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作者 | 王婷婷

业主“维权”，再次撕开物业管理漏洞和黑洞的一角。

近日，上海汤臣湖庭花园的第一届业主委员会（也就是“汤臣湖庭业委会”）针对起诉（即“中观物业”）物业服务的这一案件，委托了律师向上海市高级人民法院递交了再审申请。

中观物业在多个招聘网站上披露的信息表明，该公司成立于 1997 年。它是旗下的一家外商独资专业物业管理公司，管理着汤臣一品、汤臣一品大厦、汤臣金融大厦以及汤臣高尔夫球场会馆等多个高端物业。

2024 年多家媒体有报道称，汤臣一品的业主曾因为物管方面存在漏水以及粪水倒灌等处理不当的问题，而与中观物业产生了多次诉讼纠纷。

此次，汤臣湖庭的业主与中观物业之间存在纠纷。这个纠纷主要是围绕着一些核心问题，比如物业服务费收入的结算情况，物业费支出是否真实且合理，以及物业账目和管理方面是否存在漏洞等。

(汤臣湖庭实景图）

汤臣湖庭是上海纯别墅豪宅项目的代表之一，其户型面积在 386㎡至 581㎡之间，住户约有 320 户，物业服务费为 6 元/平方米/月。审计报告表明，在 2007 年 8 月 1 日至 2020 年 12 月 31 日的服务期间，中观物业的物业收入总额超过了 8766.7 万元。然而，报表期末结算时，物业服务结余为-137.4 万元，净利润更是亏损了 53 万元。

这背后，支出高达 8819.7 万元，这引起了业主的强烈反对。业主向法院提交了证据，证据是关于中观物业在“员工工资和离职赔偿金、交通费、餐饮费、应酬费等方面涉嫌虚开虚报”的。业主还质疑物业公司存在“转嫁开发商成本给业主、退场后仍收费、误导酬金制物业服务结算方式”等情况。

中观物业针对诉讼内容，向法院递交了相关证据与说明。凤凰网房产致电中观物业，是因为业主提起了再审且要对诉讼内容作进一步答复，但公司号码处于待机状态，到发稿时仍无法与之取得联络。

目前，法院作出二审判决。判决内容为：中观物业需返还业委会物业服务费结余，该结余约为 404.5 万元；需返还业委会资金占用损失；需维持支付业委会公共收益，公共收益约为 100 万元；业委会需支付中观物业管理酬金差额，差额约为 37.4 万元；驳回中观物业的反诉请求。

仅“物业服务费结余”这一项而言，与业主核算主张的 2808.4 万元相差极大。在这背后，汤臣湖庭那可观的物业服务费支出究竟用在了哪里呢？物业服务费结余到底该怎样认定呢？在对上述这些问题进行调查的过程中，物业行业的诸多管理漏洞以及黑洞，也逐渐显现出来了。

“虚开发票”掩盖离奇支出？

中观物业遭业主质疑管理漏洞

上审出具的审计报告表明，中观物业服务汤臣湖庭期间，审计调减后的支出具体有：

这些费用约有 16 项。

“数千万”的物管费用去向成疑，很多支出简直离谱！”

有业主向凤凰网房产告知，就员工餐费及员工交通费而言，其金额高达 557.3 万元。这部分费用在《物业服务合同》中未作约定，业委会以及全体业主既对此毫不知情，也未予以确认。

上述餐费及员工交通费没有相对应的发放明细。其中 322.46 万元的餐饮是以工程款发票报销的，用于冲抵的发票是 2016 年之前发生的费用。另外 130.9 万元的汽油费发票及交通费，使用的是定额发票，并且还是连号的，同时也没有行程单和其他证据来佐证。由此可见，存在虚开发票套取物业费的很大嫌疑！业主直言道。

（物管报销部分定额连号发票，业主提供）

凤凰网房产留意到，上审在审计报告里多次提及“中观物业未能提供费用清单、流水明细”以及“因未见发票原件及付款经过被审计调减”等相关内容。这在一定程度上对审计的准确性造成了影响。有业主反映，上审针对本案所提交的审计结论存在“初稿和终稿完全相反”的状况。

另，财报中的员工工资为 3693.49 万元，其中包含离职补偿金 270 万元。二审判决表明，中观物业提供了工资汇总表，但是未提供 2007 年至 2011 年度的工资明细清单，也未提供离职赔偿金相关的合同和流水明细等。

离职赔偿金不在合约范围之内。人均高达 8 万的离职补偿是在第一届业主大会前一天进行操作的。这一操作没有任何凭据，不应该由业主来承担。物管工资存在“偷人头”的嫌疑，有虚增用工成本的情况。我们更换物业并且加强管控之后，4 年间每年都有几十万的盈余。业主如此表示。

有业主反映，除了对入账薪资反常以及缺乏入账凭证（如发票、明细等）提出质疑之外，中观物业的交际应酬费高达 28.76 万元（在审计调减之前）。业主提供了多份资料，这些资料与中观物业和区域街道办、居委会、社区相关领导的应酬往来有关，其中赠礼和宴请部分的数额比较大。

（中观物业赠礼和宴请部分请款单截图，业主提供）

中观物业表示，相关应酬费属于前期物业招投标文件里的“对外联络与沟通协调”这一项。同时，交通费、福利费等的支出明细也在上述文件中列了出来。并且，这些费用的支出也履行了必要的审批程序。补贴是由员工提供发票冲抵后才实际发放的。然而，对于发票的真实性、应酬的必要性以及发放的明细情况，中观物业没有提供详细的证据和说明。

