2026年6月5日下午，深圳土地房产交易中心。

在南山粤海街道有一地, 名为T204 - 0153宗地, 这里可是科技园片区近十年来首宗公开进行出让的低且密度纯粹的居住专用土地, 此情况吸引了保利前往, 招来了华润过来、引来了中海参与竞争、唤来了招商蛇口竞相角逐、叫来了建发投身其中、招致了越秀一同展开厮杀, 六家头部央国企为此展开了激烈竞争。

拿牌经历了291轮举牌, 出现了一个半小时的僵持, 僵局结束的结局是终于保利用57.72亿元总价将其拿下, 楼面价达到了108680元/㎡, 溢价率为150.74%, 溢价率在这项行为所涉及到的全国范围内位列第一, 楼面单价在深圳涉宅用地相关情况里刷新了历史纪录。

消息一经传出, 那“史诗级回暖”以及“房价要大涨”这般的论调便在各处刷屏了。然而, 实际的真相, 可要比那些口号复杂得多了。

为什么能拍出超150%溢价？

据中国企业资本联盟副理事长柏文喜觉得, 深圳存在可用于开发的土地太少这种情况, 特别是在关内区域。南山区作为深圳的第一区, 有着众多高科技企业与创新企业, 还有上市公司的管理层, 并且他们有丰厚的固定收入, 粤海街道有几家高科技头部企业, 当中高收入员工数量众多, 以上种种为项目去化给予了强大的市场支撑以及去化想象空间。另外, 关内可用于开发的住宅用地处于极度稀缺状态, 再加之行业整体趋势呈现出回暖的迹象, 所以此地块溢价高达151%是应该在情理范围之中的。

溢价率接近百分之一百五十一点零并不全然等同于市场处于狂热状态, 其部分源于一种制度设计, 即起拍价格较低并且取消了限价措施。该地块开始竞拍时的价格仅仅为二十三点零二亿元, 折算下来每平方米楼面起始价约为四万三千元, 在寸土寸金的粤海街道这个价格本身是偏低的。再加上深圳的这宗地块实行的是不设置价格上限、出价高的一方获得土地的规则, 将定价的权力完全交予市场, 所以六家中央企业才敢于放开手脚参与竞拍。

被称作“宇宙第一街道”的粤海街道, 处于深圳楼市“金字塔尖”位置, 其面积仅有14.2平方公里, 不过却有着100多家上市公司在此扎根, 腾讯、大疆、小米、华润等巨头均在这儿。

回退到两年前的时候, 在2024年12月2日那天, 南山粤海街道那里又有一块宅地进行出让, 那块地就是深圳湾澐玺项目所在的地块, 那时华润和中海组成的联合体呢, 依据规定走过了295轮的竞价过程, 最终以185.12亿元的总价, 以及70388元每平方米的楼面价成功达成交易, 这个成交价创造出了深圳涉宅地块总价方面的纪录。

涉及高净值人群的那部分群体、其数量基数庞大, 而且这类人群工作地点与居住地点失衡情况极为严重, 高端改善方面需求量一直积压着。除此之外, 周边次新华美住宅在二手市场挂牌售卖价格通常处在每平方米10～18万的范围, 就算是在未来那个地块售卖价格对每平方米15万这个数值发起冲击, 楼面价为每平方米10.87万依旧有着充足的利润安全保障, 这同样是中央企业敢于大量投入并押注于此的原因所在。

地王等于全面大涨？

那块位于深圳的特定宅地以高溢价拍出这一行为, 究竟转达了什么样的信号? 而房价这种情况, 有没有可能会出现迎来反弹的状况?

在柏文喜看来, 在比价效应情形之下, 会致使深圳其他区域地价产生想象力的情形。然而深圳是一个具备多中心以及区域分割特点的城市, 地价更多依靠所在板块特征产生影响, 和其他区域的关联程度相对比较微弱。

他持有这样的看法, 地价是由开发商的预期所决定的, 然而房价乃是由买房者的预期来决定的, 这两者并非必定同步, 也并非必定等同。换句话讲就是, 地价上涨不一定必然促使房价上涨, 也不一定必然致使房价反弹, 只是房价基于此而反弹的可能性相对比较大罢了。

事实上, 在历史经验里, 存在着“地王诞生”引发“房价暴涨”的传导链条, 然而在如今, 这个传导链条已然严重断裂。

南山粤海、深圳湾以及前海桂湾等核心区域, 顶豪跟品质次新房市场已经出现回暖迹象, 业主让价幅度显著收窄, 然而这股暖意还没有影响到近郊, 龙华、宝中这些地方的改善型市场虽受到情绪鼓舞, 不过仍旧是以温和复苏为主基调, “以价换量”成为主要方式, 至于坪山、光明北部以及罗湖老城区等远郊或者老旧板块, 因库存居高不下、去化较为缓慢, 市场依旧处在筑底阶段, 地王几乎没有产生任何实质性影响。

这种分化不仅体现在区域上，也体现在价格段上。

今年前五个月, 深圳一二手住宅合计成交量同比有大约两成的增长, 增量主要集中在核心区千万级以上的豪宅, 还集中在300至500万价位段通过大幅降价实现跑量的刚需盘, 中间改善层远未到过热的程度, 外围市场远未到过热的程度。

在同一时间段当中, 罗湖笋岗的一宗宅地以底价达成成交, 周边多数地块大多也是以底价或低溢价进行出让。在同一座城市里, 一块地溢价超出了百分之 150, 另一块地溢价为零, 奇妙地构成了反差。

地王信号：重定价与再分类

业界占据主导性的看法觉得, 这宗成为地王之地更为关键的意义存在于三个方面, 其一, 核心资产的地价中枢被重新设定, 其二, 房地产企业的战略逻辑发生了根本性的转向, 其三, 房地产市场的价值出现了重新分类。

起初, 楼面价共计10.87万每平方米, 将南山核心区域的地价隐含基准, 经由以往的“7至8万级别”径直提升成为“10万级别”, 这不但为6月就要出让的前海桂湾、宝安新安地块给出了定价参照, 还进一步稳固了深圳湾顶级豪宅的价值预期。

其次, 房地产企业的投资观念发生变化, 原本热衷的“广泛布局以追求规模扩张”模式, 转变成“集中精力于一线城市中具有核心价值区域, 打造高额溢价的标杆项目”, 而且参与竞拍的六家企业全部都是中央国有企业或者国有控股企业, 由于资金链条以及风险管控方面的限制, 民营房地产企业在核心区域高地价的竞争中, 基本上已经选择退出。

最后, 这还意味着楼市遭到重新分类, 并非一开始就是简单的涨与跌的二元对立的情状, 而是核心资产会率先进行修复, 强地段改善盘会在之后缓慢地实施跟进, 普通以及远郊资产会持续地开展挤泡沫的进程。

正如专家所说, 单宗核心地块出现了高溢价, 这种情况不适合被轻易地理解为整体市场发生了全面的反转。

于深圳而言, 这场地王大战, 释放出了核心资产价值重估的那样一种信号, 不过, 它既非二零零九年的情况, 又不是二零一五年的场景, 并且, 再也不会呈现出全面大幅上涨之状况了。