项目改造后，因为容积率控制，地上面积保持原样没有变化。同时，地下增加了 3 层。这样一来，总建筑面积从原来的约 60000 平方米提升到了约 71450 平方米。

核心筒墙体被根据实际情况设计为展陈空间。

办公楼有 17 层，其中部分吊顶是镂空设计的，它的净高为 3.2 米，层高是 4.5 米。这是鲁怡所拍摄的。

原建筑的核心筒会使商场中央位置出现视线阻隔。其位置从上至下为 2 至 4 层的核心筒墙面。通过把这部分设计成展陈空间，能够弱化阻隔感。鲁怡摄

很多“90 后”的商务楼宇处在中心城区，这些楼宇的建成度比较高，一旦进行更新改造，都会给施工带来一定的难度。静安区建管委宣传统战科科长马树芬称，锦沧文华改建项目周边环境较为复杂，西边连着上海展览中心，东边紧邻历史保护建筑，北面是地铁 2 号线。为保障改造能顺利进行，采取了一系列技术创新举措。比如搭建了整体自动化监测平台，此平台是基于 BIM 模型设置的，能对地下结构进行 24 小时不间断监测；还能实时通过 BIM 模型对新、旧结构的关键部件进行碰撞分析，以此确定需要拆除的部分，并且通过先加固保留部件，接着拆除老结构的其余部分，最后加建新结构的关键部件这三步走的方式，确保整个结构体系得以置换。

策略：功能调整应站在区域维度，叠加前期评估

一般民用建筑的设计使用年限一般是 50 年。电梯等设备的使用寿命是 20 年，甚至比 20 年更短。这就使得更新这件事变得非常有必要。

上海市建筑学会常务副理事长张俊杰参与了许多“90 后”商务楼宇的设计。他指出，1990 年代中国城市发展处于“补缺”时期，居住、办公、酒店等各类功能的楼宇都拥有广阔的市场。如今，城市发展注重“好不好”。对于“90 后”商务楼宇的改造，应立足于片区发展的层面。要充分对区域特征以及社会需求进行评估。通过改造来实现功能性的调整。在投资、设计、建设与运营等方面，要关注建筑物未来的弹性适变能力。这样才能适应建筑物功能、业态、设备、装修等的不断更新以及用户的动态调整。避免在未达到设计使用年限时，就进行伤筋动骨的大修大改式更新。要实现建筑物整个生命周期中价值的最大化与节能环保，就需要延长建筑物的实际使用寿命。

锦沧文华大酒店所在的街区存在诸多问题，比如城市开放空间缺失，城市界面被阻隔，步行系统被割裂。Gensler 晋思建筑设计的副总裁哈桑·赛义德（Hasan Syed）参与了项目设计。他表示，在项目改造中，沿着南京西路一侧进行了退让，原本退界 4.5 米提升为退界 10 米。这样做将宝贵的步行空间让渡给了公众。同时，通过底层架空等设计手法，进一步增加了城市公共开放空间。

原有裙房在南京西路一侧的地面空间使城市界面出现了割裂。马树芬向研究员表示，项目借助空间重构这一方式，将重要的城市节点激活了，提升了南京西路商业界面的连续性以及公共空间的完整性，并且在改善城市绿化环境和优化交通系统等方面都起到了积极的作用。

项目借助底层架空这一方式提升了南京西路的步行环境，行人能够在骑楼下进行行走。

功能调整除了要在前期评估的基础上进行叠加外，还应重视多方协同。要建立一个平台，让政府、市场、公众以及专业机构能够进行沟通协同。同时，要建立可持续的利益协调机制与合作模式。张俊杰以东京涩谷之光为例，他指出公共性、开放性以及功能复合性会是商务楼宇未来的发展趋势和改造方向。这栋 182 米高的商务办公楼涩谷之光，将商办与剧院、展示、商业进行了立体叠合。办公楼叠在设有能容纳约 2000 名观众的剧院“东急 Theatre Orb”之上。剧院的前厅具备公共应急功能，其下方还设有展示厅。近地楼层设置了商业，并且直接连通了城市步行道路。该项目通过奖励政策，把商业投资、利益与城市公共设施、公共利益有机地结合在了一起。他透露，上海市建筑学会正在研究一个课题，即盘活存量高层商办楼业态复合化所带来的相关技术难点，同时也在研究相关设计指南。

