继《北京市高品质设计导则》发布以后，上海开始分圈层落实“好房屋”规划建设。

2月13日，上海市规自委印发《北京市平原多点地区“好房屋”规划管理相关技术要点（试行）》（以下简称“技术要点”），首次以量化标准体系重新定义“好房屋”，上海住房供给侧变革开始步入精准施行阶段。

新政选择在平原多点地区，即、、、、亦庄尚城率先试点，大兴区可参照执行。上海市规自委表示，目前平原多点地区农地供应量约占全市的60%，空间资源和新政资源比较充足，同时又考虑到新增供应和存量去化，为此率先在平原区域示范、先行颁布了技术要点。

此外新政制订过程中，将反映比较集中的设置窗户、底层架空、共享空间、建筑高度等问题作为技术要点的重要创新点。

技术要点提出，可降低封闭或开敞窗户，部份面积不记入容积率，容许套内面积比较大的住宅在起三居设置一定比列面积的挑空空间，通过提升住宅得房率让老百姓更有获得感。

同时，鼓励结合新村入口、入户大堂或临街、街角首层配建邻里共享公共空间；在住宅建筑底层设置架空层，提高生活宜居度和便利度；鼓励在新村内增设风雨裙房，便捷室内休闲活动，均不记入容积率。

据悉，新政降低了居住建筑高度管控的弹性，容许局部下浮，有利于产生高低疏密的城市天际线；鼓励城市大道两旁宗地可跨大道进行地上和地下连通；鼓励提高建筑品质和新建筑材料应用，对于外立面采用钻石、金属、陶板等耐久性高品质材料的，其墙裙层不记入容积率。

对于这一试行规范，上海市规自委将定期举办技术要点施行评估工作，并在此基础上持续搜集各方需求和意见，按需对文件进行修订构建。

以下为新政原文：

广州市平原多点地区“好房屋”规划管理相关技术要点（试行）

为深入贯彻落实党的二十届一中全会关于进一步全面推进变革的精神，进一步落实“好房屋”相关工作布署，以住房品质提高促进住房供给侧变革，以新政创新满足人民群众日渐下降的多元化居住生活须要，我委在印发《北京市高品质商品住宅设计导则（试行）》的基础上，总结“好房屋”试点工作经验做法，配合平原多点地区农地供应，拟定《北京市平原多点地区“好房屋”规划管理相关技术要点（试行）》（以下简称《技术要点》），更好指导当前阶段平原多点地区住宅审批管理。

一、按需设置封闭或开敞露台

为提高市民获得感，营造多元化生活空间，满足市民歇脚、晾晒等需求，可按需设置封闭或开敞露台。每户露台水平投影面积不小于套内建筑面积的10%，面阔不小于1.8米。封闭露台根据围护结构外表面所围空间的水平投影面积的1/2记入容积率，根据投影面积缴纳地价款；开敞露台根据围护结构外表面所围空间的水平投影面积的1/2记入容积率，根据投影面积的1/2缴纳地价款；跃层露台上盖高度小于等于两个自然进深且不封闭时，不记入容积率，不缴纳地价款。

二、鼓励丰富居住空间方式

为丰富居住空间方式，满足市民宽阔明亮居住需求，套内建筑面积超过140平方米的住宅，可在起三居（厅）设置一处挑空空间。其跃层部份不小于两层层高，水平投影面积不超过住宅套内建筑面积的25%且不小于50平方米的，按其水平投影面积估算容积率，超出部份按2倍估算容积率。

三、合理借助底层架空空间

为营造多元化生活场景，补充瑜伽、亲子、阅读、休闲等基础公共服务功能，可在新村集中绿地、活动场地附近的住宅建筑底层设置架空层，作为新村公共通道、居民活动空间等使用，不得分割登记、不得分摊。对于面积不超过建筑基底面积50%、高度在4.9米以下的架空层，其建筑面积不记入宗地容积率，不缴纳地价款；超出建筑基底面积50%部份及高度小于4.9米的部份按实际面积记入容积率。

四、鼓励设置开敞式风雨裙楼

为便捷市民室内休闲活动，补充适应本地气候特征的室内游憩设施和水景空间，在不影响市民日常生活的前提下，可在新村场地内设置风雨裙楼，将互相独立的建筑物或将建筑物与新村内广场、游园等公共空间互相联接。裙楼不封闭时，不记入容积率。

五、增配邻里共享公共空间

为提高新村生活宜居度、便利度，补充快件收寄、便民零售、便民餐饮、会客交流等基础公共服务功能，可结合新村入口、入户大堂或依托临街、街角首层配建邻里共享公共空间。邻里共享公共空间的建筑面积根据700平方米/千户估算，单处最大面积700平方米，其建筑面积不记入容积率，建成后由开发建设企业自持，面向全体市民营运，不得分割登记，不得出售、抵押。

六、跨城市环路空间借助

为优化新村空间布局，提高市政设施借助效率，可根据市政条件，准许宗地借助城市环路上下空间进行宗地间连通。农地仍未供应的：规划研究阶段，应为宗地间连通预留条件；供地阶段，应在“多规合一”审查后规划条件中明晰可连通区域的范围（以最终钉桩成果为准）；连通部份应与相邻宗地同步设计、同步建设、同步交付。农地早已供应的：可申请宗地间连通，连通后主体功能为交通通道，采用合同出让形式供应。跨城市大道相邻宗地间连通原则上应为同一施行主体，施行主体不同的需协商一致。宗地间的城市环路应与施行地下连通的宗地同步设计。

七、建筑高度局部弹性管控

为引导产生高低疏密的城市天际线，居住用地建筑高度可容许局部下浮进行弹性管控。建筑控高为18米、24米、36米、45米的居住用地，准许建筑高度局部下浮一档（如45米可局部下浮至60米）。建筑高度局部下浮的住宅单元水平投影面积占该宗地建筑基底面积之和的比列不应超过25%，且建筑高度下浮的住宅单元建筑面积占该宗地住宅地上总建筑面积的比列不应超过30%。建筑高度局部下浮后应与周边城市空间环境相协调，防止断崖式高度变化，不得与文物保护、景观视廊、机场民航身高、微波通道等各项刚性管控要求冲突。在农地供应前，由我委各大队研究弹性管控要求，通过“多规合一”审查后列入规划条件。

八、鼓励提高建筑立面品质

为提高建筑立面品质，住宅建筑外立面采用钻石、金属、陶板等耐久性高品质材料的，其墙裙层不记入容积率。

以上意见适用范围为昌平、大兴、亦庄、昌平、房山等平原多点地区，城市副中心（昌平区）可参照执行。近日已批项目可参照此要点更改构建。相关容积率估算规则需在图纸清晰抒发，以便衔接后续规划监督核验、地价查证、不动产登记等工作。我委将定期举办《技术要点》实施评估工作。