南京的商办、公寓市场，也这么割裂了？

鼓楼的润珹中心|润玺正在进行摇号，其首开的 120 套公寓卖出了将近 8 成。

江宁九龙湖的融信铂岸中心（原融信城市之窗），它曾经“隐身”了多年，之后突然以清盘甩卖的方式在网络上被刷屏。

锐评君的第一反应是，融信铂岸中心拿地已经快 9 年了，并且早在 2018 年就开始售卖，然而竟然还没有卖完？

中介小吴笑着进行了介绍。

小吴称融信铂岸中心在售的这批房源很快可交付使用，出租年回报率为 8 - 10%。在南京，像这样“敢说”的项目并不多。那么融信铂岸中心到底能不能买呢？按照老规矩，锐评君将带大家进行客观测评。

01

融信铂岸中心位于江宁九龙湖。它紧挨着地铁 3 号线东大九龙湖校区站。同时，双龙大道、吉印大道等主干道也便于自驾出行。

项目所在地块在 2016 年 11 月已出让。依据早期的规划设计，其中包含 3 栋商办，也就是沙盘上的 1 号楼、4 号楼和 5 号楼，还有 2 栋公寓以及商业街等。

如今，铂岸中心的 1 号楼已经交付，它对应沙盘上的 4 号楼；铂岸中心的 2 号楼也已经交付，它对应沙盘上的 5 号楼。并且，这两栋楼由融信自己的物业融信世欧物业来提供日常服务。

融信铂岸中心的 5 号楼（备案的 1 号楼）几乎被全南京中介刷屏。它位于殷华街和吉印大道交汇处。目前该楼的建筑立面已经完成。而内部的公区大堂等细节尚有待完善。

一楼的底商已开始陆续投入运营。底商主要以淮南牛肉汤、早点店、猪脚饭等快餐饮为主。同时还有少量便利店。这些基本能够满足家门口的简易消费需求。

工作日时，来看房的人数量不少。沙盘处很热闹，签约区也很热闹，样板间同样很热闹。

据介绍，铂岸中心在售的5号楼详细情况如下：

性质为办公，回型布局，每层为9梯48户；

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毛坯交付，得房率约70%；

销许的均价大概是 2.6 万每平方米，经过优惠之后，均价在 1.2 万到 1.3 万每平方米，总价从 55 万开始。

便宜使得来看房的人真不少。上周末的两天时间里一下子就卖出了 30 多套。小吴将这些情况告诉了锐评君。此时就出现了一个问题，那就是铂岸中心究竟能不能买呢？锐评君觉得应该一分为二地看待这个问题。

02

老规矩，先看看铂岸中心的优点。

地段、配套俱佳

融信铂岸中心位于江宁九龙湖。大家知晓，此区域的生活氛围趋向成熟，产业集群也趋向成熟。

你看，项目周边有新城玖珑湖、保利中央公园等住区。同时，周边还有东南大学、同仁医院、保乐荟、砂之船等配套。从地铁 3 号线东大九龙湖校区站 3 号口出来，就能够看到铂岸中心。

另外，有众多产业园汇聚在附近，比如创立方立汉科技园、海尔曼斯工业园、德茂科技产业园等。同时，还有众多公司也在附近，这些产业的汇聚带来了可观的延伸居住需求和消费需求。

购买铂岸中心的办公产品后，未来若用于出租，或者自己开公司、工作室等。其一，交通出行较为方便，即便要出差，前往南站或者禄口机场都还算便捷。其二，只要能深度契合区域内那些有可观居住需求以及产业人群的需求，相应的工作室就能够积累稳定的客源。

准现房，踩雷风险相对小

行情骨感的当下，无论买住宅还是商办，买房人最怕的是踩雷。

从实际探访得知，融信铂岸中心的 1 号楼和 2 号楼已经完成交付并投入使用。5 号楼的内部大堂等公共区域完善之后，也能够很快交付给业主，其烂尾的风险不是很大。

5 号楼的所有房源是以毛坯状态交付的。这些房源已经建造完成了，所以买房人能够切实地看到室内的情况。并且，买房人甚至能够大致看出不同朝向房屋的采光情况。

公区进行了精装修。墙面铺设了瓷砖，地面也铺设了瓷砖。吊顶安装了暖色调灯带。每一层都设置了公共卫生间。

锐评君觉得，总价 55 万起的铂岸中心，即便把后期的装修等费用加进去，总的投入成本还是相对能够控制的。要是想在九龙湖这一带创业开办公司或者工作室之类的，又不想租赁场地，而购买预算又比较有限的话，那么铂岸中心倒是可以被纳入考虑的范围之中。

