01

一年一度的两会终于闭幕了。

对于房地产而言，除了以往经常提及的稳定房价、进行收储以及开展城中村改造这些方面之外。

住建部今年提出了新的建筑标准，其中包括未来住宅层高标准将提高到不低于 3 米，还有诸多其他新的建筑标准。

过去国标的层高要求为不低于 2.8 米，在除去楼盘厚度后，通常仅剩下 2.6 米到 2.65 米之间。

个别开发商的做法更为极致，其中有净高 2.5 米的情况，人一进入就会感觉很压抑。

今年住建部已经开口了，未来通通抬高20公分。

这一条不应被称作新标准。我记得在 2022 年时，住建部曾提出过相关建议。并且，这些建议一直未得到落实。

现在调整这些建筑标准是一种必然的趋势。改善在新房市场中已经占据了主流地位。

两会上住建部长提到的不仅仅有层高。他还提及将会大力推广惠民实用的新技术，将会大力推广惠民实用的新工艺，将会大力推广惠民实用的新材料，将会大力推广惠民实用的新产品，并且会着力解决隔音不好的问题，着力解决渗漏的问题，着力解决开裂的问题，着力解决反味的问题，这些都是大家最关心的问题。

这意味着，在未来，会有一批批的房子陆续登场。这些房子会不断迭代出新的标准，并且即将登场。

很多城市为了适应市场的需求变化，在住建部喊话之前就已经开始行动了。

比如苏州，去年就已经发文件整改。

住宅的层高需不小于 3.0 米。对于改善型住宅，其层高要不小于 3.15 米，这里特指 144 平以上的户型。

扩大阳台的进深，鼓励设置空中花园；

入户门门洞的高度要达到 2.3m 及以上，宽度要达到 1.2m 及以上，并且要使用子母门。

改善型住宅应设置独立的储藏室；

厨房面积不能小于6平方；

设置净水系统；

小区设置灯光型导视系统和防高空坠物监控系统；

厨房设置专用的空调；

建筑外立面采用保温材料等等……

今年苏州已有超过 6 个项目在新规后落地。这些项目大多是洋房和小高层。它们秒杀了市面上的二手房。

以上规则目前仍在完善过程中。相信后续会有越来越多的城市依据住建部的要求，出台关于新房的建筑标准。

在过去缺房子的那个年代，为了能在短时间内把十几亿人口的居住难题给解决掉，很多建筑标准都被定得比较低。

包括得房率，楼层的高度这些。

一线城市土地较为稀缺，楼房的密度相对高一些。然而，如果楼房密度过于密集，购房者通常是不愿意购买的。至少对于这个城市的主流人群来说是这样的。

绿景白石洲位于深圳南山非常核心的位置，然而却依旧不好卖。它有着 70 多层的层高，即便神仙来了，估计脚也会抖。

02

其实，在这两年期间，住建部一直不断地强调要建造“好房子”，并且所有的建筑标准都进行了升级。这两年所建造的新房与过去相比，有着明显的不同之处。

我经常前往各个城市进行踩盘。我个人感觉，从去年开始，随着建筑新规的实施，产品的迭代速度已经变得很快了。

2024年上市的产品明显比之前好些了。

本轮会议住建部再次强调了“好房子”的概念，预计各个城市后续推出的产品会越来越好。

给我的感觉就是：

完了，这下市面上那些老旧的二手房算是彻底被抛弃了。

当年绿皮火车突然全部被换成高铁，这就如同重构一个市场，并且重新设定了一个新的标准和偏好。

如果地段和学位、品质都不是很突出的次新二手房，那么未来在二手市场上确实难以与新房相抗衡。

这背后其实就是在割二手房业主的肉，放他们的血。

现在二手房之所以比新房更加受欢迎主要是因为两个原因：

价格降到位

现房，所见即所得。

但是未来这两点都会被新房市场一一击破。

价格方面，过去存在高公摊面积的情况。那时，建筑面积约 130 平，而使用面积仅能达到 100 平。

但按照现在的新规：

一套建筑面积89平的房子，使用面积最高可以达到106平！

一套建筑面积100平的房子，使用面积最高可以达到120平！

一套建筑面积140平的房子，使用面积最高可以达到170平！

我们来计算一下中间的差价。

新规规定，套内面积为 106 平的房子，其建筑面积是 89 平。该房子单价为 2 万，总价是 178 万。而套内实际单价为 1.67 万。

过去按照公摊面积计算时，套内面积为 106 平，建筑面积是 130 平，单价为 2 万，总价是 260 万，套内单价是 2.4 万。

算下来，同样面积的房子，新房的单价比二手的单价便宜了近一万元一平。

房价越高的话，中间的差距就会越大。如果只是看建面单价，大家的差别不大。然而，一旦看套内面积单价，差距就变得很大了。

现在的新房有超高的得房率。现在的新房容积率非常低。7090 政策逐渐瓦解。低于 2%容积率的产品会陆续登场。两梯两户属于基操。

作为购房者你会怎么选？肯定是新房啊。

这些当中获益最大的肯定是准备上车的购房者，然而受伤最严重的是过去十年已经上车的二手房业主。

这让去年买新能源车的老车主直接哭晕。

没办法，这是市场竞争。为了抢占市场，在开发方面只能相互竞争，努力开发出更好的产品。

现在更新建筑标准，其最终目的是维护新房市场稳定。现在提高得房率，其最终目的也是维护新房市场稳定。至于二手房，暂且先放在一边。

毕竟对比来看，卖出一套新房产生的价值，比二手房大多了。

卖出一套新房的得益方有：开发商；地方财政；农民工；装修家电家私等。

二手房的受益者包括房东和中介。如果房子装修好了，那么购房者可以直接拎包入住。如今，很多二手房交易税都被取消或者减少了。

从经济学的视角来看，也要优先保住新房，牺牲二手。

所以二手后续要卖房的话，在产品方面你无法与新房竞争。你唯一的优势就是降价。

二手房业主会持续被割。有些城市这个过程已接近完成，像去年深圳的二手房价格跌到 2017 年的水平，与新房价值差基本相近，后续很难再有下跌的空间。

有些二手还未完成筑底，与新房差距不大，尤其是那些地段一般的老旧二手，估计后续仍会继续下跌。

房子从资产角度来看，存在一个最大的资产衰退方面的因子，此因子被称作“折旧”。

只要房子20年房龄，基本价值就断崖式下滑。

当然新房品质越来越高，对老旧二手房必然有冲击。

可是，从另一个维度来看，大家不要一味地去购买新规产品。现在谈及 4 代住宅，实际上它存在的问题和缺点是非常多的。并且，很多开发商都很精明，他们会给你包装一些新的品质，但同时也会把价格抬高。

未来新产品的品质溢价高低由很多因素决定。例如要衡量所处地段，若是豪宅地段，产品品质的权重就会更高；若是刚需地段，品质权重则会低一些。

所以，未来的房子价值不一定比现在的房子价值高。重要的是你花了多少钱，以及买到了具有何种价值的东西。