考验：于“千亿商圈”可持续运营

城市更新并非只是换个新包装装旧东西。关键之处不在于进行外部改造，而在于使内部功能能够适应当下的发展。

锦沧文华于 2016 年开始改造动工，到 2021 年竣工，接着在 2022 年重新开业。在竣工之前的 3 年，锦沧文华就已经开启了商业部分的招商工作。在恒隆广场的对面，那里充斥着重奢品牌，而锦沧文华项目与意大利奢侈品集团 OTB 展开合作，将目光聚焦于 Z 世代人群，对自身进行潮奢、轻奢的定位，从而与周边的商业体共同构成购物矩阵。

南西功能区的相关负责人向研究员表示，锦沧文华在品牌引进上注重与南西商圈几大购物中心进行梯度分配，通过错位组合的方式，形成了良性的竞合关系，从而丰富了静安区商业的整体布局。

办公部分的招商在竣工半年前就开始了。迪奥租赁了一个 8000 平方米的单位，将其作为亚太区总部。研究员在走访时发现，裙房屋顶被设计成了一个巨大的屋顶花园，而这个裙房屋顶正是迪奥所在的楼面。世邦魏理仕是办公楼的租户。其工作人员称，从业务方面来讲，锦沧文华的位置以及配套设施为商务洽谈提供了便利。从员工体验方面来看，它临近 4 条地铁线路和高架路，楼内以及周边的餐饮和商业选择较为丰富。

戴德梁行的相关报告表明：在 2025 年的一季度，上海写字楼的空置率达到了 23%，相较于去年同期上升了一个百分点；静安的核心写字楼项目租金都呈现出上涨的态势，然而有个别项目的空置率超出了平均水平，其中吉宝静安中心的空置率超过了一半。当下，锦沧文华的办公出租率和商业出租率都超过了 90%，商业租金是 15 到 80 元每平方米每天，办公的平均租金为 13.5 元每平方米每天。

2022 年 8 月开业后，研究员对该项目展开长期深度调研，发现了它的一些突出特色。在设计方面，沿街的外立面宽 117 米、高 35 米，是双层零售空间，在南京西路上几乎找不到与之相同的。站在中庭，透过两层玻璃，能够看到街上的人流以及对面恒隆广场的橱窗展陈。在品牌方面，与以恒隆广场为代表的奢侈品店铺主要以服饰为主不同，这里更注重多元生活方式和社交空间的打造。例如，Jil Sander 的中国首家旗舰店曾一度售卖鲜花，Maison Margiela 的全球最大旗舰店售卖咖啡，AMIRI 的亚太首店摆放了一张定制台球桌。店员透露，这里在周末会提供免费特调鸡尾酒，并且各种主题的 Party 常年都有。

Maison Margiela 的旗舰店二楼是咖啡空间。从这个咖啡空间的窗外可以看到恒隆广场。这是鲁怡拍摄的场景。

锦沧文华和《Port 港口》杂志共同打造的灯塔报刊亭成为新晋网红打卡点。4 月 18 日，演员刘滨等来到这里打卡。这是鲁怡所拍摄的画面。

然而，在客流方面，与同等级的购物中心相比，处于中等水平。和“顶流”恒隆广场相比，差距较为明显。“流量担当”MaisonMargiela 等店铺会有老顾客频繁造访，但也有部分店铺向研究员表示，抱着购物目的前来逛店的客人占比不高。在地下 1 层，沙绿 59 号小市集以及麦当劳的价格较为亲民，在用餐高峰期需要排队等位。

工作日中午，地下1层人流量较大。刘译琳 摄

2024 年，中国境内的奢侈品市场销售额呈现同比下降的态势，下降幅度为 17%。在南京路这个区域，其东西两边都遭遇了 Gucci 关店的情况，具体是新世界大丸百货和芮欧百货这两家店关闭了。经调研得知，OTB 集团不存在店铺等方面的调整计划。然而，在高端购物形势不佳的大环境中，锦沧文华的运营遭遇了挑战。自开业以来的几年间，该项目一直依据市场环境对商户进行持续调整，例如引进了从静安走向世界的本土设计买手店蕾虎。

项目作为城市更新的典型案例，在技术和运营方面提供了一系列可复制的经验。这个历经“十年磨一剑”的项目，也在不断总结教训。对于地标级项目的更新，项目开发主体给出了建议，企业要更加缜密地考虑其复杂性和周期性，这样有利于缩减财务成本。同时，建议前期要与政府部门进行充分沟通，以便对更新工作有更充分的准备。

（感谢实习生刘译琳对本文的贡献）

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