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两会开幕，市场关注的核心焦点通常是政府工作报告。它集中体现了对过去一年的定性、对当下的判断以及对未来的谋划。无论你关注经济还是楼市，工作报告都绝对是核心看点。废话不多说，我只关注与楼市相关的内容，个人总结出以下五点看法：

外部形势不太乐观，内部压力也还存在。不过在过去的两年里，无论是经济结构还是民众心态，都已经对这种压力逐渐适应了。

财政进行大规模扩张，其目标明确为投资、土地储备以及收购存量房。去年的资金已经打通了路径，今年的资金也随之跟进，这将会对稳定市场起到关键的作用。

提振高消费，化解风险，让楼市止跌回温，对于楼市而言，核心在于：进行供应的优化，也就是要有好房子，要提升住房品质。

地方债务化解迈入了第二个阶段，在化解债务的过程中实现发展，而土地财政也逐渐走向尾声。

学区实现均衡化，新型城镇化以及在常住地提供基本公共服务，这就意味着抢人大战已经进入到了有效性的尾声阶段。并且，户籍不再是吸引人才的核心因素。

总体要求：

“稳住楼市股市，防范化解重点领域风险和外部冲击”。

最受瞩目的是，“稳楼市股市”首次被写入了工作报告的总体要求中。稳定股市楼市成为整体年度工作的总体安排之一，这足以体现其重要性。之所以如此，是因为股市与楼市直接关联到普通人的财产性收入以及两大行业的上下游，并且它们还是防风险、扩内需的关联行业。无论是从风险防范角度还是从拉动经济角度来看，都极为重要。

更加积极的财政政策：

今年拟按 4%左右安排赤字率，比上年提高了 1 个百分点，赤字规模为 5.66 万亿元。拟安排 4.4 万亿元地方政府专项债券，比上年增加 5000 亿元。这些专项债券重点用于投资建设，用于土地收储和收购存量商品房，用于消化地方政府拖欠企业的账款等。

过去常说“积极的财政政策与稳健的货币政策”。今年，首次提出了“更加积极的财政政策”，把连续实施了 14 年的“稳健的货币政策”调整为“适度宽松的货币政策”。意思很明确。并且给出了具体数字 4.4 万亿，还明确指出重点用于投资建设、土地收储以及收购存量商品房。

政策安排发放专项债后，地方需要上报审批，接着专项债才能放款，之后才会进入实际的收购、投资等环节，这个过程需要时间。去年这个过程花费了很长时间才得以完成，今年专项债再度加量，土地收储以及收购库存房等工作会大规模开展。无论是政府部门的钱，还是给房企贷款的白名单的钱以及盘活与不良资产的钱，经过一年多对路径、模式、审批等方面的摸索之后，这些钱开始汇聚，进入了进入市场的阶段。土地价格降低，储备了土地；房子库存过高，需要收房。各路资金进入市场，使得楼市很难不止跌。

适度宽松的货币政策

实施一种较为宽松的货币政策，在合适的时间降低存款准备金率和利息，以保持货币的流动性充足；对结构性货币政策工具进行优化和创新，以更大的力度推动房地产市场和股票市场健康发展。

提振消费：

大力提升消费，提高投资效益，从各个方面扩大国内需求。推动消费和投资更好地相互结合，加快把内需，尤其是消费方面的短板补上，让内需成为拉动经济增长的主要动力和稳定的依靠。制定出提升消费能力的专项措施，增加优质的供给，改善消费的环境，释放出各种不同、有差异的消费潜力，促使消费在质量和水平上得到提升和升级。

过去提到三驾马车，当出口遭遇外部压力时，货币工具和财政工具都很明确是用来支持投资的。在外部需求低迷的情况下，提振内需消费就变得非常重要了。那么如何提升内需消费呢？你说没有钱，此时宏观政策和民生导向的经济政策的着力点更多地转向惠及民生、促进消费。多做民生工程，让人们有多余的钱去消费。多样化、差异化且优质的供应不就是消费品质的升级吗？地产消费属于消费范畴，并且在指数中占比较大。这一点十分关键：住房保障能够惠及民生，通过减轻住房消费的压力，能够促进中低收入群体的消费能力；从另一个角度来看，还可以释放改善需求所蕴含的消费潜力。

在房地产部分专门提及：要适应人民群众对高品质居住的需要，完善相关标准规范，推动建设安全的、舒适的、绿色的以及智慧的“好房子”。过去主要是解决住房需求，而未来则是要解决住房品质的问题，要记住，再便宜的烂房子也没有未来。

防范化解重点领域风险

持续大力推动房地产市场停止下跌并回归稳定。根据不同城市的情况制定政策，减少限制性措施。加大力度实施城中村和危旧房的改造工作。充分将刚性和改善性住房需求的潜力释放出来。

去年开始，房地产相关表述一直处于“防风险内容”里。我一直认为，这清楚地表明房地产是风险源之一。地产风险不扩散的关键在于止跌回稳。如今，政策方面凡是能放开的基本上都已放开，很难再凭借政策来刺激楼市。那么接下来该怎么做呢？

城中村改造与危旧房改造是一个能一举两得的过程。其一，楼市处于低迷状态时，改造的成本会低一些；其二，能形成一些新增的住房需求；其三，还能够提升城市的面貌和建设水平。

