市是有信心的。

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那么，中铁建拿下了梨园6007地块，且是以高溢价率拿下的，它真的就能高枕无忧了吗？

其实不然，我觉得对于中铁建来说挑战是更大的。

先了解一下地块的现状吧

地块处于通州区九棵树街道，在城市副中心的西南部，位于东六环内，属于城市副中心03组团03街区。

北到云景北二街，东达云景东一路，西抵云景东路，南至五所南路。

总用地面积大约是1.27公顷，建筑面积约为2.16万平方米，建筑高度是45米，容积率为1.7 。

这个地块面积不大，若以100㎡来计算，共有200多套房子，我推测这里做大面积户型的可能性较大，此地并非通州传统的高端住宅区域，因而面临的挑战不小 。

这波对手都太强了。

除了隔壁的云璟揽阅，即将入市的还有花溪云锦，它距离不远，是全四居社区，户型最小的四居为108㎡，这也刷新了北京四居面积段的新低。

另外还有一百二十五平方米、一百三十八平方米、一百五十三平方米的户型，咱们今天直接放户型图，之前的文章里对此有过详细分析。

咱们之后再给大家做详细的产品分析。

除了附近的项目，扩大一下范围，实际上这两年通州老城板块出现了特别多的新房，并且这些新房是沿着地铁线分布的。

大户型，小户型都有，而且楼面价还比你低。

通州老城附近的这波客群透支情况较为严重，若能吸引朝阳外溢，那么招商八里桥项目或许更适宜买入，且更为稳定，毕竟它与地铁站仅隔一路，相比梨园还往前多了三站 。

中铁建三年前与大悦城合作在昌平开发了宸悦国际，该项目现已售罄，此次在通州信心满满，然而从未来的情况来看，也面临诸多困难 。