这两年，地产营销人才变动愈发频繁。

去年年底到现在，在上海的主流房企里，差不多有 30%的房企更换了新的营销负责人，还有差不多 30%的房企引进了新的营销负责人。

营销岗位既是香饽饽，又是高危职能，可说让人又爱又恨…

春节过后，他们将总部的营销负责人张哲直接派往华东区域，让其主要负责抓上海的营销工作，这足以看出对该工作的重视程度之高。

我们看到，在上海，营销负责人的更替较为频繁。过去 3 年，已经有 3 任营销负责人。几乎每年都有人员变动，都在进行换人。

近年崛起的央企中国能建城发引进了刘志华，刘志华曾担任民企营销高管，通过引进他来加强营销团队的力量。

建发房产作为闽系代表国企，例行对华东集群的营销负责人进行了更换。同时，建发房产也对上海的营销负责人进行了更换。

去年底，闽系的象屿地产引入了佟文艳。佟文艳是高量级营销人才。象屿地产通过引入佟文艳来加强上海的营销实力。

此外，有其他不少房企对上海营销团队进行了调整或加强，涛哥在此不逐一进行列举。

原因在于上海市场变得困难了，然而各大房企对上海市场极为重视，所以只要上海的业绩出现波动，就有可能引发集团的关注，并且通常会把最强大的营销力量投放到上海。

今天，涛哥就来跟大家简单聊聊这几位新任营销总的情况。

招商蛇口 华东区域营销总张哲

最近，招商蛇口举办了新年产品发布会。刚到任的华东区域营销负责人是张哲，他完成了一次极为帅气的首秀。

涛哥之前独家对张哲的背景进行了报道。如今，他从总部营销直接调往华东去负责营销工作，这意味着今年招商蛇口在上海一定会有一番大的作为。

张哲出生于 1983 年。他毕业于北京外国语大学。2006 年毕业后，他加入了华为。他在华为从事海外销售工作。

2007 年，加入了苏州市园中区招商局，并担任招商部的专业经理。2010 年，加入了苏州本地的国企金鸡湖城市发展，从此正式踏入了房地产领域。

2013 年到 2017 年期间，张哲在万科苏南公司工作。他从市场研究经理逐步晋升为营销部经理。在之后的几年里，张哲先后在仁恒、泰禾、绿城等公司任职。他操盘了众多的高端项目。

2021 年加入招商蛇口。曾负责过江南区域的营销工作。也曾负责过苏州公司的营销工作。还负责过南京公司的营销工作。在招商蛇口期间，所负责的多个项目都成为了当地的明星盘。

2022 年，南京招商局中心臻境项目。在半年的时间里，创下了约 38 亿的销售额。并且从市场的低谷中成功杀出重围。

2023 年年初的时候，张哲被调往招商蛇口的总部。他在那里担任了总部运营管理部的总经理助理，同时还是全国营销的负责人。

张哲在集团工作满 2 年后，此次被调任至华东区。其一，这属于例行的人才轮动举措；其二，这也彰显了总部对华东营销工作的高度重视，将最强的人才派来给予支持。

据涛哥独家获悉，原招商蛇口华东区域的营销副总李骁楠被调回了深圳总部。他将接替之前张哲所负责的工作，从职位上来看，两人属于平级之间的对调。

2017 年提出了“重返上海”的战略。自那时起，招商蛇口在上海市场一直保持着较高的市场占有率。在 2022 年，其销售额为 647.85 亿，问鼎上海楼市榜首。在 2023 年，其销售额为 614.6 亿，同样问鼎上海楼市榜首。

他们以 156.43 亿的金额，在上海权益拿地金额榜中位居第一位。

2025 年，新来了一位营销高手到岗工作。同时，货量也很充足。在这样的情况下，招商蛇口上海有希望再次争取到第一名。我们一直在持续关注张哲的操盘表现。

国贸地产 上海公司营销总林景

作为厦门国企，2014年国贸进驻上海市场以来已10年有余。

2025 年春节过后，国贸地产上海公司任命了一位新的营销总，他叫林景。与此同时，原营销总吴晓丽被调到了福建公司。

谈到国贸调动这件事，涛哥是很服气的。在国贸上海这最近的 3 年里，每年都需要更换营销总。每次都是刚和对方熟悉没多久，就又进行人员更换了。这种变动的频率实在是太高了，让人感觉也会对团队的战斗力产生影响。

林景生出生于 1983 年。他毕业于华东理工大学的计算机专业。早期，他在世联公司、协信上海公司、卓越上海公司等工作，从事营销管理方面的工作。

2017 年初加入国贸上海公司并担任营销总监。之后在国贸内部进行轮岗，担任过不同的岗位。同时，还曾担任过项目总经理。

此次林景被任命为国贸上海公司的副总经理并分管营销工作，这表明公司认可他多年来的工作能力。

数据表明，在 2021 年到 2024 年这段时间里，国贸上海获得了 60.54 亿、57.69 亿以及 42.95 亿的业绩。其中，2022 年由于货值不足的情况，没有进入上海楼市的前 50 榜单之中。

