今年是“十四五”规划的最后一年。今年也是保租房放量持续上升的一年。

目前我国租赁市场已形成住房保障体系，其主体包括公租房、保租房和共有产权住房。各地筹建保租房的速度在不断加快，各类主体参与其中的情况也越来越多样化。

今年，保租房市场的发展情况如何？可以预见到，面临着诸多挑战，也承受着不小的压力。

一方面，统计数据显示，截至去年 10 月，核心八城的保租房市场占有率已接近四成。在这三年内，其市占率增长了 13.69%。与此同时，同类产品供应不断增加，这也在不断推高竞争的激烈程度。

另一方面，当前租赁市场整体呈现出供大于求的态势且仍在持续。从去年开始，部分保租房 REITs 底层资产的租金水平以及出租率都面临着压力。

从这些趋势去看，今年租赁企业的情况想必不会轻松。所以，务必得做好准备去进行苦战。

保租房供应量稳步提升

给租赁市场带来的冲击，正在快速显现

这两年，保租房市场发展得很迅速，给人的感受很直观。去年，仅中央层面发布的保障性住房相关政策就有 15 条之多。住建部等中央部委也多次召开关于保租房建设的相关会议。国家推动保租房发展的力度一直都在持续着。

各地积极响应导向，在筹建保租房方面动作迅速。一些城市去年在筹建保租房方面表现出色，甚至超额完成了筹建目标。

统计显示，2024 年全国要筹建 172 万套保租房。在这些筹建的保租房中，北京、上海、广州等城市都超额完成了年度任务。

同时，保租房的筹集模式在多渠道方面渐趋成熟。政府主导新建，存量房进行改建，市场化房源进行转化，这三种方式并行的筹集格局已经形成。

各地不断努力，保租房的供应量在稳步上升。入市放量规模逐渐来到井喷阶段，上海、深圳等城市的保租房市占率已经接近一半。

中国资企业在保租房赛道中仍占据主导地位，去年开业规模与上一年相比，增幅达到了 26%。

在保租房的筹集与供应方面，中央大力推动，国资企业积极参与，全国各地的推进情况非常顺利。

保租房大量入市，这对租赁市场的整体量价表现产生了很大影响。

一方面是租金方面，保租房的冲击对市场化房源租金产生了平抑效应，且这一效应在不断凸显。上海在这方面表现得较为明显，其 10 月的住房租金坪效与 2021 年底的高点相比，整体呈现出下降的态势，大约下降了 20%。

一方面是出租率。在保租房供应量较大的城市，市场化出租房的出租率呈现出下滑的态势。同时，入市的保租房自身的出租率也不稳定，例如杭州保租房去年的整体出租率处于 60%至 80%之间，在 9 月和 10 月期间甚至下降到了 65%左右。

保租房入市后的市场表现与稳步增加的供应量不同，它并不稳定。并且，保租房入市还对市场化出租屋带来了不小的冲击。未来数年，发达城市的租赁市场可能都将处在格局重塑的阶段。

市场化的租赁企业尤其需要在保租房大量投放的这几年里，持续去寻找新的市场定位以及经营的平衡点。要降低空置所带来的损失，让资产能够做到应租尽租，详情可点击此处了解。

竞争高峰即将到来

租赁市场还在加速分化

今年值得展望，保租房的投放量依然不少，租赁市场的竞争高峰即将到来。克而瑞测算表明，2025 年新增进入市场的保租房规模预计达到 880 万方，并且到 2026 年都将是供应的高峰时期。

今年各地依然将保障房供应当作年度工作的重点，并且在政府工作报告里都清晰地明确了建设筹集计划。

上海计划建设并筹措 7 万套（间）保租房，要在“十四五”末实现总量达到 60 万套（间）。四川将开始动工建设并筹集各类保障性住房 7.3 万套。各地保租房的供应增长速度不会下降。

从 2021 年起实际上，上海的市场化房源入市规模三年复合增长率约为 12.2%，同时保租房的增长率达到了 78.9%。深圳的市场化房源入市规模三年复合增长率约为 6.3%，而保租房的增长率达到了 43.0%。

这组数据对比能直观地反映出保租房的强势表现。与此同时，市场化租赁企业的市占率出现了下降。

国企是保租房赛道的主导力量。国企的经营规模在逐渐壮大，其品牌力在逐步提升，产品力也在不断进步。在接下来的租赁市场白热化竞争中，这种竞争将是全方位的，也是全维度的。

在此背景之下，租赁市场开始步入深度分化的阶段。市场化的租赁企业必须要积极地去寻找新的市场占位，或者对经营策略进行调整，以此来应对所面临的冲击。

有些企业开始降低拓展的速度，接着开始追求具有质量的增长。因为在规模方面，肯定是比不过保租房的。

比如错位竞争，这是当前大部分市场化租赁企业正在采取的策略。在低价保障型产品的赛道中，很难与保租房展开竞争，然而布局其他的细分租住赛道是有机会的。

去年，不少租赁企业开始发力。它们进入了中高端长租领域，进入了产业园配套公寓领域，进入了旅居特色产品领域。这些企业扩展了特色产品线，以此来避开低价赛道的正面竞争。

总之，保租房浪潮冲击之下，市场化租赁企业几乎难以硬刚。未来市场分化会越发明显，租赁企业在保租房的挤压下必须对战略布局重新进行思考。并且，租赁市场的产品供应结构有望迈向更加多元且互补的阶段。

民企积极寻求新出路

政企合作不断深化

随着这几年租赁市场的快速发展，入局的国企越来越多。

机构统计显示，2024 年 1 至 9 月期间，典型的 22 座城市一共成交了 12 宗纯粹的租赁住房用地。拿地的主体主要是某类主体，其次是产投公司。这些拿地行为是将其作为企业园区的住房配套储备用地。

