当前二手房市场正处于“量价博弈”的关键期。

核心城市二手房成交出现放量情况。3 月时，30 个重点城市的二手房成交与去年同期相比增长了 21%。在一季度，累计的成交同比是正增长的，增长幅度为 22%。

一方面，成交价格环比上涨的小区数量呈现下降态势。在 3 月，只有 49%的小区成交价格环比上升。并且，这一比重相较于 2 月环比降低了 7.4 个百分点。

二手房市场仍处在“以价换量”通道。

有例外存在。在 CRIC 监测的城市里，武汉的情况是接近七成小区的房价环比呈现上涨态势。同时，上海、天津、杭州、南京这几个城市连续两个月都有过半小区的房价处于上涨状态。

此外，高端小区的二手房价格处于领涨状态。在成交规模呈现上涨的周期里，高端小区最先展现出了量价同时上升的积极信号。

二手房市场交易热度高位上行。

CRIC 的统计数据表明，在 3 月份，核心城市的二手房交易量呈现出平均增长 21%的态势。其中，上海的同比增幅超过了 40%，深圳的同比增幅也超过了 40%，西安的同比增幅同样超过了 40%，杭州的同比增幅同样超过了 40%。

房价上涨的小区数量呈现出减少的态势。

“量增价跌”背后反映出当前二手房市场处于“以价换量”通道。交易量增长了，就带来了更多平价房源的成交。

与成交价上涨小区占比的减少一致，卖方心理预期也在同步调整。

二手房挂牌价环比上涨的小区占比，较之上月回落了 1.1 个百分点，达到 38.9%。然而，与去年同期相比，卖方的信心有所增强，挂牌价上涨小区的占比同比提升了 7.9 个百分点。随着供求双方的预期逐渐趋于一致，挂牌价上涨小区和成交价上涨小区占比之间的差距也在进一步缩小。

规模指标保持着高速增长。在此背景下，房价上涨的小区占比出现了下降。行业处于筑底阶段，呈现出典型的“量在价先”特征。然而从另一个层面来看，高频交易的小区仍在快速增长。北京、上海、深圳、杭州等城市的二手房价指数保持着环比上涨的态势，这也反映出价格预期正在积累进一步上涨的势能，并且房价预期仍在持续向好。

从具体城市方面来看，武汉有 69%的小区房价与上月相比呈现上涨态势，在各城市中居于首位。上海、天津、杭州、南京这几个城市连续两个月都有超过一半的小区房价环比上涨。并且，杭州的二手房成交量与上月相比增长了 90%。

二手房买卖双方价格预期持续趋同，议价空间持续处于低位。

杭州主城区有一位二手房房东向我们表达了这样的情况：她为了进行改善置换，在年初的时候把房子挂上了牌，期间经历了两次对挂牌价的调整，房子最终的成交价格比挂牌价低了 7 万元。并且据中介反映，当下杭州部分小区的二手房成交价和挂牌价之间通常存在 5 到 10 万的议价空间。

CRIC 数据表明，2025 年 3 月，典型城市的二手房平均议价空间是 17.7%。此数据环比上升了 0.4 个百分点。不过，这仍属于近一年以来的次低水平。在议价空间连续 7 个月下降之后，随着二手房交易量大幅提升，议价空间暂时停止了收窄。

市场筑底向好的信号越来越明确，二手房交易量又再度趋于稳定，在买卖双方预期趋同的这种情形下，预计平均议价空间还会再次收窄。

广州近 2 个月平均议价空间低于 15%。

其中，苏州这一城市连续 5 个月平均议价空间低于 10%。南京这一城市连续 5 个月平均议价空间低于 10%。西安这一城市连续 5 个月平均议价空间低于 10%。武汉这一城市连续 5 个月平均议价空间低于 10%。供求双方在这四个城市的价格预期持续趋同。

苏州最为典型，1 月议价空间为-1%，2 月为-5%，3 月为-2%，连续三个月处于负值。这表明部分小区成交房源的平均价格超过了挂牌价。在小区内，优质房源成为了交易的主力。尤其在改善和高端房源板块，买方的信心持续恢复。

从小区类型来看，可以很直观地察觉到高端改善客群的信心在修复。CRIC 监测的数据表明，高端小区在涨价方面占据 52%的比例，在市场中处于领先地位，并且议价空间环比又下降了 1 个百分点，降至 14%。

在成交规模呈现上涨的周期里，高端小区最先展现出了量价一同上升的积极信号。

刚需小区房价上涨占比为 44%，不及半数；改善类小区房价上涨占比为 47%，也不及半数。主要是因为刚需和改善类小区的房源挂牌规模较大，房价走势进入了新的“平台期”。随着二手房交易持续放量，买方把当前的低价挂牌房源都扫清后，刚需和改善类房源将会开启新一轮的上涨周期。

房地产市场保持着筑底回稳的态势。核心城市的二手房成交，依然呈现出以价换量的阶段性特点。然而，市场正处在从规模复苏向价格预期提振转变的关键时期。

房地产稳市场政策持续发力，这带来了好处。买卖双方价格认知进一步趋同。核心城市依靠需求侧支持、供给侧约束以及库存调整。预计供求指标修复会进一步加快。并且核心城市将率先在二手房市场迎来量价齐升的确定性信号。