深圳市场上最为纠结的选择，并非是在前海与宝中之间如何抉择那片价值超过八万元的区域，而是如何在南头这片同样价格不菲的地段做出明智之选。

“蚊型盘”吹风

最近，深圳新房的风终于吹到了南山。

中海云启源境项目率先在南山区南头板块亮相，紧随其后，同乐公馆在南山区南头板块的样板间也对外开放，预计将于六月正式进入市场。

中海云启源境项目推出了207套92至240平方米的住宅，其备案平均价格大约为每平方米90411元，单价在8.1万元至12.15万元每平方米之间，总价区间则介于763万元至2908万元每套，整体折扣率约为92折，是今年南山区的首个开盘的新房住宅项目。

南山南头区域的同乐公馆建设项目已基本完成顶部建筑，同时，该项目也已开始吸引潜在客户。

尽管同乐公馆地处南头片区，然而在该片区的新房市场中，该项目的不足之处相当明显。

同乐公馆规模并不宏大，占地不足0.29万平方米，建筑面积约为2.48万平方米，且为独立楼栋，并无园林景观及社区活动区域。

独栋社区缺乏花园等设施，导致其公共配套如健身器材、儿童游乐区等不足，使得居住体验相对单一。特别是对于有老人和小孩的家庭，他们的活动空间受到了限制。

与那些拥有底层商业设施的社区相较，此类社区的商业服务较为欠缺，居民在日常生活中进行购物、领取快递等活动，往往需要步行较长的路程，导致生活便利性不高。

隆尚Minitown位于同乐公馆相邻，占地约1万平方米，已于去年正式开业，目前正持续吸引商家入驻并逐步完善。与此同时，该地距离海雅缤纷城等大型商业设施步行仅需约2.7公里。

另外，相比围合式小区，独栋楼体社区隐私性还差一些。

独栋社区在深圳的二手房交易领域，往昔竞争力相对不强，消费者更偏爱那些配备物业管理、环境优美的社区。

该项目坐落于南头片区的中心地带，然而，其周边环境却受到农贸批发市场和工业区的环绕，同时，它还紧邻南坪快速主干道，使得该区域的城市面貌显得相对陈旧。

尽管该项目位于南头片区，且该片区隶属于南山区域，然而，它仍需借助其他区域需求的扩散效应。

南头板块虽位于南山区域之内，然而其发展水平相对较为滞后，始终是南山区中较为透明的一个区域。该区域内以老旧的二手小区为主，同时，城中村的改造进程也较为缓慢。

另一方面，南头板块四周环绕着宝安中心、前海自贸区、蛇口自贸区、高新园、留仙洞总部基地等众多发展势头强劲、规划领先的区域。同时，它还受到北环大道、京广澳高速、南海大道和深南大道的分割。

这一现象使得该区域的发展相对缓慢，不得不依赖于宝安中心、高新园等高价位区域的经济辐射。

此外，该项目的周边建筑密度也不小，周围有许多正在建设中的建筑，而且这些项目中的大多数都是基于征地后返还的土地所建。

这块近3万平方米的土地上，规划了五个项目，分别是占地约0.32万平方米的乐源雅居、占地约0.62万平方米的荔源雅苑、占地约0.91万平方米的缙樾府、占地约0.33万平方米的同乐馨苑以及占地约0.29万平方米的同乐公馆。

因此，周边的新建或正在施工的项目，绝大多数属于规模较小的“蚊型”住宅，这些项目在配套设施、社区管理、居住感受以及价值提升等方面存在一定的不足。

这也意味着项目周边的视觉效果将受到限制，同时也会加大周边高端餐饮、书店和咖啡店聚集的难度。

市场估价

南头板块的地理位置使得无论前往哪个板块都相对便捷，这一特点直接影响了同乐公馆的定价策略，进而决定了整个项目的性价比水平。

按照片区市场来看，周边同类新房项目的市场价格最低7字头。

荔源雅苑的备案价格大约为每平方米73274元，而桑泰缙樾府的备案价格则大约为每平方米72953元。

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以尚璟公馆和中海云启源境为参照，其备案的平均价格大约分别为89390元每平方米、90411元每平方米。

而二手房方面，片区的次新住宅也有了市场最新估价。

在中介平台信息中，2022年新上市的尚璟公馆项目，于今年四月成功售出一套位于中层的约60.72平方米的住宅单元。该套住宅的成交价格为约485万元，而其最初的挂牌价格为约508万元。整个成交过程大约历时半年，即188天。

目前南头地区的房价已攀升至七位数，二手房挂牌的平均价格大约在7.1万元每平方米，相较之下，2021年9月时，南头二手房的平均挂牌价格曾高达10.3万元每平方米。