之前听说过，在其它一些城市，有的房子因为价格跌幅过大，使得房子的现值还没有贷款的余额高，于是就出现了业主无奈地“免费送房”这样的传说。

没想到，这样的现象在西安也是存在的，并且肯定不是个案。

2021年高位买房的很多购房者，如今正在面临血亏！

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3万多买入，如今1万7

昨天在小红薯上刷到一个帖子。

购房者在 2021 年以单价 3 万多购入中海凯旋门一套 105㎡的房子，总价达 300 多万元，首付 100 万元，贷款 200 多万元，月供 12000 元。未曾料到，之后房价持续下降，降至 17000 元/㎡左右，如今这套房子仅值 180 多万。

这意味着这套房子很可能其市值已低于贷款余额。100 多万的首付以及 4 年的月供都将付诸东流。现在把这套房子卖掉，最多也只能偿还银行的贷款余额。

我查了一下，这个事情应该属实。

于 2017 年年底交付。

2021 年，这个小区的二手房价格达到最高点。成交价在 3 万元/㎡左右的房源数量不少。有小高层房源的，其成交单价甚至超过 3.5 万元/㎡。

2022 年开始后，其二手房价格呈一路下跌态势。在今年 2 月份成交的 10 套房源里，有 6 套的价格在 2 万元/㎡之下。其中，有 3 套的价格在 1.8 万元/㎡以下。今年 1 月份，该小区小高层低楼层的部分房源成交价为 15650 元/㎡。

目前小区的整体情况如下：高层的成交价大致在 1.8 万元每平方米；小高层的成交价大概在 2.2 万元每平方米。

实际上，中海凯旋门周边小区的二手房价格在这两年都有了很大的回调。并且，不只是中海凯旋门，周边其他小区的二手房价格也出现了大幅回调。

曲江二期，应该是这两年西安二手房价回调最大的区域之一。

从今天的角度来看，2021 年这个区域的二手房价被炒到了高点，这是一个较为微妙的时间节点。

这一年年初，西康高速东侧紧邻曲江二期的地方拍了一块地。这块地是 116.892 亩的住宅用地，容积率为 2.0。当时有 15 家大牌房企参与竞拍。最终以“总地价 21.5 亿元加上无偿移交 16.8 万平方米基础教育设施建设面积”的方式成交。土地单价是 1839 万元/亩，可售楼面地价为 24325 元/㎡，溢价率为 48.56%。

该地块实际楼面地价包含公租房配建费用以及无偿移交基础教育设施建设面积成本后，在 2.5 万元/㎡左右。 公租房配建费用加上后，该地块实际楼面地价在 2.5 万元/㎡左右。 无偿移交基础教育设施建设面积成本加上后，该地块实际楼面地价在 2.5 万元/㎡左右。

这块地成为了西安的“地王”，同时也成为了陕西的“地王”，并且还被称作西北的“地王”。

旁边的楼面地价已经拍到 2 万多了。由此可以想象出大家对于曲江二期房价的预期。

在这种背景之下，整个曲江二期的二手房价格开始一同膨胀。中海凯旋门的二手房价格在 2020 年是 2 万 2、3，到 2021 年上涨到了 3 万元/㎡左右。

老业主赚得盆满钵满并套现离场之时，一批真正的刚需在高位接盘后便冲了进去。

没想到，4 年时间已过，“地王”仍未开发。在这期间，区域内的二手房价一路下跌回调。如今，只需 2 万出头的价格，就能买到旁边品质更好的保利天珺。旁边的碧桂园云顶也刚刚把新房价格降至 1 万 5 左右。

中海凯旋门现在二手房挂牌量是 224 套，这里面不包含车位。在过去的 90 天里，二手房的成交量是 15 套，平均每个月是 5 套。目前来看，去化周期大概需要 45 个月。二手房市场的去化压力比较大。

旁边的金辉世界城，其 A 区、B 区、C 区、D 区、I 区目前的二手房挂牌量是 432 套，这里不包含车位。在近 90 天里，成交量为 30 套，平均每个月是 10 套。按照这样的去化速度，去化周期需要超过 43 个月。

去化周期要超过 40 个月，这是曲江二期大部分小区二手房市场的现状。

这个数字仅仅是外网所显示的挂牌量，实际上的挂牌量肯定要比这个数字更高，并且去化周期也会更长。

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不只是曲江二期的二手房

实际上，这几年在西安买房子血亏的，并非仅仅是 2021 年高点时购买了曲江二期二手房的那一批购房者。

在 2021 年高点时购买新房的购房者，现在也是大幅亏损的。

自媒体时代，大 V 会组织代购房者团购房子。很多外地购房者来到西安买房，因为他们不了解西安，所以就选择参与一些大 V 的团购，跟着大 V 指的地方去买房子。

回头来看某大 V 带领购房者团购投资的一些楼盘情况，空港有一个楼盘当初是以 1 万 4 的价格买入的，而如今在同区域中品质更好的项目却以 9000 元/㎡的价格在售卖；西咸能金区的某一个项目是在 18000 - 20000 元/㎡时买入的，现在却只卖 9100 元/㎡；高新 CID 的某一个楼盘是以“2.5 万 +”的价格买入的，如今在其旁边品质更好的项目价格是 2 万 1、2 等。

大家买房子时，不要盲目相信那些被称作大 V 或者“老师”的人。在如今这个人人都可以成为自媒体的时代，只要举起手机，能够说话或者敲字，那么大家就都可以成为大 V 了。

上周五，胡润研究院把一份《2025 胡润至尚优品—中国高净值人群品质生活报告》发布了出来。 胡润研究院于上周五发布了某份报告，该报告为《2025 胡润至尚优品—中国高净值人群品质生活报告》。 上周五，一份《2025 胡润至尚优品—中国高净值人群品质生活报告》被胡润研究院发布了。

从高净值人群未来 1 年的投资倾向方面来看，他们会增加对黄金的投资，会增加对 A 股的投资，会增加对基金的投资，会增加对保险的投资等。而他们会减少的投资中，排在第一位的是房产（包含住宅和商铺），排在第二位的是美股。

这代表了有钱人的投资倾向和趋势。

有钱人都在减少投资，我们普通老百姓还要冲吗？

投资买房的那个时代已然过去，房子正回归到其居住属性以及使用属性本身。在这种情况下，大家的置业逻辑也就需要进行改变。

这种变化，要从之前只买预期转变为开始买确定性。因为再多的概念性规划，都不如亲眼所见、实实在在的东西更安全。之前人们热衷于豪赌学区房，而现在则开始关注综合性价比。“名校+”这一模式，将会成为大部分项目的标配。

房价适度下跌能使市场回归理性。然而，过度下跌不仅会影响地产行业本身以及上下游产业，还会让老百姓的资产大幅缩水，这是我们不希望看到的情况。尤其在这两年收入本就较为困难的时期，对于背负月供的工薪阶层而言，若遇到自己的房子价值大幅缩水，那更是会让他们感到极度痛苦。

楼市，也该到了企稳的时候了。