2025 年 3 月，国务院政府工作报告发布。“持续用力推动房地产市场止跌回稳”这一表述，正式为全年楼市确定了主基调。这既是自 2024 年底中央经济工作会议方针的延续，也意味着政策工具箱在持续扩容并且会精准投放。

政策延续性：从“止跌”到“回稳”的实证路径

2024 年 12 月中央经济工作会议召开后的三个月内，全国商品房销售面积呈现环比增长的态势，增长幅度为 18.7%。同时，70 城的新房价格环比跌幅有所收窄，收窄至 0.15%。这一情况是自 2021 年三季度以来首次出现跌幅连续收窄的现象。国家统计局的数据表明，政策组合拳正在逐渐对市场预期产生扭转作用。

这一变化背后，是政策力度与市场反馈的双向校准机制。

2024 年四季度开始，超过 90%的城市取消了限购和限贷政策。同时，存量房贷利率统一下调了 0.8 个百分点。这些举措释放出了大量的改善需求。

房地产融资协调机制落地之后，在供给端方面，首批“白名单”项目的贷款发放量超过了 1.2 万亿元，并且这带动了保交楼专项借款的覆盖率提升到了 87%。

2025 年国务院政府工作报告提出了明确的内容，即要有序搭建相关的基础性制度，并且要加快构建房地产发展的新模式。

政策空间之一：因城施策的“最后一公里”攻坚

以北京为例，对于非京籍购买住宅的情况，在五环外需要有 2 年的社保或者个税；在五环内则需要 3 年。在购买套数方面，单身的非京籍以及已婚的非京籍，限购 1 套，并且还可以在五环外购买 1 套；而已婚的京籍或者视同京籍家庭，限购 2 套，同时可以在五环外购买 1 套。

目前有城市存在购房限制性措施，除北京外，还有上海，还有深圳，还有海南。

行业机构注意到，一线城市的限购政策具备这样的特征：核心区坚守底线，而外围区域则灵活进行调整。比如，广州已经在增城和从化开展了差异化限购的试点工作，市场推测北京和上海或许也会采取类似的策略。

政策空间之二：金融工具“挤牙膏式”宽松见顶

当前购房成本已降至历史低位。

全国首套房的首付比例最低为 15%，且主要集中在三四线城市；二套房的首付比例为 25%。与 2021 年的高点相比，首付比例下降了 20 个百分点。

首套房贷款的平均利率是 3.25%，这个利率相当于 LPR 减去 60BP，并且它接近 2008 年金融危机时期的水平。

置换住房可退个税，此政策延长至 2025 年底。契税优惠能覆盖 90%以上的普通住宅。

贝壳研究院测算得出，2023 年首套房利率每降低 10 个基点，购房者入市意愿指数就会上升大概 1.8 个百分点。然而，伴随政策效应逐渐释放，到 2024 年，这种刺激效果减弱到了 0.9 个百分点。

市场观察表明，连续进行降息这一举措，对于购房需求所起到的边际拉动效果在逐渐降低。业内的相关人士预计，在未来，政策有很大可能会进一步对存量房贷利率的调整机制进行优化，使新旧房贷利率之间的差距得以缩小，以此来促使居民的消费潜力得以释放。

破局新工具：存量房收购的“政府托底”逻辑

政府工作报告首次提出“推进收购存量商品房”这一举措，目前正在构建去库存的新范式。

地方政府借助城投平台来收购房企那些销售不畅的房源，接着将这些房源改造成保障性租赁住房或者人才公寓。

2024 年郑州进行试点，收购了 1.05 万套商品房作为保租房。这一举措带动了当地库存去化周期缩短了 4 个月。

克而瑞《2024 年中国房地产库存去化路径研究》称：克而瑞进行了测算，倘若按照郑州模式在全国范围内收购存量商品房，那么预计能够消化大概 1.5 至 2 亿平方米的库存，此库存约占当前总量的 7%。并且，这样做还能将保障房的建设周期缩短大约 20%。

国务院发展研究中心原副主任王一鸣提出：住房的民生属性需要进一步得到强化。把居住需求重新定义为民生工程之后，市场回稳不仅仅是一个经济命题，同时也是社会治理必须要做的事情。