深圳、上海、杭州这三个城市，在全国楼市中具有风向标的作用。今天，我们将结合周度数据，对上海和杭州进行分析。

前段时间，我在自媒体上分享了自己对于杭州楼市的看法，我看好杭州楼市。这主要是因为杭州的城市在不断发展，尤其是当地的高新科技企业呈现出蓬勃兴起的态势。

一月底到春节期间，Deepseek 表现突出，迅速崛起。宇树科技的机器人产品也非常受欢迎，成功出圈。这两家企业在全国范围内以及全球都受到了极大的关注。

它们在杭州扎下了根，并且参加了不久前在北京举行的高规格民营企业座谈会。

我之前的文章提到过，杭州科技企业开始崛起，这会促使杭州的产业迈向更高的层次，同时人口吸引力以及城市活力也会持续增强，毫无疑问，这对楼市来说是一个重大的利好。

没想到这么快，这一趋势就在杭州楼市成交数据上显现出来了。

杭州成交量创新高！

我们监测的二手房成交数据表明，今年春节过后的第五周，也就是上周这个时间段，18 个城市的二手房网签量首次出现了周度的下滑情况。其中，上海在这些城市之列，北京也包含在内。

现在还难以确定小阳春行情是否已经到顶。不过，这个下滑信号是值得引起警惕的。

反观杭州，春节后连续五周，二手房网签量一路飙升。

创下了近几年杭州二手房网签周度的最高纪录。

杭州二手房交易如此火爆，背后有诸多因素。

杭州本地人购房热情较高。不少外地人也看好杭州。他们看重杭州的城市地位，相信杭州高新科技产业有发展潜力，觉得杭州的房子未来增值空间大，比全国大部分二线城市的房产更有投资价值。

杭州全面取消了限购政策，这意味着买房不再受限制。外地购房者在杭州进行购房时，其贷款首付比例较低，同时利率也不高。

房地产市场若要有活力，仅依靠自住需求是不行的。投资性购房需求很关键，甚至投机性购房需求也很重要。

大家想想，如果房价持续下跌，跌了之后就一直平稳，这现实吗？

肯定不行。房子作为一种资产，若价格一直保持平稳，没有上涨也没有下跌，那么在大多数城市，购房的投资需求都会不复存在。只有少数高能级城市还能够留存一些投资需求。

适当激活购房需求，对房价尽快停止下跌是有利的。止跌仅仅是第一步，房价需要适度上升，像杭州这类发展势头强劲的二线城市以及一线城市，才能够带动全国二三线城市的房地产市场一同发展。

上海小阳春见顶了？

杭州楼市创新高，但上海二手房网签量却出现下滑。

这一现象背后的意义值得深入探究。

对短期数据进行细致分析很重要。它能直接反映出上海楼市今年的小阳春情况。也能反映出楼市开局阶段量能的高低态势。

上海在全国楼市方面处于领先地位。一旦上海楼市的小阳春行情达到顶点，增长的动力消耗殆尽，那么对于全国众多的二线、三线城市来说，要在今年实现楼市的依次推动发展，其难度是可以想象出来的。

在这种情况下，想要实现楼市整体止跌，无疑是一项艰巨的任务。

我们不妨回顾一下过往的数据走势。

今年春节后的第五周也就是上周，上海二手房网签量是 6004 套。和节前第四周相比，下降幅度达到了 10%。

2024 年春节后第五周的数据相比有所下降，不过仍保持着大幅增长的态势。同时，该数据比 2023 年春节后第五周的网签量要高。

目前的网签量与 2024 年 9 月新政实施后整个第四季度的高点存在差距。

通过对历年数据的梳理，我们可以总结出一个普遍规律：

春节过后的每年，各个城市的楼市成交量在连续几周内会呈现上升态势。然而，不同城市在上升的节奏以及幅度方面有着明显的差别。

以上海为例，其上升节奏相对较快。

2023 年小阳春期间，上海楼市热度呈现出高涨的态势。不过，成交量在节后的第四周就达到了峰值。而到了 2024 年，上升的节奏比较缓慢，一直到第六周才达到顶点。

今年的情况与 2023 年类似，上升节奏较快。

我个人认为，上海楼市小阳春的网签量在第四周大概率已经达到顶峰。从第五周开始，网签量开始回落。到了第六周，网签量有可能会稍微增加一些，但估计很难超过第四周的量。后续的情况预计会呈现出震荡回落的态势。

深圳、苏州、南京等城市与上海不同，它们的小阳春持续时间相对较长，节奏较为缓慢，节后网签量见顶的时间明显比上海晚。

根据当前的数据以及市场的状况，我觉得大致能够判断出上海楼市的小阳春成交量在每周的这个时间段已经达到了顶点。

市场的回落态势在这之后才是关键。在回落过程中，量能维持在某个水平，这会对楼市后续发展产生重要影响。

2023 年小阳春之际，楼市热度极高。然而，冲高之后便迅速回落，呈现出典型的脉冲式波动特征。这种快速回落的情况不利于楼市的平稳健康发展。

9 月新政出台之后，楼市又迎来了一小幅度的增长。

综合今年的形势进行分析，我认为上海的网签量在达到顶点之后，会在荣枯线之上维持一段时间，大概是几周。同时，冲高之后的回落幅度以及速度，相较于 2023 年而言，会更加缓和。

从月度的走势方面来讲，三月份上海楼市的成交量将会远远超过荣枯线。四月份按预计的情况来看，也会超过荣枯线。

五月份的市场表现很关键。如果到了五月份成交量再次下降，并且下降后低于荣枯线，那么就很有可能促使上海对限购政策进行调整和放松。

总体来说，上海二手房网签量呈现出回落的态势。然而，大家无需对此过度地感到焦虑和悲观。

初步判断，今年小阳春期间上海楼市的热度比 2024 年要显著好。今年小阳春期间上海楼市的热度与 2023 年相比会有小幅提升。

小阳春过后市场回落幅度若超出预期，限购政策放松的可能性就会极大。限购一旦放松，楼市交易量有望重新稳定下来，并且有可能出现小幅度的回升。

我提醒各位，在关注楼市动态时，要留意数据变化，不要轻信部分自媒体的解读，这些解读往往是片面且过度悲观的。

部分自媒体博主为吸引流量，他们既不了解上海楼市过往的周期性发展规律，也缺乏技术分析能力，同时未能准确把握国家政策意图，仅仅凭借极端看空的观点来博人眼球。这类信息不但无法为大家的购房决策提供有效帮助，还极易产生误导。