房屋托管通常是把闲置房屋交给专业人员或托管公司来进行日常管理。然而，有不少人图省事，将房屋委托给熟人代管，由此生出了许多麻烦。比如，未被授权出租的房子却被租客“霸占”了。在这种情况下，房主能否要求租客返还房屋呢？对于租客来说，因装修、维护房屋等而形成的损失又该由谁来赔偿呢？接下来，让我们通过一起真实案例来探究这些问题吧！

基本案情

李先生称在 2009 年购买了一套房产。2021 年，李先生一家前往国外，他的妻子张女士委托弟媳孙女士对该房屋进行管理。2022 年，李先生回国后想要收回房屋，然而却发现房屋被陌生人纪先生占据着。

纪先生主张与孙女士形成租赁合同关系，并且对房屋进行了装修，他是有权占有该房屋的，所以不同意返还。基于此，李先生夫妇将纪先生告上法庭，要求纪先生把案涉房屋腾空并返还。

庭审中，李先生夫妇称他们把房屋委托给孙女士代管，虽允许住人，但并未让孙女士出租或装修。纪先生辩称，自己与孙女士协商租房事宜后，曾转账 5000 元作为定金，并且还花费大量资金进行了装修，所以不同意腾退房屋。第三人孙女士则表示，她和纪先生是朋友，这笔钱是她帮纪先生代转给熟人的款项，并非案涉房屋的租金。

法院审理

昌平法院审理后认为，纪先生与孙女士未就案涉房屋签订书面租赁合同。从双方提交的证据来看，纪先生没有交纳租金，并且他也未与孙女士就案涉房屋租赁达成一致意见。现有的证据无法充分证明纪先生对案涉房屋拥有有权占有，所以他应当腾退房屋。孙女士是受李先生夫妇之托来管理房屋的。如今，双方都认可他们之间的委托关系已经解除了。所以，李先生夫妇要求纪先生腾退房屋的诉讼请求是有事实依据的，也是有法律依据的，法院给予了支持。最终，昌平法院作出判决，要求纪先生将案涉房屋腾空并返还给李先生夫妇。

京小槌释法

《民法典》第四百五十八条规定，因合同关系等而产生的占有，对于有关不动产或者动产的使用、收益以及违约责任等方面，依据合同约定来处理；倘若合同未作约定或者约定不够明确，那就依照相关的法律规定来执行。同时，第四百六十条规定：若不动产或者动产被占有人所占有，那么权利人有权请求返还该物及其所产生的孳息；然而，权利人应当支付善意占有人为维护该不动产或者动产而支出的必要费用。

占有是指对他人的不动产或不动产事实上的控制与支配。一般而言，对于不属于自身所有的动产或者不动产，同时也未在他人所有的动产或者不动产上设定用益物权或者担保物权的情况，是没有权利占有和使用他人财产的。然而，依据合同约定，实际占有他人享有所有权或者使用权的财产，这种情况属于有权占有，并且该占有的事实状态会受到法律的保护。比如在房屋租赁合同中，承租人依据合同约定占有和使用出租人出租的房屋等不动产，这就属于有权占有。

本案中的纪先生主张自己租赁案涉房屋，而该房屋是由第三人孙女士托管的。然而，孙女士并未获得李先生夫妇的出租授权，并且双方也没有签订租赁合同。纪先生没有支付相应的租金，同时装修支出也不是维护该房屋的必要费用。由于没有合同及法律依据，纪先生对涉案房屋拒绝返还，这属于无权占有。

孙女士在获得授权出租后，与纪先生签订了租赁协议，此租赁协议对李先生有法律效力。除合同约定和法律规定外，李先生不能随意解除该租赁协议。案涉房屋应由纪先生占有使用。此时，包括权利人李先生夫妇在内的任何第三人，都不能随意侵占或妨害纪先生的有权占有行为。若存在妨碍、损害占有人纪先生占有和使用的行为，纪先生有权行使占有保护请求权。因侵占或妨害造成损害的，占有人还有权依法请求损害赔偿。如果孙女士未得到出租房屋的授权，她以自己的名义与纪先生签订租赁协议，这就属于无权处分。在这种情况下，李先生凭借物权请求权能够主张让纪先生腾房。然而，纪先生可以依据他与孙女士之间的租赁协议，主张违约责任或者要求赔偿损失。

2. 若出租人同意装修，在合同期限届满或合同解除时，未形成附合的装饰装修物，像热水器等可由承租人拆除，但若因拆除导致房屋毁损，承租人应当恢复原状。形成诸如瓷砖、木地板等这类符合要求的装饰装修物。在双方没有另外作出约定的情形下，当合同期限结束时，如果承租人请求出租人对附合的装饰装修费用进行补偿，那么人民法院是不会予以支持的。合同解除时，若承租人请求出租人赔偿剩余租赁期限内装饰装修残值损失，需视导致合同解除的违约情况来确定。若出租人违约导致合同解除，应予以支持；若承租人违约导致合同解除，则不予支持，但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；若双方违约导致合同解除，双方应根据各自的过错承担相应责任；若不可归责于双方的事由导致合同解除，双方应按照公平原则分担，法律另有规定的，适用其规定。

任何组织和个人占有、使用、收益他人所有的不动产或者动产，都要有合同依据。占有人和权利人双方必须依法签订书面合同，以明确权利义务关系。如果产生分歧和争议，就应按照合同或者法律规定作为处理依据。对于无权占有的他人不动产或者动产，应当及时归还权利人。

此外，建议广大房主在委托他人管理房产时，要选择证照齐全的机构，并且这个机构信誉要好，是专业的委托机构。还要细化合同条款的约定，就委托期限以及相关事项签订书面协议，并且办理完备的授权委托手续，以此来保障自身的权益。

供稿：昌平法院