一．“传统开发模式的终结”

1.传统开发模式的特点

传统开发模式本质上是制造业的开发模式，它具备三个特性：一是利润高，二是杠杆高，三是周转高。回顾此次的调控，市场和政府给其浇了三盆冷水。对于高利润这一点而言，如果土地政策一直采用招拍挂的方式，那么高利润就失去了根基；对于高杠杆来说，就是把保险、信托、银行等资金渠道给关闭了；对于高周转，政府出台了新的政策，让住宅回归到其原本用于居住的消费属性上。

2.房价快速上涨原因

局部二线城市房地产价格快速上涨的原因是什么呢？目前主要有以下三种说法：其一，资金方面的原因，例如 M1、M2 的增速情况；其二，实体经济状况不佳；其三，投资渠道较为匮乏。从趋势和结构的角度来分析，这三种原因都对局部二线城市房地产价格的快速上涨产生了影响。

此次房价上涨与去库存政策有关。在去库存的大背景下，因为实体经济状况不佳，政府重新开启了 2010 年已被遏制住的房地产投资属性。快速激发住宅的投资属性会引发需求过多的情况，使得房价上涨过快，进而吸引更多人进行投资，住宅的投资属性被极度放大，最终导致了投机现象的出现。

事实上，只要是资本品，就必然会有泡沫。不存在没有泡沫的情况，只能让泡沫变小，让其保持在可控的范围之内。住房泡沫是需要进行限制的，所以一定要控制住宅的投资属性，要强调住宅的消费属性。未来房地产行业的传统模式是否会终结，这还不清楚。但是房地产行业的属性一定会从制造业转变为服务业。

二．房地产行业的反超机会

11 月 9 日，众人关注的美国大选有了结果。然而，这结果并未如众多经济学家所预估的那样。特普朗的当选堪称是屌丝的逆袭。那么，屌丝为何会成功？大选结果为何会反转？其实，这是因为市场的作用。只有接地气地深入了解市场，才能更加准确地判断未来的走向。了解市场，能够掌握趋势，也能够发现机会。PC 时代有伟大的搜狐和新浪，然而令人没想到的是，在十年的时间里，行业迎来了移动互联时代，巨头公司多次遭受挫折，而反观小微公司却在蓬勃发展。因此，房地产行业从制造业向服务业转变，市场将会出现反超的机会。目前出现的趋势包含三个方面。

趋势一：城市更新——开启万亿新市场

城市更新开启万亿新市场，它具有三个特点：

规模足够大。

这是一个市场，能实现多方共赢。政府可以获得税收来源；民众能够得到面貌焕然一新的城市；还能促使消费提升，让投资商获得利润。

政府推动的供给侧改革与之相符。城市更新的动力并非开发商，也并非投资商，而是消费升级，消费升级推动着城市更新的发展进程。

目前，电商对购物中心造成了冲击，部分商铺逐渐被市场淘汰。我们将这些被淘汰的商铺改造为写字楼。这些写字楼地处城市核心区域，市场需求较大，业态的改变并不困难。难点在于我们需要思考究竟要打造怎样的写字楼。和大家一样，我们很关注联合办公模式，所以我们追求内容上的创新，因为我们相信一些服务理念一定会对传统的办公行业进行重新洗牌。

改造后的写字楼主要面向新兴行业。金融企业有一定规模。IT 企业有一定规模。他们之前租住的是传统办公楼，这种办公楼没有提供能满足办公需求的服务。针对市场上出现的这种供需矛盾，我们提出了新的办公理念——“Hi Work 轻奢的办公生态”。其内容创新有：为企业内部活动提供服务的 Hi 会；促进本楼企业之间交互的 Hi 咖；引入外部资源与本楼互动的 Hi 吧；提供更多企业办公灵活性的 Hi 办；还有基于二十四节气策划主题活动，以促进大楼企业员工之间的交互。通过多样化的空间设施和活动营造轻松办公氛围。

趋势二：REITs+CMBS——破解商业地产存量

为什么中国商业地产发展的不好？有两个原因：

我们是从制造业转变过来的。制造业有其自身的优势，也有其自身的弱点。从制造业转变为服务业是很不容易的，而意识的转变也很困难。

金融不给予支持，与商业地产相关的金融产品主要有开发贷和经营贷。经营贷是依据企业的实力和信用来确定利率的高低，它与经营现金流没有关联，和资产价值也关系不大，关键在于企业本身。即便资产再差，只要企业足够优秀，就能够获得低息大额的贷款。我们在思考能否找到一些金融工具，以使商业地产能够获得更好的发展。

从国外经验来讲，证券化是极为重要的工具，像 REITs 以及 CMBS 。在股权方面，事实上中信证券在两年前就已经拿自身的物业进行了一次尝试。然而在债权方面，一直未能取得突破。今年下半年，我们推出了国内首单的 CMBS 产品，此产品属于债权性质的证券化产品。它带来的价值具体如下：其一，不再仅仅依靠企业的信用，而是将关注点放在资产的信用上，相较于传统经营贷那种限制极为严格的情况，资金的投向和使用更为灵活；其二，能够贷款的额度能够得以增加；其三，利息会有所下降，因为经营贷只是与一家银行进行商谈，而 CMBS 能让多家金融机构参与竞标，从而使其流动性更好。

地产的金融创新存在诸多方面。CMBS 融资的标的额有大有小，像我们当前正在做的私募 REITs 便是如此，仅需一百万元就能够投资北京单套价值一两千万的写字楼，从而将其转化为一个小型基金并做成私募 REITs。其一，它具备稳定的租约，每个季度都能进行分红；其二，还有资产的上涨；其三，在达到一定规模后还能够进行市场流动。总之，地产金融创新拥有很多的机会。

趋势三：轻资产运营公司受资本追捧

在房地产行业从制造业转变为服务业的过程中，会察觉到提供内容的公司有着极为重要的地位。一方面，我们能够自行去做，就如同万科的“八爪鱼”计划那样；另一方面，我们也可以对他人进行投资。

今年上半年，高和翰同基金进行了投资。它投资了 7 家企业，其中有空间家、优客工厂、铺天地、上海鲲程、新起点、嗨住以及第六感海外度假别墅。这些投资涉及企业服务，涵盖了居住、办公、商业、养老、停车等多个方面。其横向服务链条包含服务、交易、运营这三大方面。通过这种方式，能够以 PE 投资的形式享受到房地产行业转变过程中全行业生态链的价值增值。

三．价值提升的方法

资产和城市的价值提升方法主要有几类。其一为改硬件，即改变外部的形态，这是大家都能做到的；其二是装内容，这是核心所在；其三是促流动，它依靠金融创新的支持。最后借用仇保兴部长发言提及的“取势、明道和优术”来进行概括。

（1）取势：房地产已经进入到服务业时代；

（2）明道：提升资产价值是根本；

（3）优术：指创新的方法不容易找到，思维意识的突破是关键。