地王潮又来了！

2月26日，上海静安寺，拍出一块楼面价16万1的地王。

3月18日，北京海淀树村，拍出一块楼面价10万2的地王。

一线城市拍出地王这件事不足为奇。杭州发力了，成都也发力了。他们的发力彻底点燃了市场的热情。

3 月 25 日，杭州有四宗宅地全部以溢价的方式成交了。总的成交额突破了百亿。在这四宗宅地当中，水电新村地块是以 7.7 万元/㎡的楼面价刷新了纪录。按照这个楼面价来推算，未来该地块的售价将会达到 14 到 15 万元/㎡。其价格水平直接逼近了北上深等一线城市的地王。

——来源真叫卢俊

这股热潮并未止步于长三角——

3 月 27 日，成都拍出金融城三期地块，其楼面价达到 4 万元/㎡。半月前大源板块已创纪录，此次又是新的突破。虽然成都房价天花板比不上杭州，但成都新房价格连续 12 个月都在稳健上涨。

北京在竭力拿出“压箱底”好地，杭州在竭力拿出“压箱底”好地，成都在竭力拿出“压箱底”好地，除了这几个城市外，多个热点城市也在近期加大了土地供应。

市场实在沉寂了很长时间。这一轮土拍，竟然如此迅速且热烈地爆发了。

土地市场的躁动迅速传递到了交易端。实际上，最近很多地方的成交量有了好转的迹象，尤其是一线城市的成交量，转变得极为迅速。

深圳龙岗大运项目1月开盘即告售罄；

上海新房及二手房日均成交突破千套。

Wind数据显示，3月1-24日：

北京商品住宅网签的套数是 3416 套，它比 2 月全月的套数增加了 48.8%。在同一时期，二手房网签的套数是 13675 套，相较于 2 月全月，增长了 15%。

深圳商品住宅成交套数为 2157 套，已超过 2 月整月水平和去年同期。

当然，狂欢的情况属于一线，属于核心二线。而中小城市依然面临着较大的去化压力。

市场的分化越来越明显，资金也越来越聚焦核心城市。

具体来看，这次的“地王潮”有两个显著特点：

首先，热度并非全国性蔓延，而是集中在一线和强二线城市；

其次，地王的主力军发生了转变，从民企变成了“央国混”企业。并且，“央国混”企业在拿地方面的占比达到了 90%，它们成为了本轮土拍中的主导力量。

逻辑较为简单。房地产开发商在一定程度上与购房者存在相似之处。他们都期望能够获取地理位置优良且发展潜力巨大的城市以及地段。

这种趋同的价值观，正在重塑中国房地产的底层逻辑——

从以前的疯狂圈地，到如今只认高品质的土地资源。

从去年 926 会议之后的土拍情况来看，这一点其实已经初现端倪。

从几个城市的地块分析来看，有个共同点就是：

1、位置核心，要么稀缺老城，要么共识价值区域。

2、容积率都比较低，超过3容积率的地块都不多。

2025 年初上海预供地公告的规模是 72 万平方米，与去年同期相比上升了 13%。平均供地容积率从 1.87 降低到了 1.78，并且极少数高容积率的项目也都是城市核心地块。

这也与之前上层提到的要做改善型住房，住好房子，完美契合。

一方面有鼓励进行改善的相关政策，另一方面各个城市也拿出了优质的地块，在这种情况下，开发商们需要充分施展自己的本领了。

开发商在好地块上充分施展设计创意，使得新房市场中改善户型纷纷涌现。 开发商在好地块上把设计创意充分发挥出来，导致新房市场上改善户型大量出现。 开发商在好地块上凭借设计创意的充分发挥，让新房市场上的改善户型接连出现。

