莫老爷/文

最近三年，万万没想到的是，华尔街资本竟被中国房企骗走了近 1 万亿人民币。

这不是莫老爷所言，而是英国知名媒体《金融时报》所说。相关文章近日在 FT 中文网上进行了刊登。

这篇文章的主旨是：

繁荣时期，中国地产商奔赴海外市场借了诸多钱款。然而，2021 年恒大遭遇暴雷事件之后，所借的这些钱款基本上都沦为了烂账。

自 2021 年起，据统计中国地产商违约的美元债达到 1470 亿美元。这些债务都进行了债务重组，然而到目前为止，仅仅收回了 9.17 亿美元本金。

国际债券持有人遭受了惨重损失，他们收回的本金比例仅为 0.6%。也就是说，当初借出 100 元，如今只能收回 6 毛钱。

文章称，到目前为止，仅有华夏幸福、华南城、荣盛发展这三家开发商在 11 项重组协议里用现金支付了部分债务重组过程中的利息。而其他的开发商，全都成了老赖。

回顾 2008 年雷曼兄弟破产这一事件。在这一事件中，债权人收回的本金比例超过了 10%。这意味着，与某些中国地产商相比，曾经臭名昭著的雷曼兄弟都可以被称作“业界良心”了。

文章写道，华尔街资本对于中国地产商现今的评价是，这些地产商完完全全处于在进行抢劫的状态。

华尔街资本大佬觉得，他们进入了一个极为魔幻的狩猎场，那是 21 世纪的。原本他们以为自己是猎人，然而最终却被当作猎物，被猎人打来吃掉了。他们原本想着要获取中国地产商的高利息，却不知道中国地产商看中的是他们的本金。

这些外债大多是没有抵押物的。倘若后续有涉及这些债务的地产商出现暴雷情况，并且他们无法恢复正常的经营，那么很大概率就会血本无归。

海外资本市场的信用已完全丧失。最近三年，中国民营房企的境外债在这种情况下几乎全部暂停了。

有人开玩笑称：“中国房企在这方面的表现，仿佛把当年《南京条约》所导致的全部损失都给弥补回来了！”

《南京条约》是中国近代史上具有重要意义的第一个不平等条约。它在 1842 年 8 月 29 日这一天签订。而这一签订事件，标志着第一次鸦片战争正式结束。

按照约定协议，清政府需向英国赔付 2100 万银元。此赔付金额具体分为三部分：其一，鸦片烟价约 600 万银元，用以补偿被林则徐销毁的鸦片；其二，商欠约 300 万银元，用于偿还广东行商对英商的债务；其三，军费约 1200 万银元，用来赔偿英国对华战争的军事开支。

当时的 2100 万银元按照白银价格折算大概相当于现在的 5 亿美元。中国的地产商这一次赖掉了约 1400 亿美元。这就相当于把当年《南京条约》列强从中国掠夺走的钱，翻了 280 倍给骗回来了。

莫老爷要提醒大家，中国民营房企的美元债，其中很多的主体是华人，还有一些是中资银行的海外分支机构。

某些中国民营房企的老板真得让人佩服啊。他们左手通过期房来收割境内老百姓的六个口袋，右手则用美债套牢了华尔街的资本巨鳄，最终这些都变成了老板自己的私人飞机、豪华游艇、海外别墅以及离岸家族基金。

最后，附上一些房企在境外债务重组中进行现金回购的削债方案，这些方案的清偿率都非常低。

2025 年 1 月 9 日，碧桂园首次公布境外债重组提案，此提案涉及 164 亿美元境外债务。在其现金回购选项中，未明确具体回购比例。到 4 月 11 日调整方案后，现金要约收购的最高上限仅为 2 亿美元，并且重组范围从 164 亿美元缩减到了 140.7 亿美元。按此计算的话，就算是以最高 2 亿美元来进行回购。与 140.7 亿美元的债务规模相比，现金清偿的比率是非常低的。这个比率不足 1.42%。

奥园面临着项目销售放缓以及资金回笼困难等状况。倘若它的境外美元债规模是 40 亿美元，在进行重组的时候，鉴于企业的运营情况以及偿还部分优先债务等因素，能够用于现金回购的资金或许仅有 2000 万美元，其清偿率仅仅为 0.5%。

富力地产在进行境外债务重组时，有一种方案是现金回购。此前公司进行了前期激进扩张，从而背负了沉重的债务。在境外美元债方面，倘若其债务规模为 60 亿美元。由于公司的资金流动性不佳，且有大量资产被抵押，所以可用于现金回购的资金十分稀缺。或许仅能拿出 5000 万美元来进行现金回购，其清偿率大约为 0.83%。

龙光集团境外整体债务重组方案里包含现金回购这一选项。在其整体综合削债比例超过 70%的这种情况下，现金回购部分能够分配到的资金是比较有限的。假如龙光原先的境外债务规模是 100 亿美元，要是按照 70%的削债比例来计算，那么剩余需要处理的债务大概是 30 亿美元，而用于现金回购的资金还需要在这 30 亿美元的基础上再进行分配。乐观估计的话，现金回购金额在剩余债务中所占的比例比较低。假如用 5 亿美元来进行现金回购，那么清偿率仅仅是 5%。而实际的情况或许比这还要低。

佳兆业境外债务规模较大。在市场下行且销售不畅的状况下，公司出现了资金紧张的情况。倘若其境外美元债规模为 80 亿美元，在进行重组时，由于公司需要维持运营以及保障保交楼等方面的资金需求，那么用于现金回购的资金或许仅有 1 亿美元，其清偿率仅仅为 1.25%。