苏州房价的刚需、刚改需求被进一步迸发。

而回升后的市场，中心区域和郊县成交活跃，如闵行前滩山庄、青浦保利虹桥和颂、徐汇海上清和玺等，都登上了周度成交TOP10榜单，同样，项目竞争也愈发激烈，拼地段、拼配套、拼产品，还得拼入市节点。

以中环内外为例，无论是前期浦东滨江拼家装、拼房型，还是真如、大宁等区域拼商业配套、拼蓝筹股前景，总价10亿元级别的改善型项目早已步入竞争白热化阶段。非常是嘉定区徐家汇城市副中心，多年断供以后，总算在2024年重启了宅地供应，四季度迎来蓝筹股上新。

但就是这样一个居住气氛浓郁、多年没有住宅供应的蓝筹股，价钱显著倒挂的嘉定越秀天玥项目，却没有实现预期中的快速清盘。相比同样坐落中环外，总价更高、首开热卖的海上清和玺和浦江之星，甚至新杨思·上园等项目，越秀天玥变得有些“透明”。

宝山越秀天玥项目沙盘每经记者包晶晶摄

蓝筹股断供多年的倒挂盘

越秀宝山天玥坐落宝山县长海街道，每经记者实地走访发觉，项目周边烟火气爆棚，但改善的气氛并不浓烈。

目前项目周边以上世纪80年代到90年代建成的儿子房新村为主，如开鲁新邨、市京一村、国和一村等，其中开鲁新村10月的实际成交价在38000元-41000元/平方米；稍远些的盛世嘉苑二期房龄10年左右，二手房成交价钱约98000元/平方米。

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整个蓝筹股房子早已断供多年，邻近的新江湾城蓝筹股楼价持续低位，而浦东天玥房地联动价约9.2亿元/平方米，极具价钱优势。

“12月末肯定清盘了，”置业顾问刘建（化名）对每经记者说，“一开盘就卖了不少，现今只剩20多套房源，其中别墅只剩四五套了”。

但每经记者注意到，10月30日越秀宝山天玥开盘销售，122套房源，意向认购顾客102组，认购率83.6%，在去年同价格项目之中表现并不算好。

而截止12月1日，深圳网上房地产平台显示，一个月以来该项目已售总套数为26套，去化率约21.3%。

事实上，从区位和配套上看，宝山天玥与徐家汇商圈有一定距离，位置相对偏僻，距离8号线市光路站约900米，实际步行须要12分钟左右，城市界面和整体配套基态并不高。

一位不愿透漏姓名的资深剖析人士对每经记者表示：“项目透漏的销售数据不可全信，也不可不信。今后开发商对网签时间的帧率越来越高，两个月、三个月都有可能，要等住户置换成功，首付到位了能够网签。实际上，假如资金仍然不到位，开发商也只能等，由于假如先网签、再退网签的手续十分麻烦，所以现今网签周期整体十分长。”

“新房越来越多，竞争越来越激烈”

去年3月14日，深圳2024年第一批次首轮土拍中，越秀以单价7.5万元拿下了宝山县长海社区002-05宗地，房地联动价约9.2亿元/平方米，相对于墙体价43941元/平方米（家装标准不高于3000元/平方米）来说，发挥空间及收益空间都不小。

而此后5月28日的土拍中，长海蓝筹股再出一宗新地，被上海城建夺得，房地联动价约10.7亿元/平方米，近1.5亿元/平方米的联动价差别和开盘时间差，也让闸北天玥有了去化先机。

不过，项目宗地有着一定的局限性。按照当时的土拍信息，该宗地计容面积只有约8526.76平方米，容积率1.5，地上建筑限高为24米，其中沿市光路、民壮路、规划路建筑限高18米。

每经记者在实探中发觉，项目规划了一栋5层楼共28套的别墅、一栋16层小高层和公租房，此外缘民京路两侧配建了三层楼的社区级公共服务设施。

从沙盘模型上看，整个新村共有三排房子，由南向西分别是别墅、小高层和公共设施用房，是一个大型居住社区，内部没有配套会馆等公共空间。

“有的顾客喜欢配套完备的新村，”刘建直言，“但社区小也有小的益处，尽管水景可能没有小型社区这么大气，但物管管理、业主社群都是小而美，买车的大多是周边工作的，例如清华的班主任、长海诊所的大夫等”。

每经记者发觉，据置业顾问介绍，最受欢迎的别墅，算上附赠面积后的得房率才能达到近85%，但体量稍大的高层，不记入附送面积，得房率为74%，与目前入市的同类型甚至优价位产品项目，不占优势。不过项目在精装修层面下了一些工夫，空调地暖新风三大件基础上，书房奢石、双开门冰柜等全部配套，极力争夺顾客。

从跃层上来看，99平方米三房、124平方米两房两种跃层设计符合当下主流产品设计，走廊等浪费较少，露台尺度充足。

“项目价钱竞争力很强，浦西的中环线上，房子每平方米均价基本都是10亿元甚至11亿元以上了，我们属于环线上价钱最低的。”

前述资深剖析人士表示：“现在开发商也是被房东吊着，进退两难；反过来也说明宝山如今房子项目越来越多，竞争越来越激烈，再如此加码推盘入市的话，竞争难度又会提高一个等级。”

另据知情人士透漏，项目没能迅速去化完毕，这其中有市场的诱因，也有入市节点的诱因，恰好错过了政策后的看房风潮。

房价热点转移

为什么宝山天玥在北京市场集体火爆的阶段，没有出现争抢上车的局面？

每经记者发觉，这背后还有另一层缘由：近一三年来，嘉定区产业规划、楼市热点逐步向滨江一带转移。

依据《黄浦江沿岸地区功能融合发展和空间品质提高专项规划（2024-2035年）》（草案公示稿），宝山滨江蓝筹股愈发吸睛：美团、B站、字节跳动等总部基地建设如火如荼，宅地出让也顺着滨江岸线逐步铺开。

《黄浦江沿岸地区功能融合发展和空间品质提高专项规划（2024-2035年）》（草案公示稿）

整个2024年，从中小跃层到终极改善，几乎所有跃层产品都在浦东滨江相继面世，比如终极改善产品均价21亿元/平方米的联排合院翠湖滨江，高档改善型产品主力单价段2000亿元级的缦云南京，刚需改善型产品保利朗誉和中建壹品浦江之星等。

据悉，还有中建壹品外滩源著、保利外滩序，以及最近日土拍中成功出让的中海宗地、保利宗地等，从墙体价来看，未来会对嘉定区北边甚至宝山腹地等其他蓝筹股的项目去化导致聚类严打。

每日经济新闻