由此形成的闭环已清晰可见——

土地价格上升会导致新房售价上涨，新房售价上涨能让开发商获得合理利润，而获得合理利润又能强化开发商买高价地的能力。

今后这个循环会逐渐变得明显。这种明显不是体现在整个大盘上，而是集中在核心城市以及优质地段。

反观非核心城市，恐怕只会越来越冷清。

把这些城市放在地图上，我们可以明显看出，它们都聚焦在长三角、大湾区以及区域性核心城市。这体现了中国的城市格局，也预示着未来房地产的格局。

房价就是资源集中的体现。

未来的房产价值，只会聚集在全中国的一部分房子上。其中 5%的房子是没问题的，能够跑赢市场；15%的房子可以购买，但不够优质；其余大部分房子则不在此范围。

这背后折射出一个残酷的现实：

曾经的“闭眼买房”这种逻辑已经完全不再起作用了，其背后涉及到人口和资源这两个方面。也就是说，需要对租金、杠杆以及区域价值进行深入的思考。

最近看到一个数据很有趣，叫房价回收期。

通俗来讲，就是购买一套房子后，依靠租金收入多少年能够回本。

我们以一线城市为例：

2022年8月，四大一线城市平均回收期高达74.8年；

2024年9月，随着房价回落，回收期骤降至59.1年；

2025年2月，数据回升至61.1年。

有人说了，一线城市尚且需要60年回本，买房的意义是什么呢？

房地产难道没有投资价值了吗？

答案并非绝对否定，但逻辑必须转变——

从资产配置的角度来看，你的资产中不能没有房子。如果没有房子，那么你的杠杆就无法扩大，并且你也无法承接货币之水。

只是房地产的投资逻辑变了。

中国正步入后城市化阶段、后房地产阶段以及人口老龄化阶段。大部分的房地产已经丧失了资产投资的价值，转而成为了消费品，不能再用之前那种短线或者炒房的视角来看待它了。

一线和强二线主要以涨幅为考量，但三四线以及甚至弱二线，可以通过回本周期来倒推入手价格，这与股票的算法相似，这种方式比较适合那些房价没有任何上涨希望的三四线地区。

房产投资要看至少 5 到 10 年的周期。要全力盯着租金现金流。同时还要收缩资产的安全边界。

这一趋势在全球早有先例——

日本是一个典型案例。在最近三十多年里，人口老龄化的进程加快了，并且人口持续向东京湾区聚集。如今，只有东京的房价恢复到了泡沫巅峰时期的水平，而其他城市与这一水平还相差很远。

所以，房地产投资必须跟着人走，往人口流入的核心大城市集中。

因此，置换策略显得尤为关键——

将二三四线城市、非核心区域、老旧破旧的小房子，换成一线城市、区域性核心大城市的核心区域的优质房产。

如果你是正在置换改善的朋友，请一定谨记住以下的忠告。

1、在你预算可以的情况下，尽量选产品形态更加低密的小区。

2、尽量选择核心地段具有稀缺资源的小区和户型。

3、最好是全新一代产品，得房率超高的新产品。

最后想再聊一聊消费贷。

这两天有读者询问，消费贷的利率如此之低，那么我能否用消费贷来购买房屋并作为首付呢？

大家要知道，这一次的消费贷大放松，目的是拉消费+抗通缩。

钱少，就真的不要激进上杠杆、借钱、高杠杆、高负债的买房了。

如果首付不够，并且收入不稳定，那就不要着急去买房。因为现在房价上涨的这种威胁已经不存在了。在当下以及未来的几年时间里，主要的趋势是降杠杆，而不是增加杠杆。

中国的房地产行业，历经了 30 多年的各种情况。地产行业如今已变成了只有少数巨头才能参与的竞技场。

此刻，风向正在改变。

土拍的热度在上升。一线城市的成交情况非常好。2025 年的财政收储这件事也逐渐被提上了日程。

这种情况下，怎么办？入手？还是趁机离场？

与米公子一同，与米宅一道。持续对房地产市场动态进行跟踪，以防错失机会，同时规避风险。

提醒：下单的朋友要留下正确的手机号码，同时要留意接听来电。

转发，点赞，在看，安排一下~