自去年9月底起，楼市因政策密集发力，呈现出止跌回暖的态势，部分城市楼市成交量放大，房价也有所回暖。

从最近几个月房价的走势观察，一线以及几个强二线城市首先停止下跌并趋于稳定，多数中小城市却依然面临需求不足的压力，房价走势展现出“大城市回暖、中小城市承压”的状况 。

实际上，这一分化现象一方面源于政策效果存在差异，另一方面反映了城市基本面有所不同。楼市走势在城市之间呈现出这种分化，并且还有可能成为未来楼市发展的长期特征 。

回想近20多年房地产市场的发展历程，2020年以前基本呈现普涨行情，当时大家都觉得房价会持续上涨；2020年到2024年则是普跌行情，这时大家似乎又认为房价会继续下跌 。能理解大家的这种心理，然而，历史经验表明，在经历系统性的普遍上涨以及普遍下跌后，楼市发展会更加成熟，也就是说，房价的上涨或下跌将会回归到城市的基本状况上来。

在此情形下，城市的发展情况会对其房价未来走势产生影响，该城市的住房供求情况也会对其房价未来走势产生影响 。

简单来说，是基于城市的基本面，一线城市的楼市有望继续走高，部分二线城市的楼市也有望继续走高，这些城市的房价有望率先止跌回涨，且未来有可能维持震荡上行的态势。

而大多数中小城市的房价，由于需求不足，缺乏上涨基础，大概率会呈现震荡横盘态势，或是呈现下行态势。

参照之前国际上的经验，一些超级城市就算经历短期调整，依然能快速反弹并维持上升态势，其核心支撑是经济集聚效应与人口吸引力。即便在短期遭遇危机出现下跌，甚至是比较大幅度的下跌调整，在市场恢复过程中也能迅速反弹回来，且继续创新高。

探究其中的原因，在之前的文章中已多次提及，主要是超级大城市在经济发展方面，具备绝对优势，在产业类型方面，具备绝对优势，在城市配套等方面，也具备绝对优势，这会吸引人口持续流入，进而保持相对较高的人口规模，如此一来，其楼市的发展便有了坚实的需求支撑，即使出现市场短期情绪化的下跌，也极易反弹回来。

但是，中小城市的情况有所不同，城市的发展预期远远比不上大城市，其住房市场早就进入了供大于求的状况。在对未来财富预期持悲观态度时，在未来住房需求还会持续萎缩的情形下，房价还能凭借什么基础上涨呢？