3 月 5 日，于第十四届全国人民代表大会第三次会议当中。政府工作报告得以发布。

政府工作报告在房地产方面作出明确部署，提出要持续推动房地产市场止跌回稳。要根据不同城市的情况，实施有针对性的政策，调减限制性措施。要加大力度实施城中村和危旧房改造，充分把刚性和改善性住房需求潜力释放出来。要对城市空间结构和土地利用方式进行优化，合理地控制新增房地产用地的供应。盘活存量用地以及商办用房，推动收购存量商品房，在收购的主体方面给予城市政府更大自主权，在收购的价格方面给予城市政府更大自主权，在收购的用途方面给予城市政府更大自主权。拓宽保障性住房再次贷款的使用范围。发挥房地产融资的协调机制作用，持续做好保交房的工作，有效地防范房企债务违约的风险。有秩序地搭建相关基础性的制度，加快构建房地产发展的新模式。适应人民群众对于居住的高品质需要，对标准规范进行完善，推动建设具备安全特性、舒适感受、绿色属性以及智慧特质的“好房子”。

报告为今年房地产止跌回稳工作的开展给出了极为清晰的指引，那么这份报告向房地产市场释放了哪些信号呢？

房地产政策还有调整和优化的可能

上海易居房地产研究院的副院长严跃进进行分析并指出，此次房地产相关内容是被置于“有效防范化解重点领域风险，牢牢守住不发生系统性风险底线”这样的范畴之中来进行表述的。并且这与去年中央经济工作会议的表述是相同的。这也就意味着，在今年针对房地产止跌回稳或者“稳住楼市股市”等一系列工作方面，需要与化解风险以及守住底线等工作思维紧密地配合起来。楼市在“止跌回稳”方面，去年四季度处于止跌回稳的起步阶段。如今需进一步持续做好止跌回稳的工作，将连续 5 个月向好的发展态势巩固好，以推动今年小阳春行情以及全年房地产市场向好发展。

严跃进指出，此次政策明确要根据城市情况来调整和减少限制性措施，这表明今年各地的一些限购政策存在调整和优化的可能性。像一线城市等情况具有一定的特殊性，政策能够进行进一步的调整和优化，但没有提到“完全废除限制性措施”。对于限制性措施，不能简单地理解为就是对限购的放松或取消，实际上有些地方的政策本身就有足够的放松空间。

广东省住房政策研究中心的首席研究员李宇嘉持有这样的观点，即当下存量政策已经做到了最大限度的出台。而在 2025 年，房地产能否真正实现停止下跌并恢复稳定，关键之处在于增量政策。

2025年存量房收购将加速？

此次政策明确了要推进收购存量商品房这一事项，并且在收购主体、价格以及用途等方面给予城市政府更大的自主权。同时还拓宽了保障性住房再贷款的使用范围。严跃进认为，中央经济工作会议明确提出“推进处置存量商品房工作”，而如今的表述变为“推进收购存量商品房”。以往强调的是处置的导向，而现在则更加聚焦于“收购”这一行为。这说明今年在处置存量商品房时，各地需研究“收购存量商品房”的工作方法与推进节奏。同时，各地对购房政策放松放宽拥有自主权，且对收购存量商品房的重视程度和期待显著提升。

李宇嘉认为，当前土地库存较大，房屋库存也较大。尤其在 2022 年之前出让地块所建设的房屋，其位置、户型以及配套等方面，均与当下的需求不相符。近期，土地收储取得了进展。然而，房屋收储提出的时间较早，但却没有明显的进展。主要原因是要求各地必须要有两家国企来承担相关工作，并且要坚持市场化、法治化以及资金平衡的原则，按照白菜价进行收购，也就是以土地划拨成本加上建安费用再加上 5%的利润等标准来收购，正是由于这些要求，导致收购工作很难推进。此次明确，主体方面可以自主，用途方面可以自主，价格方面也可以自主。这意味着到 2025 年，存量房收购将加快速度。这对于解决库存去化问题很重要，对于稳定房屋价格很重要，进而对于稳定市场预期很重要，对于实现止跌回稳也很重要。

收购存量做保障房等使用规模或提高？

严跃进指出，报告明确了保障房再贷款的使用范围，这具有很强的新意。过去对于保障房再贷款的提及，主要是开展“以购代建”的工作，重点强调对库存房的收储以及将其用作保障房，这些保障房包括公租房、共有产权房、保租房和人才房等。此次提及保障房再贷款的使用范围，过去保障房再贷款的使用范围比较限制在住宅库存领域，用于收购的房源类型局限于此。后续对于库存商业和办公用房等，也会将其纳入到收购的范畴。对于后续的房源改造，过去仅仅局限于保障房领域，尤其集中在保租房领域；今年则可以适当进行拓宽。

李宇嘉认为，2025 年，专项债在收购存量做保障房方面的使用规模会提高，专项债在收储土地方面的使用规模会提高，再贷款在收购存量做保障房方面的使用规模会提高，再贷款在收储土地方面的使用规模会提高，专项借款在收购存量做保障房方面的使用规模会提高，专项借款在收储土地方面的使用规模会提高。同时，会严格界定资金在项目上的平衡，资金在项目上的平衡将转向更大范围的统筹平衡，比如全市统一平衡，中长期再平衡，或者调入其他资金来确保平衡。另外，收回来的房源会被用作安置房，能解决城中村安置的历史遗留问题；也会被用作人才房，保障人才的居住需求；还会被用作保障房，满足相关保障需求等。这些举措既能解决城中村安置历史遗留问题，又能保障房的筹集等，从而也能够撬动城中村改造项目。

采写：南都·湾财社记者 邱永芬