各地国企平台公司在筹建任务的推动下，正在加速进行属地化布局，并且在本土租赁市场上逐渐发展壮大。郑州、合肥、杭州等众多城市都已设立了“安居”类运营主体，其目的是专门推动保租房的相关工作。

许多城市创建了自身的保租房特色品牌，其中有不少品牌由城投公司进行全面运营。在规模方面，在品牌效应方面，在开发水平方面，在运营质量方面，都在迅速提升。并且已经有一批地方国企构建出了成熟的管理模式，开始迈向轻资产输出的道路。

在这样的背景之下，市场化租赁企业进行了在全国各地的布局。它们在扩展业务基地的过程中，还积极地与各地的国企展开合作，努力争取获得更多的入场资格。通过这些举措，能够降低空置所带来的损失，让资产实现应租尽租的状态，若想了解更多，可点击此处。

百瑞纪集团与济南轨道交通集团进行合作，共同打造了济南首个重资产保租房大型社区“窝趣国际社区·济南禹瀚城”。在这个项目中，百瑞纪承担了项目的产品规划、筹建以及运营服务等工作，并且该社区的出租率表现较为良好。

龙湖在武汉的“经发龙湖·冠寓 - 武汉德锐大厦店”采用了政企合作模式。其拿地企业是武汉江夏经发投集团，而建造服务由龙湖龙智造旗下的龙智精工提供，之后的运营管理服务则由龙湖冠寓提供。

这类政企合作的模式，在未来可能会频繁出现，并且是民企努力留在保租房“牌桌”的一个关键方式。

越来越多国企带着任务进入了保租房市场，然而在开发与运营方面存在着短板。为了能够迅速切入市场并适应变化，与成熟的民企进行合作，这无疑是最为快捷的办法。

政企合作模式具有优势互补的特点，能够达成双赢的结果。民企能够借助这种模式，持续输出品牌力，同时降低重资产投入所带来的风险。

民企直接拿地新建或纳保存在较高难度。然而，通过积极与国企平台展开合作，是能够找到发挥自身优势以及持续强化品牌影响力的途径的。

保租房运营面临大量挑战

产品力和运营水平是决胜点

国资主导的保租房项目来势很猛，然而放量大并不一定意味着在市场中就占据了全部优势。因为租客有他们的挑剔之处，而且各个项目也都存在着各自的不足之处。

今年，各地的保租房在完善自身产品力方面存在很多问题要解决。今年，各地的保租房在提升自身运营水平方面也存在很多问题要解决。

去年小明观察到，保租房以低价且质量稳定而闻名。然而，租客群体对实际入市的保租房情况并非没有不满。今年，各地保租房运营企业至少还有四个关卡需要去攻克。

一是运营质量和管理效率，急需随着管理规模的增加而提升。

这个问题对于国企而言极为关键。目前，在保租房经营规模的增长速度方面，各地的国有企业是增长最快的。然而，在运营水平以及管理工具的应用等这些方面，与市场化租赁企业相比较，是存在差距的。

管理水平能否跟得上管理规模的增长，这很有可能对今年国企保租房业务的整体经营质量起到决定性作用。

所以，进入这个业务领域的企业，要加快用数字化技术来武装自身。在提升房源管理效率的同时，也要提升服务响应速度。并且要优化业务资源配置，从而在服务上建立起市场竞争力。

二是保租房属于保障性产品，它的经营诉求与具有普惠化的特性需要达到平衡。

这两年入市的保租房项目中，有不少是精装的、户型较大的以及价格较高的产品。这类产品在发达城市存在一定的目标客群，然而在保障属性方面却有所减弱。

在定价方面，一些居民指出，部分保租房的租金定价，在加上停车费、水电气等附加费用之后，比周边的市场化出租屋的租金要贵很多，一般的白领都承担不起，然而高级白领却有更多的选择，这使得这类产品的定位处于比较尴尬的境地。

比如在产品定位方面，部分保租房的户型结构存在不够接地气的情况，配置了较多大两房和三房的户型，这与青年白领群体的需求产生了错配，使得这边的项目出租困难，而那边的年轻打工人又找不到房子，未能发挥出保障作用。

在准入门槛方面，保租房原本应满足新市民的租住需求。然而，在执行层面，其普惠性仍有待提高。因为有些城市的保租房仅对企业开放配租，那些品质优良、地段良好的项目，都被租给了大型企业，个人租户无法找到申请的渠道。

总体来看，保租房放量速度较快。然而，并非所有项目都明确了清晰的受众画像。定位方面存在问题，普惠性方面也存在问题，这些问题需要仔细去进行平衡。

三是地域方面的分化问题，三四线城市需要立刻制定关于存量房源的盘活方案。

发达城市的保租房，其出租率方面的压力相对较小。然而，三四线城市的保租房出租率压力却很大。并且，这些三四线城市的保租房投放量并不少。

去年的情况显示，一些三四线城市已出现保租房滞租的状况。由于存在需求不足以及空置率攀升的问题，所以必须抓紧制订盘活方案。

结语

整个租赁市场方面，保租房大规模放量所产生的冲击是很剧烈的，这种冲击给所有租赁企业都带来了挑战。然而，就保租房运营企业自身而言，这并不意味着好时代已经到来，2025 年的形势依旧是很严峻的。

今年的租赁市场总体来看会处于深度分化与调整的阶段，并且会伴随一波洗牌。“量”会激增，这必然会激发“质”的比拼。接下来，在产品定位、运营质量以及品牌力等方面的竞争会逐渐成为焦点。