国贸对上海市场颇为重视。他们在上海设立了第二总部，并且将不少职能部门搬迁至上海进行办公。

今年对国贸而言是极为重要的一年。此前，国贸与中铁建合作，由中铁建操盘的西派海上销售业绩良好。今年，国贸在松江自行操盘的项目即将上市销售，这对上海营销团队来说是一次考验。

能建城发 上海事业部营销总刘志华

春节前，上海事业部迎来了一位新的营销总，其简称是“能建城发”，这位营销总名叫刘志华。

刘志华在 1981 年出生。他毕业于北京大学的工商管理专业。早期的时候，他在荣盛集团就职。

2008 年到 2017 年期间在任职。曾担任富力北京公司的人力资源总监这一职务。还担任过北京公司的常务副总兼项目负责人。同时也担任过富力上海公司的副总兼华东区营销总监等职务。

2017 年到 2020 年期间，在上海文旅发展担任集团副总经理兼营销总监一职。全面承担起上海以及周边区域的营销工作。在这期间，还对虹桥国际中心、青浦奥莱悦府等项目进行了操盘操作。

新华联之后，刘志华加入上海红星美凯龙家居集团并担任副总裁一职。他主要负责美凯龙地产在全国范围内的项目拓展工作，同时也承担着营销管理方面的职责。

能建城发在 2022 年由前葛洲坝地产进行了更名。它依托中国能建所具备的强大资源以及背景，在房地产开发业务板块取得了重大的突破，同时也有了新的进展。

2023 年底，能建城发与中国能源建设、国达控股联合行动。他们以 53.57 亿的底价成功竞得上海徐滨斜土街道的地块。

建发房产 华东集群营销总陈飞龙

2025 年初，建发房产对旗下三大集群进行了整合。在众多房企的主战场华东市场，建发华东集群的营销总也进行了相应的调整。

涛哥得知，原本担任建发东南集群营销总的是陈飞龙，如今他被任命为华东集群营销总。

陈飞龙在建发体系工作了很长时间。他过往的业绩表现极为突出。他先后担任过建发合肥事业部的助理总经理，还担任过合肥公司的副总经理，以及海西区域的营销总监。从 2022 年开始，他担任东南集群的营销总。

建发东南集群里的核心城市杭州的公司，近年来业绩表现极为突出。在 2022 年到 2024 年期间，建发杭州的销售额分别是 89.8 亿、256.6 亿、290.8 亿。并且，在当地市场的排名上升了十多位，成功挺进了市场的前三。

建发每年都存在干部轮动的机制。本次陈飞龙被调往华东集群，一方面这是一项常规的动作，另一方面或许与他之前的业绩表现存在关联。同时，建发也期望能够扩大华东集群的版图。

涛哥获悉，华东集群营销总发生了变化。同时，作为华东集群核心的上海公司在年初迎来了新任营销总陈凤。

陈凤在建发工作了很多年。2022 年之前，他在建发房产总部担任运营管理中心的副总。之后，他被调到建发华东集群担任营销总监。今年年初，他又调到上海公司负责管理营销工作。

涛哥向来对建发的管理体系颇为佩服。建发每年都会让干部进行“起立坐下”这样的举动，也就是重新竞聘。通过这种方式，团队具备了非常强的危机意识，并且也会十分努力地投入到工作中。

今年经过调整后，建发华东迎来了新的营销总，上海也迎来了新的营销总，估计在营销方面会出现很多新的变化。

总 结

除了上述人员变动情况之外，还有许多上海的房地产企业进行了营销人才的调整以及引进，例如：

2025 年 1 月，原万科常州公司的总经理是严勇。之后，严勇被调至万科上海经开本部担任营销合伙人。

2024 年 11 月，原担任中南锦时营销副总裁的佟文艳，加入象屿沪浙区域，并且在该区域担任助理总经理，负责分管营销工作。

2024 年 10 月，原金茂华东区的营销部负责人是邵明月。原万科南通公司的营销总为文颖。他们二人一同加入陆家嘴集团，邵明月出任营销一部片区的营销总，文颖出任营销二部片区的营销总。

大家通过这些案例不难发现，越来越多的房企开始把高量级的人才安排在上海负责营销工作。像张哲、刘志华、佟文艳等这些人，之前都曾经担任过集团营销总这一职务。

2025 年的上海楼市，必定是“产品内卷”的场所，同时也是“营销博弈”的场所，二者兼具，宛如双重修罗场。

地产进入下半场，不存在永恒的王者，仅有永恒的破局者。营销总们每次的转身，都意味着企业与时代在进行一场对赌。

最终各家企业能否实现业绩突破，我们也拭目以待。