观点网报道，新鸿基地产旗下位于新界西的新项目Sierra Sea，其关注度持续上升。

5月15日，中原地产公布，新鸿基地产在西贡十四乡西沙湾开发的住宅项目Sierra Sea的第1B期于日前正式开启首轮销售活动。截至当日晚上7点半左右，该期推出的160个住宅单位以价单形式全部售罄，实际平均每平方呎的价格约为1.06万港元，比三周前推出的第1A(2)期高出大约2.3%。

新地执行董事陈汉麟强调，首批房源包括7套一室户、128套两室户以及25套三室户，面积从302至807平方英尺不等。在价格方面，经过最高15%的折扣优惠后，实际售价介于300.05万港元至935.76万港元之间，每平方英尺的实际售价则在0.95万港元至1.17万港元之间。

实际上，市场对于第1B期开盘即告售罄的结局早已有所预料。在开售的前一天，第1B期就已经接到了超过3.3万份购房意向的登记，认购量超出了预期的206倍。此外，该项目旗下的第1A(2)期Sierra Sea在销售的前三轮中，每一轮都实现了当天售罄的佳绩。

在第1B期首轮认购阶段，中原地产亚太区副主席以及住宅部负责人陈永杰便提出了“1Q清枱”的预测观点：鉴于这是中美关税战缓和之后首个推向市场的全新住宅项目，他坚信其销售势头将延续上一期的热烈态势。

他强调，本次销售活动中，新鸿基地产的潜在买家参与度高达九成，其中超过半数是上一次未能如愿的参与者。此外，鉴于该地块紧邻科学园区和中文大学，能够确保有稳定且持续的租赁需求，投资回报稳定可靠，因此吸引了众多投资者和租赁者纷纷加入市场。

销售数据揭示，在本轮售罄的160个单位中，投资者买家占比超过三成；其中，最大手买家一次性购入5套房产，成交金额超过2330万港元；而该项目周边类似物业的租金每平方呎在40至50港元之间，租金回报率更是高达4.8%至6%。

对投资者而言，稀缺性是其选择投资的核心因素。首先，该项目的景观布局极为罕见，呈现“背山面海”的罕见格局——后靠马鞍山，前方直面西沙湾，高达70%的住宅单位可尽情享受山景、海景或内部园林景观。

土地资源紧张，西贡地区私宅供应量仅占该区域总量的不到10%，Sierra Sea项目作为该区域近十年来的首个大型私楼开发项目；此外，户型设计也较为罕见，西贡地区的住宅项目普遍以1000平方呎以上的大户型为主，而Sierra Sea项目则提供了从一室到四室不等的多样化住宅单位，为消费者提供了更为丰富的选择空间。

尤为关键的是价格上的优势，新地副董事总经理雷霆在项目认购阶段曾明确指出，集团坚持按照市场价格出售房产，并将持续为购房者提供他们梦寐以求的优惠价格。

在中原地产的成交记录中，我们发现西贡区域的匡湖居3期B座的湖景阁高层B室，在5月13日完成了一笔交易。该房产拥有37年的楼龄，占地面积达522平方呎，成交金额高达650万港元，其单位价格更是达到了1.245万港元/平方呎。

西贡清水湾傲泷2座2楼E室单元于5月12日完成交易，该单元面积达968平方呎，成交金额为1188万港元，其单价高达1.23万港元/平方呎；傲泷11座7楼D室同样在5月12日成交，该单元面积是1522平方呎，单价更是达到了1.74万港元/平方呎。

从新界东的角度观察，万科香港公司旗下的上然项目一、二期在今年3月发布了首份价格表，其折算后的平均每平方呎价格分别为1.10万港元和1.20万港元；与此同时，Sierra Sea项目第1B期的首轮折算平均每平方呎价格大约在1.06万港元左右。

陈汉麟强调，第1B期首批房源仍以优惠价格出售，未来还有上涨的潜力。截至目前，短短一个月内，Sierra Sea已成功售出921套单位，累计收入超过50亿港元。本周日将推出第二轮销售活动，其中将单独销售376套，同时还将招标9套。

按照如今出售速度，新鸿基地产距离项目盈利也不远了。

据相关消息，新鸿基地产在Sierra Sea项目上的投资规模相当可观。该工程耗时20载，经过多次土地收购、原地置换以及区域规划调整，才得以最终落成。光是补充地价的费用就达到了196亿港元之巨。

该工程划分为A、B和C三个地块，新鸿基地产在2017年提前向政府支付了159亿港元的补地价，这一价格使得每平方米的土地楼面价接近3200港元，成为香港历史上最大规模的补地价案例；到了2021年，该公司再次进行了补地价操作，涉及资金大约37.5亿港元，其中住宅地块的补地价约为37.2亿港元。

Sierra Sea项目堪称新鸿基地产史上最大的私人住宅开发项目，总计提供约9700个住宅单位。其规模几乎等同于沙田第一城，其中首个期数即第1A（2期）包含了781个单位，而本次推出的第1B期则涵盖了794个单位。

在持续的资金投入过程中，新鸿基地产对于该项目的未来销售前景抱有极高的信心。

雷霆，新地副董事总经理，指出港元拆借利率和按揭贷款利率均有显著下降，并且中美贸易摩擦有所缓解，这些积极因素无疑为房地产市场注入了活力。此外，随着银行港元存款利率的降低，预计将有更多资金涌入房地产市场。

在房地产领域，中原地产的陈永杰也提到，随着港元拆借利率的不断下降，购房者的还贷压力得到缓解，与此同时，租金水平持续攀升，使得房地产市场正式迈入“供不应求”的阶段。预计“由租转买”以及“购房出租”的需求将显著增长，这对房地产市场将产生积极影响，购房者的入市意愿变得更加积极和乐观。

据消息，5月14日当天，港元拆借利率普遍下降，特别是与楼宇按揭贷款挂钩的一个月期拆借利率进一步下滑，跌幅达到24个基点，降至1.32976%，创下自2022年8月3日以来的最低水平，且已连续七天呈下降趋势。

5月15日，利率微幅上升至0.0575%，而六个月期拆借利率为2.65994%，一年期利率为3.14405%。然而，两周后的拆借利率下跌至0.76929%，创下了自2022年7月21日以来的新低。

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