03

接下来，看看融信铂岸中心的缺点。

开发企业已暴雷

融信是铂岸中心的开发商。闽系房企融信于 2016 年首次进入南京。融信开发了融信世纪东方、秦尚栖庭、融信青澜、都会澜岸等多个项目。

2016 年到 2018 年期间，是融信迅速扩张的阶段。数据表明，在这个时期，融信在众多城市大力拿地，其销售额从 2015 年的 100 多亿快速提升到了 2018 年的 1218 亿。

融信快速跻身千亿房企阵营之后，其总负债出现了飙升的情况，这为日后的暴雷埋下了伏笔。在 2022 年 7 月的时候，融信发布公告称，两笔美元票据总计 2786.55 万的利息已经到期但未支付，从而正式宣布了违约。

同一年，融信在南京上秦淮开发的秦尚栖庭交付时间一再被延期。同时，关于南京公司要“撤离”的消息广泛传播开来。昔日千亿规模的闽系房企，其命运着实令人感慨和叹息。

铂岸中心 5 号楼已处于现房状态。然而，开发企业出现暴雷情况，这对该项目的口碑形象以及后续维护等方面，难免会产生消极影响。

楼盘开发周期长

回到融信铂岸中心。此项目于 2016 年拿地，2018 年首次开盘。根据工地张贴的工程概况牌显示，项目中的 1 号楼、2 号楼、3 号楼（备案楼栋号），其施工周期是从 2018 年 8 月开始，到 2021 年 2 月结束。

但从实际探访来看，整个项目中进度最慢的是 3 号楼。其外立面尚未成型。要知道，如今已经到了 2025 年 2 月，距离计划的竣工日期已经过去了 4 年，这直接证明了暴雷房企在兑现方面是非常脆弱的。

同时意味着，若一天未完工，项目施工区域的绿色围挡就不会被撤掉，这会对整体观感产生非常大的影响。

从另一个角度来看，由于开发周期较长，所以铂岸中心的产品规划设计已经不可避免地处于落后状态。在南京范围内，那些地段和品牌等方面都还不错的商办产品，其选择余地是比较大的，买房人可以多多进行比较，然后再做出选择。

性质为办公产品，却公然违规宣传

敲重点，铂岸中心主推的5号楼为办公产品，4.8米挑高。

南京的政策法规规定，商业办公类非住宅类建筑（不包含酒店、公寓以及宿舍等具备居住功能的建筑）不可以按照单元式或者住宅套型来进行设计，通常应当采用公共走廊以及公共卫生间式的布局。

铂岸中心 47㎡的精装样板间做了双层设计，其中每一层都配备了单独的厨房和卫生间。销售清楚地表明：在毛坯房里已经提前预留好了水管，业主拿到房子之后也能够按照这样的方式进行装修。

锐评君给江宁房产局打了电话，工作人员称：融信铂岸中心正在出售的房源属于办公性质，不允许在单个房间里建造卫生间。在之前的验收过程中，毛坯房室内是没有水管的，如果买房的人发现有水管，可以收集证据，然后向规划部门进行反映。

该工作人员告知锐评君，因为是办公性质，即便铂岸中心的挑高为 4.8 米，也不允许将其隔断成两层。我们要求开发商在销售时，向买房人明确房屋的性质等关键信息。

2020 年时，已购买铂岸中心的大批业主察觉到自己被开发商的“挑高双层空间、小户型公寓”等虚假宣传所欺骗。在那时候，在相关部门的协调之下，融信为 200 多户业主办理了退房的相关手续。

如今，项目引导买房人进行违规改造，增设卫生间等空间。同时，项目还在售楼处里进行违规宣传，显眼的海报上写着在售房源为双钥匙设计，一套房能有两份收益，双层租金可达 4400-5800 元/套，并且引导买房人回报率能达到 9%以上。

翻看中介平台的数据，铂岸中心存在 47㎡被改造成双层的情况，其月租金能够达到 3800 元。然而有一个前提，那就是这些已经租出去的房子，几乎是在几年前的价格高位时购买的。

以 2019 年项目宣传的情况来看，首付是 36 万起。其中 47㎡户型的总价约为 72 万。年回报率约为 6%。如果再算上装修费用，回报率就会更低。

你或许会问，现在项目 47㎡的价格最低只要 55 万起。如果租金保持不变，回报率确实提升了。锐评君建议你打开中介平台，查看一下小区有多少挂牌的房源以及有多少待出租的房源，然后再做决定。

房地产行业仍在进行深度的洗牌。房企方面，楼盘方面，都历经了一轮轮的优胜劣汰。整体来看，融信铂岸中心作为办公性质的楼盘，其客群相对较为有限。如果只是单纯为了贪图低总价而想要进行投资，锐评君建议你在全方位权衡利弊之后再做出决定。

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