法院在一二审判决中，将应酬费核减了 28.76 万元。同时，对餐饮和交通费进行了酌情核减，核减金额为 21 万元。法院支持了成本扣除离职赔偿金这一主张，但是不支持人员工资项目的核减主张。因为业主认为上述判决没有查清事实，所以已经委托律师向高院提出了重审申请。

事件背后，物业公司存在诸多“灰色空间”和“管理漏洞”，如何对这些进行有效监管，一直是行业关注的重点。

渐苒咨询的创始人汤晓晨指出，渐苒研究院的首席研究员汤晓晨指出，物业公司应当受到居委会的监管，物业公司应当受到街道办的监管，物业公司应当受到房管部门的监管等多方监管。地方政府已经多次出台多样化的政策来加强监管，比如建立物业的红黑榜，要求物业公司定期公示账目等。

但在实际情况里，有效的监管依然缺乏可以依靠的东西。如果物业公司与居委会或者有关部门存在“利益操作空间”（像是逃避监管、获取项目等行为），那这就是不合法的。

在规范方面，政府以及相关纪检监察部门主要负责对居委会的监督。并且，业主也拥有进行监督和质疑的权利，然而，通常情况下只有业主提起诉讼，这种监督和质疑才会得以落实。

完全避免利益交换不太现实。关键在于强化责任追究制度，同时要尽快建立起更加公开透明且市场化的物业管理承接和退出机制，以此从源头上把灰色空间消除掉。汤晓晨做出了这样的表示。

“隐匿账册”转嫁开发商成本？

汤臣湖庭「糊涂收入」引争议

支出存在诸多质疑，收入也饱受争议。

汤臣湖庭的业主向凤凰网房产进行反映。该小区是分期开发并且分期交付的。其中一期交付的时间是 2008 年 10 月，早批业主在 2009 年陆续入住；二期交付时间是 2009 年 11 月；三期在 2015 年交付。在 2007 年 7 月 26 日，中观物业与开发商汤臣集团签订了《前期物业服务合同》，合同时间截至 2009 年 7 月 31 日，之后合同有延长。

2009 年之后中观物业继续服务开发商所产生的费用先不论。首批业主入住之前与开发商签约的物业管理费，至少这部分费用应由开发商承担。然而，这些开发商的物管费，目前都被转嫁到了业主头上。

审计报告表明，中观物业在 2007 年 8 月 1 日至 2008 年 8 月期间列支了大量的人工费和维护费。在此期间，房屋尚未竣工，却产生了约 414.74 万元的物管费。再加上应付未付（结余）的部分，开发商应当承担的物业费达到 500 余万元。经审查发现，开发商并未支付这些费用。判决书显示，中观物业提供了 30 份催缴函。这些催缴函仅针对小业主，而小业主一共有 100 余户欠费。并且，中观物业未对开发商进行催缴。

小区会所的水电费被转嫁了。会所的产权和收益归属于开发商，然而物业公司却把会所的收支全部算进了业主服务范畴的收入和支出当中，并且还误导了法院，让法院将这两种收支混为一谈，这属于事实认定错误。有业主这样说道。

判决书显示，中观物业在退场之后，陆续收取了 100 多万元的物业费。有部分业主在二审时提交了缴费的截图，以此来进行佐证。

这些糊涂账背后，我们更为关注的是，到现在中观物业都没有给出过准确的应收未收以及拖欠的明细情况。如果存在“隐匿账目”这种行为，那就是涉嫌违法的，并且将会承担刑事责任。业主愤怒地说道。

(中观提交审计的账册，业主责证发现缺2014年账册)

中观物业表示，会所的水电费是在物管过程中产生的支出，此支出还包含业委会、居委会、老年活动中心等公共部分的费用，这些费用应由业委会承担；“催缴未交”的那部分物业费作为物业费结余返还给业委会与酬金制计费方式等规定是相互矛盾的。当下，法院支持了后一种主张，并且对会所水电费进行了酌情扣减。

凤凰网房产注意到，开发商的物管费高达 500 余万。这物管费是否算物业服务结余，与“酬金制”的收入结算方式认定密切相关。“酬金制”是指物管预收服务费后，每月按比例提取酬金，其余全部用于合同约定的支出，结余或不足均由业主享有或承担。

锦天城律师事务所的祝律师认为，按照我国《企业会计准则》的规定，还有《物业服务合同》第九条的约定，以及审计报告中中观物业所披露的记账方式（权责发生制）来看，这个小区在酬金制下应该用“应收”来进行结算，而不是用实收来结算。

依据《上海市住宅物业管理规定》第四十九条以及《物业服务合同》第八条的规定，开发商在竣工交付之前的应收未收部分，也就是开发商所欠的物管费，应当由开发商来承担。再者说，即便法院认为物业公司没有义务承担全部的应收未收，但开发商在交房之前的应收未收，是没有任何依据将其转嫁给全体业主去承担的。

据悉，对于上述的争议点，还有法院在一二审中出现的“重复扣除酬金”这种情形，业主已经向高级法院提出了重审的申请。

物业费账目存在不清的情况，管理监管较为不严，结算方式也存在争议……这些系列漏洞是否会致使物业行业形成“黑洞”呢？是否会对业主的权益和权利以及审计审核效果产生制约呢？甚至是否会影响到法院的判定呢？

专家汤晓晨明确表示，由于缺乏有效的履约评价，住宅物业服务收费与履约情况没有相互关联。在这种情况下，部分物业公司在管理过程中确实可能会滋生一些“灰色空间”。

当前行业的市场化程度不够充分，这导致“劣币”不能被及时清除。因此，物业行业的优胜劣汰过程还十分漫长。同时，业主和物业公司之间的矛盾较为复杂，从未来的角度来看，这需要住宅物业管理的甲乙方在服务价值和交付方面的认知都更加成熟一些。汤晓晨指出。