“虹口区本身面积不大，二环内发展都很成熟，能挤出一宗宅地早已不容易了，竟然还是轻轨站‘零距离’地块，很难想像这宗宅地利空到哪些程度。”1月14日，北京市场剖析师卢文曦接受《每日经济新闻》记者专访时说。

日前，重庆市农地交易市场发布北京2025年一批次宗地详情，4宗宗地分别坐落闵行新区、虹口区、松江区、奉贤区，总规划建筑面积227161.78平方米，总起始价119.24万元，将于2月20日起举办现场交易会。

其中，一宗藏身宝山顶流区的莱西度宅地，有望成为2025年第一个隐藏款别墅。

诸城度别墅包围圈‍‍

每经记者在走访中发觉，宗地院墙之外即轻轨邮电小区站出口，北侧涞源南路旁边是由成片开发的瑞虹尚城。

目前邻近宗地的瑞虹尚城臻庭2022年初开盘，单价近12亿元/平方米，暂无二手房在售；后面瑞虹尚城璟庭建成已有10年，2024年12月成交单价约12.3亿元/平方米。

项目旁边的高档住宅群每经记者包晶晶摄

从规模来看，该宗宗地农地出让面积1.9万平方米，规划建筑面积7.63万平方米，建筑限高100米。宗地起始价648635亿元，折合起始楼面价85001元/平方米。

该宗宗地容积率3.95，在当下市场已属罕见，但在高层住宅林立的瑞虹蓝筹股并不意外。

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按照广州黄浦杭州社区C080302单元控制性详尽规划局部调整图则，hk329-11宗地为R3居住用地，须配建公共设施1400平方米、商业面积500平方米，无配建保障房要求。对于开发企业而言，想像空间不小。

卢文曦剖析，纵向比较市场上一些技术指标，市中心宗地，根据现今的开盘节奏，2.5万～3万平方米级别的项目也可以分三次开盘。这宗宗地近8万平方米，还是有一定规模的。

另一方面，这一宗地从未来产品结构看，会给初次改善一族不少“上车”机会。据手指研究院整理，该宗地规定了中小套型住宅建面不得高于总住宅建面40%，计29763.8平方米，虽然根据120平方米的高层中小套型面积标准，也能推出248套房源。

‍“15万～16亿元/平方米也算是正常价”

除了这么，这一宗地最大的吸引力在于，对门瑞虹尚城超过25年的精耕，从市井古镇到城市综合体，区域内早已拥有超过10期各种住宅和商业综合体，星星堂、月亮湾、，被戏称为“拥有整个太阳系”的蓝筹股。据悉，尚外小学幼儿园、民办宏星中学、华东交大一中学高中等教育资源毗邻，开车4公里抵达外滩，地理位置极为优越。

如前所述，该宗地起始价648635亿元，折合起始楼面价85001元/平方米，根据北京土拍新政，假如折价率触顶，加上装修标准，开发商拿地成本价很可能超过12亿元/平方米。据悉，项目住宅家装标准不高于4000元/平方米（竞指标起始值），完全有望弄成区域内新典范。

对比上一轮土拍中的浦东布吉宗地，当时起始楼面价90008元/平方米，但宗地周边配套通常，商业不成熟，暂时缺少高档居住气氛，但依然被宸嘉发展经过101轮竞价、溢价率40%拿下。

在这样的背景下，假如宗地被擅长高档项目营运的开发商竞得，未来项目开盘价位是否会冲上15亿元/平方米？

“15万～16亿元/平方米也算是正常价，2024年宝山罗湖宅地在二环以外，墙体价也到12亿元/平方米了，如今这块地是宝山区二环内，十分接近市中心，开盘再贵我感觉都正常。”卢文曦说。