优化城市的空间结构，同时优化土地的利用方式，并且合理地对新增房地产用地的供应进行控制。

城市扩张逻辑以往是通过摊大饼的方式建设新区，如今则是注重提高核心区的开发质量。空间结构的发展方向发生了改变，新区建设变得遥遥无期，聪明的客户需要向主城以及外围少量已经成熟的核心区聚集。过去，很多城市的容积率超高，超高层随处可见，如今的事实证明并没有那么多人了，城市整体的开发密度和强度有可能会逐渐降低。低密度不再是能够带来溢价的因素，而是会成为一种趋势。现在有大片的住宅，有大片的商业，有大片的写字楼，还有公园的外围。这些区域看起来很割裂。在城市更新与盘活存量的主导下，这种混合性、交叉型的城市功能空间会逐渐增多，这是一个具有方向性的趋势。

过去地方财政面临很大压力，土地时而流拍时而挂牌。地方政府觉得土地被贱卖了，却又无可奈何。之后地方政府真的没有钱了，投资项目基本上很难开展，更别谈拉动经济发展了。从去年开始推行的一整套化债方案，使得地方债务得以大批量地展期和延期。今年要进行“动态调整债务高风险地区名单，以支持打开新的投资空间”的工作。这意味着要从两个方面着手，一方面解决债务问题，另一方面让地方政府重新具备投资能力，只有这样，土地财政的压力与冲动才能得以缓解。只有降低土地财政的压力，政府卖地的冲动才会减少，土地价格才能稳定下来。

盘活存量用地以及商办用房，推动收购存量商品房这一工作，在收购的主体方面给予城市政府更大的自主权，在价格方面给予城市政府更大的自主权，在用途方面给予城市政府更大的自主权。

盘活和收购存量商品房，必然会成为未来的重要手段，也是稳定楼市的关键砝码。去年曾说五千亿规模只是小事，今年这些资金将产生实际效果。而这些资金是收开发商手中的还是老百姓手里的，会对政策效果产生直接影响。

适应人民群众对高品质居住的需要，完善标准规范，推动建设安全、舒适、绿色且智慧的“好房子”。

最后部分有一句很有意思：搭建相关基础性制度时是有序的，并且在加快构建房地产发展新模式。那么何为基础性制度呢？预售制属于基础性制度，土地招拍挂属于基础性制度，房地产税费制度属于基础性制度，交易制度也属于基础性制度。不清楚会从哪里开始着手，但所谓的基础性制度，必定是对房地产行业影响巨大的制度。

除了上述部分，还有两点跟楼市紧密相关：

新型城镇化战略，要科学且有序地推进农业转移人口的市民化。要全面推进在常住地提供基本公共服务的工作。需强化对随迁子女义务教育的保障。要推动将符合条件的农业转移人口纳入住房保障体系。还要畅通他们参加社会保险的渠道。

第二个是要深入开展基础教育扩优提质工作。要构建起与人口变化相契合的资源统筹调配机制。需强化义务教育学校的标准化建设。要推动义务教育朝着优质均衡的方向发展。要增加高中阶段教育的学位供给。要逐步推行学前教育免费化。

大城市过去曾以户籍门槛作为房价的保护措施，然而在抢人大战之后，这道门槛逐渐被打破。不过，买房落户以享受公共服务这一情况目前仍然存在。倘若未来能够实现常住地提供基本公共服务，即便不落户也不会产生影响，那么为了落户而买房的热情是否会降低呢？我始终认为像天津这样的城市需要吸引并留住人口，设置门槛将越来越没有意义。

天津落户的一个核心因素是教育。需要有与人口变化相适应的教育资源统筹调配机制，要实现义务教育均衡，还要做到学前教育免费。这些政策在实际操作中面临着很长的道路，但这也说明这种优势不足以成为自身价值的主要依托。

风险如同沉默的猎手，你发现它时，它已潜伏许久。房企暴雷潮以及房地产大调整的诱因在 2014 到 2015 年就已埋下，到 2021 年才爆发并进入公众视野。同样，当我们还在为房地产的大退潮而战战兢兢时，楼市最黑暗的时刻已经过去。政府依然缺乏资金，然而债务置换之后，还债的紧迫性有所降低，从而能够腾出精力去解决投资拉动经济以及未来的发展问题。房企的杠杆正在清理，局部可能仍会有暴雷现象发生，但不会再出现大规模的暴雷潮。行业整体的资金链依然处于紧张状态，但不会再进一步紧张，信贷、财政、货币的资金逐步找到了进入房地产的方式和途径。购买力确实在下降。然而，房价出现了下跌，且下跌比例达到甚至超过了购买力的下降比例。同时，所给出的房子在位置和品质方面都比过去有了显著提升，提升幅度不止一个档次。对于有需求的客户来说，他们会逐渐进入市场。那么那些老旧过时的房子该怎么办呢？专项债被收取后，用于作为兜底的住房保障。因此，大致可以看出，经过两年多的探索，稳定楼市已经给出了全方位的政策体系。

可以发现，中国人的韧性在此时展现得极为充分。当下，悲观情绪依然存在，然而却极少出现恐慌性蔓延的情况。从经济结构到民众心态，都已经适应了这种压力。但我始终坚定地认为，楼市不会再度回到爆发式、投机性的高增长状态，而是会步入像手机、冰箱、汽车那样的普通消费品行列。财政在寻找新的出路，房企在寻找新的出路，新市民的需求在寻找新的出路，老市民的需求也在寻找新的出路，就连基础性制度都在寻找新的出路，所以很难再回到过去的老路。实际上刚需都已经有了保障，那么投资性的房产又怎么会有接盘侠呢？