在众多的房企中，龙湖应该是受关注度最高的房企之一。

这主要是由于其民企的身份，并且全国化布局、规模比较大。

所以，龙湖的情况，关系到大家对于行业的信心。

这几天，各大上市房企密集发布2024年年报。

龙湖，也交卷了。

从卷面的情况来看，龙湖没有让人感到失望，它交出了一份成绩，这份成绩属于“优秀”等级。并且对于 2025 年，无论市场发生怎样的变化，龙湖都有着十足的底气。

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一家企业经营层面最重要的两个数据分别是营收和净利润。 营收对于企业很重要。 净利润对企业也很重要。

2024 年，龙湖的营收达到了 1275 亿元。同时，其归母净利润为 104 亿元。

在行业大环境的影响下，龙湖的这两项指标都出现了下降，这是不可避免的。然而，降幅要远远低于行业平均水平，这表明龙湖在行业大势中取得了优势，跑赢了行业。

这两个指标数据中，均有其耀眼的地方。

营收为 1275 亿元，其中运营及服务业务收入达 267.1 亿元，且同比增长 7.4%，此收入在营收中的占比为 20.95%，相较于 2023 年的 13.77%有大幅提升。开发业务在营收中的占比，从 2023 年的 86.23%下降到 2024 年的 79.05%。

这说明龙湖对于地产开发业务的依赖度正在下降。

运营及服务业务包含商业投资（重资产与轻资产运营）、资产管理（长租公寓、产业办公、服务式公寓、活力街区、妇儿医院及健康养老）、物业管理、智慧营造业务。这部分业务一方面是龙湖业绩的稳定基础，另一方面为龙湖贡献着持续的现金流。

龙湖每年有 267.1 亿元的运营及服务业务收入。这意味着即便每个月一套房子都卖不出去，每月也能拥有超过 22 亿元的现金流。后续随着开业商场数量的增多以及物管规模的扩大，这个数据还会继续上升。

运营及服务业务，实际上也是目前所有房企在努力的方向。

同时，当你放眼这一轮楼市调整周期时，你会发现以下情况：但凡运营业务规模较大的房企，以及服务业务规模较大的房企，它们受到市场的影响会更小，并且盈利能力会更强。

中国房企中，之前的“利润王”是中海。然而在这两年，中海的利润规模已被华润超越。有一家房企叫新城控股，它是运营吾悦广场的企业，属于民营房企。在这一轮楼市调整期间，当众多民企因暴雷而倒下时，新城控股不但没有暴雷，而且还保持着持续的盈利。

排在它前面的是华润置地和中海地产这两大央企。

2024 年龙湖的净利率达到了 9.51%。龙湖的盈利能力远超招商蛇口。龙湖的盈利能力远超绿城中国。龙湖的盈利能力远超华发股份。龙湖的盈利能力远超中国金茂。龙湖的盈利能力远超大悦城等房企。

这验证了一个观点：一家房企的健康状况以及经营情况的优劣，与企业自身是央国企还是民企存在关联，但并非决定性因素。在民企当中，依然有表现优秀的企业存在！

龙湖这份成绩的奠定，一方面与企业在整个发展过程中始终保持克制相关。尤其在过去几年面对市场的不确定性时，龙湖在拿地规模上迅速采取刹车措施，通过对存量的去化来回笼现金。另一方面，也与龙湖较早具备前瞻性，布局商业运营、长租公寓等板块有关，从而积累了在商业运营这个板块的规模与优势。

截至 2024 年 12 月 31 日，龙湖已开业的商场总建筑面积为 930 万平方米，其中车位总建筑面积为 1243 万平方米，整体出租率达 96.8%；冠寓已开业 12.4 万间，整体出租率是 95.3%；2024 年物业管理营收为 114.2 亿人民币，期末物业在管面积达到 4.1 亿平方米，这两项指标数据在行业中均位居前七。

这个规模，不是短期内冲刺达成的，而是多年积累形成的。

2024 年，龙湖在努力降低负债。有息负债规模相比年初减少了 163 亿元。净负债率降低至 51.7%。年末时，它手中持有 494.2 亿元现金。而一年内到期的债务为 302.4 亿元。剔除预售监管资金及受限资金后，现金短债倍数是 1.03 倍。

