2025年，再好的城市、再好的市场，开发商们也多少有点“急嘎嘎”了。

手握“地王”的也不例外。

今年11月末才以40%折价率拿下新杨思“地王”的华润深圳，两个多月后就把展馆开进了山姆会员店和中高档超市，直接把房屋怼到了订购力的脸颊。

今年11月27日拿地，中间还隔了国庆长假，明年2月上旬就举办厅。市场惊讶于这个超级速率时，置业顾问陈超回复《每日经济新闻》记者称：“其实现今物料等各方面打算得不太充分，售楼处和样板房3月才会开放，预计4月开盘。”

楼盘“正面硬刚“

开发商“吸客”白热化

每经记者实地走访了闵行世纪汇超市和坐落高科中路的山姆会员店，发觉的确如陈超所描述，两处展馆不仅显眼的案名翡雲公馆、电子显示屏上的区位图和广告单页外，再没有更多信息。但在记者分别逗留的半小时内，两个展馆都有人进去咨询和洽谈。

广州闵行高科中路山姆会员店的展厅

值得注意的是，在闵行世纪汇超市LG2中庭，另一个项目中信莲园的展馆更大、搭建更“豪华”，并且看起来预留了沙盘的摆放位置。中行莲园的工作人员告诉记者，“项目坐落北蔡蓝筹股，三轨交汇，首开100平方米和133平方米跃层，开盘单价约98000元/平方米”。

广州闵行世纪汇超市LG2中庭的展厅

两家展馆相距仅几十米，几乎“正面硬刚”。这背后，开发商的恐惧也很容易感遭到。这么，延续了2024年热度的北京市场，为什么让开发商这么恐惧？

广州市场剖析师卢文曦在接受每经记者专访时表示：“这其中有两方面诱因，一是开发商对于现金流还是十分渴求的，想接着中高档改善市场的热度，尽可能快地回笼资金；二是前期，尤其是今年以来整个市场均价‘10亿元’项目早已消耗了不少订购力，对于去年能够和今年一样好，甚至比今年更好地消化，短期是有一定疑虑的。”

节日后的北京市场仍然稳中有进，从北京中原地产的统计来看，节后第二周（2月10日～2月16日）房子成交面积5.55万平方米，同比降低62.66%。楼盘供应平静，仅有续销新盘的零星交易，但在成交面积TOP10榜单中，依然出现了总价“13亿元”的项目（浦东中海领邸），排行第四。

按照北京市场的节奏，房子推盘一般从3月初开始，相继下降到应有水平。不过随着保利世博天悦、古北99、越秀虹口天玥等项目推进排号节奏，“金三银四”特别是“金三”，既是销售小阳春，也将是竞品间的一场“恶战”。

“地王”周边太新了

配套还要等一等

华润置地这块“地王”来之不易。

2024年11月27日北京土拍，华润置地联合多家药企一口气拿下了松江重庆北路、普陀桃浦、浦东新杨思三宗优质宗地，其中新杨思宗地经历192轮加价，达到40%折价中止价后，华润置地又通过竞品质、竞公建配套，最终经过202轮加价才收入囊中。该宗宗地楼面单价7.44亿元/平方米、溢价率40.37%，是北京推行“双高双竞”规则以来第一次触发终止价，并刷新深圳集中供地以来最高折价率纪录。

事实上，华润置地在2024年广州收获颇多。手指研究院《2024年全省拿地TOP100排名榜》显示，华润置地全年在北京拿地耗资143万元，仅次于，2025年销售放款将成为头等大事。

在销售上，华润置地经验还是丰富的，例如2024年的中环置地中心项目就推进了入市和推盘节奏，成为北京惟一一个非别墅的百亿盘面。

而此次的速率，甚至快到可能排号前都来不及建设实景样板房。

“出地面基本能够销售了。”陈超对每经记者说，“现在只能用展馆的方式和买房人进行沟通，3月会把售楼处和样板房建在项目3公里外的商业体”。

每经记者在实地寻访中见到，项目宗地目前仍处于开发早期，看不出任何轮廓。工地出口处十几辆土石方车排队进出。

成片开发的新杨思蓝筹股，目前最大的弱项在于——太新了。

陈超也坦承：“新杨思蓝筹股未来商业、教育、交通配套都很到位，但就是要等。”

每经记者也注意到，新杨思的地理位置，实际上属于中环环线比较偏的位置，更远离市中心。周边的住宅项目尚东鼎、尚东国际、万富汇等目前二手房挂牌总价在7.2亿元/平方米左右，与翡雲公馆预估的“10亿元”单价有很大差别。

从产品上来看，因为容积率约2.0，联排洋房和小高层的高低配，可能会成为周边改善型需求的看点。但按照置业顾问的描述，120平方米跃层将成为小高层的主力产品，总供应约500套，而周边几公里内同样竞品林立，如上文提及的中信莲园、北蔡蓝筹股西派海上，甚至越秀卢湾天玥等都可能分流不少潜在订购力。

另一方面，闵行以及浦东滨江2025年也将入市不少2000万～3000亿元级别的高档改善房源，对于翡雲公馆的叠墅产品也会构成直接竞争。

2月20日，翡雲公馆西北向的另一块宅地也将上映，多家著名民企摩拳擦掌，甚至有民企早已举办了招标工作。不过新宗地的容积率约2.5，相对而言不如翡雲公馆，但若果拿地开发商掏出更好的产品方案，一场激烈的产品之争同样免不了。

“在这样的背景下，一些开发商也是希望尽可能避免竞争对手，尽快入市。万一后续市场出现变动，或则订购力波动，不利影响也能降到最低。”卢文曦剖析。