今天的文章起始于一套特价房。昨天，我们的选房师给我发送了一套 95㎡的顶退户型，并且这套房子的总价仅为 538 万。

该小区处在西四环。它距离地铁站的距离仅有 200 多米。从小区出门就是地铁。这样的位置使得通勤极为便利。小区的主要住户类型是以刚改为主。其最小户型为 105㎡，并且是以 105㎡作为起步的。

从户型方面来看，这大致是一个 2+1 的三居。北向的书房，其面积相对较小。南下的区域没有阳台，不过有赠送的飘窗。从户型格局上而言，比较普通。并且该楼栋处于顶层，存在一些硬伤。

这个价格仅为 538 万，就能在城六区买到精装品质的三居，其性价比相当高。

北京今年的新房市场十分热闹，涌现出了一批优秀的项目。然而，对于 500 至 600 万价位、偏向刚需的项目，越来越难以找到。不仅仅是在城六区，即便在昌平、通州这样的郊区，500 至 600 万也只能购买到一个中等户型的房子，并且还需要忍受配套方面的缺陷。

都是靠近六环的房子了。

北京实施“好房子”政策之后，新项目的品质能够用肉眼清晰地看到提高。不过，价格也随之上涨了，并且房子的建造规模越来越大。粗略地统计一下今年年初推出的一批项目，其中 79㎡的三居室应该是最小的户型了。

不对上周我写过东二旗北京国贤府二期，最小户型72㎡两居。

有朋友会说，如今小户型的数量不少呢。七八十平米这么大的面积已经足够使用了。并且总价通常也在 500 万以下。那为什么要说这个总价段很难买呢？

五六百万买房的人最为艰难。大多数这类买房人属于首套房，他们的预算较为紧张。并且更为关键的是，在这个总价段的买房人一般都有着强烈的通勤需求。

不需要离工作地点有多近，起码得有地铁吧。

郊区、500至600万、地铁、就业……

选来选去，还就是那几个项目。

长安华曦府，前些天进行了第三批开盘。结果是房源又全部售罄了。它已经三次开盘且三次售罄，海淀的新房都没有这么热销好卖的。

包括通州的云璟揽阅，开盘卖的也特别好。

通州宋庄的国誉颂，位置较为偏僻。然而，它的销售情况却很好。这是因为它的单价足够低，并且户型也不错，从而吸引了一批在东边工作的刚需人群。

新房可供选择的就这几个，经过挑选后，那些预算较低的朋友，就只能选择购买二手房了。

昨天我们接到一位粉丝的咨询，让我久久不能平静。

这位粉丝的妻子是博士在读，她在北大读博。这位粉丝的丈夫是军医，也在读博，将来或许会留在解放军总院工作，而他的妻子或许也会在北京的高校教书。

他们的预算在 500 万到 600 万之间，首付大概 300 万。他们希望尽量挑选离工作地较近的区域。如果以后要孩子并考虑学区的话，可能会选择万寿路或者八里庄。

他问我，现在这个情况有什么合适的项目，那么现在买房合适吗？

说实话，在海淀周边，尤其是石景山这一带，500 至 600 万的房源没什么可选择的。

我本人较为感性，共情能力也较强。这样一个高知家庭，却只能购买北京最为普通的商品房，并且还得在郊区才能买得起。

他们都在上学，眼下没有急切的买房需求。我对他们讲，现在可以先暂且租房住。因为以这个预算，即便在石景山，也很难买到能够上车的楼盘，在海淀就更不用说了。

但是二手房品质又太差了。现在卖了只能等着降价。

有两位粉丝在亦庄工作，他们的预算是 500 万。好项目他们买不起，有坑的项目又不能推荐给他们，所以我就把他们的情况按下了。

等等看

北京今年小阳春明显是分化的行情。

新房和二手房之间的分化。

新房和新房之间也有分化。

昨天我们写到海淀的新房卖得很火热，买房的人等不及要交钱并进行网签。然而，与此同时，有一批老项目，即便像朝阳东坝这样优质的板块，也不得不采取降价促销的方式。

实际上，海淀功德寺卖得比较热，永丰南也卖得比较热。建发金茂观宸凭借超强的产品力开盘很火爆，前面提到的那几个刚需盘也卖得不错。

其实北京大部分新盘现在都是一个滞销的状态。

翠湖位于海淀，其新盘出现滞销情况。该项目主要定位为大户型，总价在 1000 万到 1300 万之间。在总价这个区间，永丰南和永丰北都有可供选择的楼盘。正因如此，该项目的特价房价格也降到了 6 万多。

森与天成位于新宫，中海公元里位于南苑，它们和建发金茂观宸一样，开盘都已一年多了。网签率一直维持在个位，现在也在推出特价房。

朝阳东坝也是，还有丰台许多板块也都卖不出去。

简单举几个例子。

另外新房和二手房之间今年也有明显的分化。

上周北京新房住宅网签套数是 1508 套，相比上一周有很大幅度的增长，增长幅度达到了 106.01%；成交面积大约为 15.16 万平，与上一周相比上涨了 70.99%。

二手房方面，住宅进行网签的数量为 4328 套，其环比呈现下跌态势，下跌幅度为 1.79%；成交的面积大约是 38.77 万平方米，环比也出现下降，下降比例为 2.91%。

这份数据是上周截取的，它代表着上一周的情况，然而我认为它极具代表性。

上周北京功德寺开始开盘。此次开盘直接让市场变得火爆起来。和樾望雲在开盘的第二天，网签数量达到了 195 套，并且在成交榜中位列第一。后续，和樾玉鸣以及颐海澐颂还将继续促使北京的网签数量上涨。

今年北京海淀有源源不断的优质项目入市，今年朝阳也有源源不断的优质项目入市，今年新房的市场是非常稳定的。

那么二手房为什么开始跌了呢？

我个人预计有两大原因。

二手房房东开始借机涨价。

二手房主要是以刚需小户型作为主要类型。买房人的预算比较紧张。经济正处于回暖的过程当中。买房人的信心有着明显的不足。

所以为什么北京楼市会出现这样分化的现象？

主要是买房的人减少了，需求也减少了。买房主要集中在那些头部热门的项目，例如对地段钟情，对产品钟情的。

那些一般的项目就很难卖出去了。

现在新房的主要需求是改善。通常是置换的需求，即把房子卖掉，然后拿着一大笔现金。这就是现在买方市场的主要状况。

那些有购买首套房需求的刚需群体，如果没有家庭从背后给予最大程度的支持，确实很难实现买房。他们或许只能选择在郊区购置那些没有发展前景的老旧小户型房屋。

但是北京楼市的最大力量为刚需。从周期论的角度来看，每一轮楼市的变化先是由富人带动，接着真正促使市场整体发生轮动的是刚需。

刚需群体买不起房，这会导致市场难以形成良好的态势。即便现在新房市场看起来很火热，但也很难将整个北京的楼市都带动起来。