龙湖集团透露，一季度到期的 65 亿元国内信用债已提前归还完毕。今年需归还的公开债务大概有三笔，其一为 7、8 月份的 30 多亿国内信用债，会在 4 - 6 月份逐步提前归还；其二是年底的 85 亿海外银团，会从第三季度开始逐月归还；同时，龙湖的中债征信今年可能到期 35 亿，此笔债有资产抵押，龙湖会提前做经营性物业贷，将其置换出来。

今年来看，龙湖基本处于稳定状态。并且今年的有息负债规模将会削减超过 300 亿元。

2024 年 12 月 31 日截止时，龙湖的土地储备总计 3312 万平方米，其中权益面积是 2426 万平方米。

从地区角度进行分析，环渤海地区的土地储备占土地储备总面积的 34.6%；西部地区的土地储备占土地储备总面积的 27.6%；华中地区的土地储备占土地储备总面积的 15.0%；长三角地区的土地储备占土地储备总面积的 13.9%；华南地区的土地储备占土地储备总面积的 8.9%。

2025 年开始之后，龙湖接着在上海拿地了。2025 年开始之后，龙湖又在苏州拿地了。上海和苏州都是高能级城市。

持续在核心城市进行投资布局，依据市场情况灵活安排推盘节奏，将重点放在存货去化上，并且不断推动产品进行迭代升级，致力于打造出安全、舒适、绿色且智慧的“好房子”……

这是龙湖年报中，关于2025年在开发业务方面的核心思路。

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西安：营收第1，销售额第3

我们接下来可以从龙湖 2024 年年报里，来看一看西安在龙湖集团里所处的地位以及所具有的重要性。

西安几乎是所有全国性房企重点布局的城市。对于龙湖来说，也是这样。

西安也没有辜负龙湖集团的重视。

龙湖 2024 年年报表明，西安在 2024 年的开发业务营收为 126.66 亿元，在各个城市中处于首位。西安 2024 年的销售额是 64.78 亿元，在各大城市中位列第三，其排名仅在成都和杭州之后。

龙湖在 2024 年于咸阳实现了营收，其营收为 10.55 亿元。同时，龙湖在 2024 年于咸阳的销售额为 6.01 亿元。

龙湖的五大航道在西安均有布局。地产开发航道在 2024 年迎来了龙湖景粼玖序、龙湖上城（咸阳）、龙湖天奕、龙湖星河学樘府、龙湖青云阙等项目的交付，交付规模超过 4500 套。商业投资航道在 2024 年迎来了未央天街的开业。智慧营造航道在 2024 年迎来了龙湖君成序的入市销售。

龙湖在西安商业的相关情况，地产房剑从龙湖 2024 年年报中获取了。香醍天街 2024 年租金收入较 2023 年有所增长，曲江天街 2024 年租金收入较 2023 年有所增长，大兴星悦荟 2024 年租金收入较 2023 年有所增长，且 2024 年四季度开业了未央天街，2024 年龙湖在西安四座商业的租金收入超过了 2.5 亿元。（备注：未央天街开业时间为 2024 年 12 月 27 日）

2025 年龙湖按计划还将有 8 座天街开业，西安长乐天街就在其中。到那时，4 座天街与 1 座星悦荟的总建面会超过 40 万平方米。

2024 年 12 月 31 日截止时，龙湖在西安的土储总建面达到 77.8 万平方米，此建面在整个集团中所占比例为 2.3%。其中，权益土储的面积是 62.85 万平方米，其在整个集团中所占比例为 2.6%。

这个土储量相比绿城、保利、中铁建等西安市场上的百亿级房企来说是比较少的。目前在西安，其土储量相对存在不足，难以支撑起未来一两年在西安的业绩。

从这个角度而言，青云阙·昱府以及御湖境等这些存货项目在逐渐被消化。2025 年亟需在土地市场增加储备。不排除 2025 年在西安获取土地的可能性。

对于所有房企而言，在新一轮土地市场热潮开启的背景下，难度较大的存货项目需要以价换量，尽快去化并回笼现金。同时，也需要在城市核心地段寻找更优的投资机会，这些都成为必然的选择。

大家更多的时候关注的是单个项目的利润率情况。然而，对于一家企业而言，实际上真正关注的是整个城市的经营情况。

在这一轮楼市调整逐渐触底之际，龙湖再次稳定且穿越了周期，它必定会走得更远。